Les lois et réglementations sur la consommation énergétique des bâtiments impactent directement le marché immobilier, et donc les propriétaires bailleurs.
Pour de nombreux propriétaires, la rénovation énergétique devient une priorité, voire une obligation. Heureusement, l’Etat met en place plusieurs aides à la rénovation pour les logements locatifs. Voici les dispositifs disponibles en 2024.
Les enjeux de la rénovation des logements locatifs en 2024
Les passoires thermiques retirées du marché locatif
La réforme des DPE de 2021 a fixé des critères très ambitieux pour répondre aux objectifs de transition énergétique du gouvernement. Elle a notamment impacté le marché de l’immobilier locatif, en pénalisant les logements les plus énergivores (classe G, F, E), que l’on appelle des « passoires thermiques ».
L’un des objectifs de cette réforme est en effet de progressivement retirer les passoires thermiques du marché locatif. Voici les restrictions qui vont être appliquées dans les années à venir :
- Depuis août 2022 : Les loyers des logements classés G et F sont gelés. Ils ne peuvent plus augmenter.
- Depuis janvier 2023 : Les logements classés G qui consomment plus de 450kWh/m² en énergie finale sont interdits à la location.
Cette interdiction de location se poursuivra selon le calendrier suivant :
- 2025 : tous les logements classés G
- 2028 : tous les logements classés F
- 2034 : tous les logements classés E
L’obligation de vendre ou de rénover
Face aux mesures de la réforme des DPE, les propriétaires bailleurs ont deux choix. Vendre leur bien à défaut de pouvoir en tirer des revenus locatifs, ou bien réaliser des travaux de rénovation énergétique. Dans tous les cas, les acquéreurs de ces biens devront procéder aux rénovations s’ils souhaitent les louer à leur tour. Pour accompagner les bailleurs dans la réalisation de ces travaux, l’État a mis en place plusieurs aides que nous allons détailler tout de suite.
Les aides à la rénovation des logements locatifs en 2024
Ma Prime Rénov’
Depuis le premier juillet 2021, le dispositif Ma Prime Rénov' est accessible pour les propriétaires bailleurs. Il accorde des subventions pour la réalisation de trois grands types de travaux de rénovation énergétique :
- L’isolation thermique,
- Le remplacement du système de chauffage,
- La ventilation.
En outre, certains bonus sont accessibles pour la création de bâtiments à basse consommation (Label BBC) et pour rénover les passoires thermiques. Ces bonus concernent donc les travaux qui permettent aux logements d’atteindre les notes A et B du DPE, ou bien de sortir des notes F et G.
Tout comme les propriétaires occupants, les bailleurs sont classés dans quatre catégories de couleurs, en fonction de leurs revenus.
- Bleu pour les foyers très modestes (précaires)
- Jaune pour les foyers modestes
- Violet pour les foyers intermédiaires
- Rose pour les foyers aisés
Chaque type de travaux éligible à ma Prime Rénov accorde une prime spécifique, dont le montant varie en fonction de la catégorie de revenus. Les travaux concernent notamment :
- L’installation de systèmes de chauffage plus performants et écoresponsables (chaudière bois, pompe à chaleur géothermique, pôle à bois, poêle à granulés…)
- Le remplacement du système d’eau chaude sanitaire (énergie solaire, capteurs hybrides…)
- L’isolation thermique (isolation des murs, des toitures, des sols…)
- Rénovation globale (Ensemble de plusieurs travaux)
- Diagnostics énergétiques et prestations d’assistance (DPE, maitrise d’ouvrage…)
Pour en savoir plus sur le détail des travaux et les montants, n’hésitez pas à consulter le site maprimerenov.gouv.fr.
Ma Prime Rénov’Copropriété
Le dispositif Ma Prime Rénov’Copropriété s’adresse aux appartements en copropriété. Depuis le premier février 2023, le montant maximal de cette aide a été augmenté de la manière suivante :
- Le montant des travaux éligibles est désormais plafonné à 25 000€ par habitation (contre 15 000€ auparavant).
- La prime maximale, qui correspond à 25% du coût des travaux, est désormais de 6250€ (contre 3750€ auparavant).
- Les ménages des catégories jaune et bleu (foyers modestes et précaires) obtiennent un bonus de 1500 et 3000€ par logement (contre 750 et 1500€ auparavant).
Mon éco-PTZ Prime Rénov’
Certains bailleurs peuvent être dans l’incapacité de financer l’ensemble de leurs travaux grâce à Ma Prime Rénov’, car le montant de l’aide est limité. Un décret du premier juillet 2022 met donc en place Mon éco-PTZ Prime Rénov’. Il s’agit d’un prêt à taux zéro qui vous permet d’emprunter jusqu’à 30 000€. L’objectif de ce prêt est de compléter le montant de Ma Prime Rénov’, afin de financer le reste des travaux (tant qu’ils restent éligibles).
Le dispositif Loc’Avantages
Le dispositif Loc’Avantages est entré en vigueur en mars 2022 pour remplacer la loi Cosse « Louer Abordable ». Il vous accorde une réduction d’impôt si vous louez votre bien en dessous d’un certain loyer. L’objectif est de favoriser l’accès aux logements pour les ménages aux revenus modestes.
En plus de la réduction fiscale, ce dispositif accorde une aide pour la réalisation de certains travaux (travaux d’économie d’énergie, mais pas que). L’aide peut atteindre 35% du montant des travaux pour une rénovation complète, et 25% pour une rénovation énergétique.
Le montant de cette subvention n’est cependant pas illimité. Elle est en effet soumise aux plafonds suivants :
- 21 000€ pour des travaux d’adaptation aux personnes en situation de handicap
- 28 000€ pour des travaux de rénovation d’un bien considéré comme « très dégradé »
- 15 000€ pour des travaux de rénovation énergétique
Les autres aides à la rénovation pour les logements locatifs
Le Certificat d’Économies d’Énergie
Le certificat d’économies d’énergie, ou prime CEE, est délivré par certains fournisseurs d’énergie. Il se présente sous la forme d’une prime, de conseils en rénovation, de diagnostic ou encore d’un prêt à taux avantageux. Ce dispositif est encadré par l’État et vise à encourager les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation pour réduire leur consommation énergétique. Le montant de ces aides dépend des fournisseurs et de vos revenus. Pour en savoir plus, vous pouvez contacter directement votre fournisseur d’énergie.
La TVA à 5,5%
La TVA réduite peut être considérée comme l’une des aides à la rénovation des logements locatifs. Elle concerne en effet certains travaux tels que l’installation d’une ventilation, ou encore le remplacement de certains équipements après des travaux d’isolation.
Les critères pour obtenir les aides à la rénovation des logements locatifs
Les conditions d’éligibilité à Ma Prime Rénov’ et à Ma Prime Rénov’ Copropriété
Voici les conditions pour bénéficier de l’aide Ma Primé Rénov’ en 2023 :
- Vous êtes propriétaire occupant ou propriétaire bailleur
- Le logement est construit depuis au moins 15 ans
- Le logement doit être loué à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans
- Vous réalisez des travaux inclus dans la liste des travaux éligibles par le dispositif
- Un professionnel reconnu garant de l’environnement prend en charge les travaux (label RGE)
Dans le cadre d’une demande de Ma Prime Rénov’ Copropriété, la copropriété doit répondre aux conditions suivantes :
- Être immatriculée au registre national d’immatriculation
- Faire appel à un opérateur d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO)
Les conditions d’éligibilité et à Mon éco-PTZ Prime Rénov’
Pour bénéficier de Mon éco-PTZ prime Rénov’, vous devez :
- Avoir bénéficié de l’aide Ma Prime Rénov’ pour la réalisation de certains travaux
- Présenter un dossier solvable aux yeux de votre banque
- Effectuer la demande moins de 6 mois après avoir obtenu l’aide Ma Prime Rénov’
Les conditions d’éligibilité de Loc’Avantages
Pour être éligible au dispositif Loc’Avantages, vous devez respecter les critères suivants :
- Signer une convention avec l’Anah
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources locataires
- Louer le bien pendant au moins 6 ans à titre de résidence principale
- Ne pas louer à un membre de votre famille
Comment être éligible à la prime CEE et à la TVA réduite ?
La prime CEE et la TVA réduite à 5,5% sont accessibles pour les logements achevés depuis plus de 2 ans, occupés à titre de résidence principale ou secondaire. L’intervention d’une entreprise RGE pour réaliser les travaux est également nécessaire.
Les démarches administratives pour bénéficier des aides à la rénovation des logements locatifs en 2024
Les démarches pour bénéficier de Ma Prime Rénov’
Pour demander l’aide Ma Prime Rénov‘ ou Ma Prime Rénov’ Copropriété, vous devrez créer un compte sur le site maprimerenov.gouv.fr. Vous transmettrez ensuite tous les justificatifs relatifs à vos travaux, comme les devis des professionnels, ou encore vos documents fiscaux. Un expert du dispositif analysera votre demande et validera le montant de votre prime. Vous effectuerez ensuite les travaux, puis fournirez les factures du professionnel RGE afin de recevoir le versement de la prime.
BON À SAVOIR : Avant de demander l’aide Ma Prime Rénov, vous pouvez estimer le montant auquel vous êtes éligible grâce au simulateur Simul’aides.
Les démarches pour demander Mon-éco-PTZ Prime Rénov’
La demande de Mon éco-PTZ Prime Rénov’ s’effectue tout simplement auprès de votre banque. Vous devrez fournir une attestation de l’Anah qui prouve que vous avez bien bénéficié de l’aide Ma Prime Rénov’ il y a moins de 6 mois. La banque analysera votre dossier et votre capacité de remboursement comme elle le ferait pour un crédit classique. La durée maximale d’endettement pour ce type de prêt est de 15 ans.
Comment bénéficier du dispositif Loc’Avantages ?
Une plateforme de l’Anah est à votre disposition pour effectuer votre demande. Il vous suffit d’y déposer votre dossier dans les deux mois qui suivent le début du bail de location.
Comment obtenir une prime CEE ou bénéficier de la TVA réduite ?
Pour bénéficier de la prime CCE, vous devez contacter un fournisseur d’énergie qui en délivre et lui transmettre votre demande. Celle-ci doit comporter le détail de vos revenus, un descriptif des travaux que vous souhaitez réaliser, ainsi que des devis officiels d’une entreprise RGE.
Pour bénéficier de la TVA réduite, vous devez justifier de la date de construction de votre logement auprès de l’entreprise qui va effectuer les travaux. Pour cela, vous devez signer une attestation et détailler la nature des travaux à réaliser. La TVA à 5,5% figurera alors directement sur les factures.
Quels sont les bénéfices apportés par les aides à la rénovation des logements locatifs ?
Continuer à louer
Si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement classé G, F ou E, les aides à la rénovation des logements locatifs vous permettent de conserver votre activité de bailleur, et donc vos revenus.
Augmenter le loyer
Que votre bien immobilier soit une passoire thermique ou non, l’amélioration des performances énergétiques vous permettra d’augmenter sa valeur et le confort de vos locataires. Dans certains cas, vous aurez la possibilité de valoriser cette amélioration en augmentant le montant du loyer. Vous générez donc de meilleurs revenus locatifs.
Limiter son impact écologique
Réduire la consommation d’énergie de votre patrimoine immobilier permet de participer à votre échelle à la préservation de l’environnement. Il s’agit d’une action pertinente pour vos finances, mais également d’une action solidaire et responsable.
Améliorer les performances de votre logement vous permettra donc d’augmenter sa valeur. Cela vous apportera donc des avantages financiers non négligeables, aussi bien à court terme (location, loyers), qu’à long terme (plus-value immobilière à la revente).
En tant que bailleur, vous avez donc tout intérêt à étudier votre éligibilité aux aides à la rénovation pour les logements locatifs. Avant de vous lancer dans un chantier, n’hésitez pas à contacter chaque organisme, afin de prévoir le bouquet de travaux qui vous permettra d’optimiser votre logement au meilleur prix. Pour en savoir plus sur la rénovation de votre logement locatif, contactez vite nos experts en gestion locative !
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