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L’estimation d’un bien immobilier est l’évaluation de la valeur marchande d’un logement. Elle peut servir à déterminer le prix de vente dans le cadre d’une vente immobilière, ou bien le prix d’un loyer dans le cadre d’une location.
Il existe plusieurs méthodes pour réaliser une estimation immobilière. Certaines sont plus précises que d’autres, et mieux adaptées à certains types de transactions. Voici les différents éléments qui constituent une estimation immobilière, ainsi que les méthodes existantes.
L’estimation d’un bien immobilier est influencée par de nombreux critères différents. C’est pourquoi une étude complète est nécessaire, afin de fixer un prix réaliste en accord avec le marché. Les principaux éléments à prendre en compte sont les suivants :
La localisation
- La localisation du logement : région, ville, quartier.
- La proximité avec des commodités : écoles, transports en commun, commerces, parcs…
- Le niveau de sécurité du quartier.
- L’attractivité économique et les perspectives de développement de la région.
Les caractéristiques du bien
- Le type de bien : maison, appartement en copropriété, immeuble, terrain…
- La surface habitable, le nombre de pièces et d’étages.
- L’état général du bien.
- L’année de construction.
- Les matériaux et la qualité de la construction.
- Les caractéristiques spécifiques : espace extérieur, vue sur un monument, orientation…
- Le système de chauffage et les équipements.
Les diagnostics et les performances
- Les diagnostics plomb, amiante, gaz, électricité…
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Le diagnostic bruit.
- L’état des risques.
Les aspects juridiques et réglementaires
- Le règlement de copropriété.
- Les règles d’urbanisme : PLU, zones inondables…
Le marché immobilier national et local
- Les taux d’intérêt des prêts immobiliers.
- Le taux d’usure en vigueur.
- L’état du marché local.
- Les tendances économiques : inflation, croissance, décroissance.
- Le volume de l’offre et de la demande locale.
Les aspects financiers
- La rentabilité locative potentielle dans le cadre d’un investissement locatif.
- Le taux de vacance locative dans la région.
La méthode comparative permet de réaliser une estimation immobilière précise, en accord avec le marché. Elle consiste à analyser tous les éléments que nous avons cités précédemment, mais également à comparer le logement à d’autres biens similaires, situés dans le même secteur. Cela permet d’avoir une idée précise des prix auxquels se vendent les biens immobiliers d’une même catégorie.
La méthode d’estimation par le revenu est généralement appliquée par les investisseurs locatifs. Elle consiste à mesurer la valeur d’un logement grâce aux revenus potentiels qu’il peut générer. Elle comporte plusieurs calculs :
- Le revenu brut potentiel.
- Le revenu net d’exploitation.
- Les vacances locatives.
- Les loyers impayés.
- Le taux de capitalisation.
Cette méthode n’est pertinente que si les acheteurs potentiels sont des propriétaires bailleurs.
La méthode du coût par remplacement mesure la vétusté du bien au fil du temps. Elle consiste à mesurer les dépréciations afin de les déduire du prix initial du logement. Très peu utilisée pour estimer la valeur des habitations classiques, elle peut cependant servir pour l’estimation de monuments historiques ou de bâtiments spécifiques, car elle mesure le coût nécessaire à une remise en état.
La méthode indiciaire fonctionne grâce à un coefficient ou un indice, qui représente la valeur passée d’un bien immobilier, afin de mesurer la variation et de déterminer la valeur actuelle. Ces indices doivent correspondre aux évolutions des prix du marché. Cette méthode n’est pas courante de nos jours, car sa précision n’est pas optimale.
La méthode comparative est la plus utilisée pour l’estimation d’un bien immobilier. Elle permet en effet d’obtenir le prix le plus réaliste et cohérent avec le marché local, à un instant T. Voici les différentes étapes à suivre :
La première étape de l’estimation d’un bien immobilier avec la méthode comparative est de dresser une description complète et précise du logement à vendre. Il faut alors prendre en compte toutes ses caractéristiques, comme sa surface, son type, son nombre de pièces, ses équipements, ses performances, les matériaux de construction, son secteur, ainsi que tous ses points forts et ses points faibles.
Les prix de l’immobilier peuvent considérablement varier d’un secteur à l’autre. La taille, la démographie et l’attractivité des différentes villes de France attirent une demande plus ou moins importante. Même dans une seule et même ville, les prix peuvent fluctuer selon les secteurs, les quartiers, et même les rues. Il est donc essentiel d’étudier précisément le marché local, autour du logement à vendre. Il faut déceler les tendances, les évolutions des prix, ainsi que le temps moyen des ventes immobilières.
La troisième étape est de sélectionner des logements comparables à celui que l’on souhaite estimer. Il faut alors se tourner vers des biens qui offrent la même qualité de vie aux futurs acheteurs : même surface habitable, même nombre de pièces, même style architectural, mêmes équipements, mêmes points forts et mêmes points faibles.
Il faut ensuite étudier les prix de ces logements sur le marché, ainsi que la vitesse à laquelle ils sont vendus. Cela permet de déterminer le juste prix pour le logement à vendre.
Il est possible de réaliser une première estimation pour un bien immobilier, grâce à des outils disponibles en ligne. Plusieurs agences immobilières et réseaux proposent en effet des simulateurs qui permettent d’estimer en quelques minutes la valeur marchande ou locative d’un logement. Ces simulateurs fonctionnent via des algorithmes qui prennent en compte différents critères, pour effectuer un calcul. Généralement, il faut au moins renseigner l’adresse du bien, son type, sa surface, son nombre de pièces et d’étages, ainsi que son année de construction et ses caractéristiques spécifiques.
Les algorithmes sont plus ou moins précis d’un site à l’autre. Chez Manda, nous mettons à votre disposition un simulateur pour réaliser une estimation de loyer dans toute la France, ainsi qu’un estimateur centré sur Paris.
Réaliser une estimation en ligne est un moyen rapide et gratuit d’avoir une première idée de la valeur marchande ou locative d’un bien immobilier. Cependant, faire appel à un expert de l’immobilier reste la solution la plus efficace pour obtenir l’estimation la plus précise possible.
Les professionnels de l’immobilier (agences, agents indépendants…) disposent de bases de données internes qui ne sont pas accessibles par les particuliers. Ils possèdent également une expertise poussée sur le marché local et sont capables de déterminer la valeur d’un bien de manière réaliste et objective.
Que vous réalisez votre estimation immobilière vous-même ou avec l’accompagnement d’un expert, voici les erreurs à éviter :
Surestimer ou sous-estimer la valeur du bien
Une erreur dans l’estimation de la valeur du logement peut avoir de lourdes conséquences dans les deux cas.
Surestimer le prix de vente ou le loyer fera tout d’abord fuir de nombreux acheteurs ou locataires. Il sera donc beaucoup plus difficile de concrétiser votre projet de vente ou de mise en location. Sous-estimer la valeur d’un logement peut vous faire perdre de l’argent, que ce soit au niveau de la transaction ou de vos revenus locatifs. De plus, un prix trop faible par rapport au marché peut susciter la méfiance des acheteurs ou des locataires, qui vont se demander si le prix bas ne cache pas des défauts du logement.
En tant que propriétaire bailleur en zone tendue, vous devez également veiller à respecter l’encadrement des loyers en vigueur, sous peine de sanctions.
Ignorer les spécificités du marché local
L’une des erreurs les plus courantes est de baser l’estimation immobilière sur le marché national, sans prendre en compte les spécificités du marché local. Cette erreur peut entraîner une surestimation ou une sous-estimation de la valeur du bien. Dans des zones économiquement dynamiques, les prix des logements peuvent par exemple augmenter plus rapidement.
Ignorer les réglementations locales
De nombreuses zones tendues sont soumises à un encadrement des loyers. Celui-ci vise à limiter l’augmentation rapide des prix, dans les secteurs qui connaissent un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. L’accès aux logements est alors facilité pour les ménages locataires. Ne pas prendre en compte ce type de réglementation en fixant le loyer de votre logement peut vous exposer à des sanctions juridiques.
