Baromètre de la tension locative au 3ème trimestre 2024 dans les grandes villes françaises

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Nous publions notre baromètre trimestriel, mettant en lumière les évolutions du marché locatif en France au 3ᵉ trimestre 2024. Si Paris et l'Île-de-France conservent un niveau de tension élevé, des variations importantes sont observées dans des nombreuses grandes métropoles françaises.

Les informations à retenir : 

• Un pic saisonnier modéré : La période de rentrée dynamise traditionnellement le marché locatif, et cette tendance se confirme encore ce trimestre. Si la tension locative augmente par rapport au 2ᵉ trimestre 2024 dans de nombreuses villes, elle reste néanmoins bien inférieure aux niveaux de 2023 et 2022.
• Baisse de la mobilité locative mais tensions qui persistent : En France, le marché locatif connaît un ralentissement des mouvements. Dans la plupart des grandes villes, le nombre de candidatures par annonce diminue, bien que la tension reste élevée. Les logements se louent souvent en moins de deux semaines, et parfois en moins d'une semaine dans les zones les plus prisées, avec plus de 15 candidatures par annonce dans de nombreuses métropoles. Cette situation est due à la hausse des loyers, à l'inflation et aux taux d'intérêt élevés, qui freinent les projets de déménagement ou d’achat des locataires. Ce phénomène de rétention, associé à un nombre de candidatures encore élevé, maintient une forte pression sur le marché, malgré une baisse globale de la demande.
• Vieillissement de la population locataire et recul des jeunes sur le marché : La hausse des taux d'intérêt sur plusieurs années incite de plus en plus de ménages à rester locataires plus longtemps, limitant l'offre de logements disponibles et accentuant la pression sur le marché, où les biens continuent de se louer rapidement malgré une baisse des candidatures. Parallèlement, l'inflation persistante réduit le pouvoir d'achat, compliquant l'accès au logement pour les jeunes actifs et les étudiants. Face à l'augmentation du coût de la vie, certains choisissent de rester plus longtemps chez leurs parents ou de se tourner vers des solutions alternatives.

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Paris et l'Île-de-France - Score de tension 8/10 : Une tension toujours élevée malgré une baisse des candidatures 

Avec un nombre moyen de 60 candidats par annonce, Paris continue de dominer le marché locatif. Cependant, les données de Manda montrent une baisse notable de -53 % des candidatures par rapport au T3 2023, bien que la demande ait rebondi depuis le T2 2024, atteignant 50 candidats en moyenne par annonce contre 34 précédemment. Cette remontée est largement due à l'augmentation des candidatures étudiantes, qui représentent 57 % des candidats, contre 46 % au trimestre précédent.

En Île-de-France, l'ensemble de la région observe une diminution de -51 % des candidatures par rapport à l'année précédente. La hausse des loyers, alimentée par l'effet Paris 2024 et le projet du Grand Paris, notamment autour des sites olympiques, complique l'accès au logement. De plus, l'achat restant difficile dans Paris et sa petite couronne, de nombreux ménages préfèrent continuer à louer, réduisant l’offre de logement disponible sur marché.

Pour aller plus loin avec Manda : "Comment calculer son loyer en zone tendue"

Lyon et sa région - Score de tension : 8/10 Lyon et 7/10 Rhône (69) : Une baisse globale de la tension malgré un regain saisonnier

La région lyonnaise a connu un rebond des candidatures pendant l'été, doublant les chiffres par rapport au T2 2024, principalement grâce aux mois de juillet et août. Cependant, comparé au T3 2023, la demande reste inférieure de -44 % à Lyon et de -52% dans le Rhône (69), marquée par une baisse notable des candidatures des moins de 24 ans (28 % en 2023 contre 21 % en 2024). Ces chiffres reflètent un affaiblissement de l'attractivité pour les jeunes et les étudiants, impactés par des facteurs économiques tels que l'inflation et des loyers élevés, qui limitent l'accès au logement. 

Par ailleurs, le marché lyonnais subit une tension accrue en raison de la diminution du nombre de primo-accédants, ce qui pousse plus de ménages à rester en location. 

Cette situation, aggravée par la rareté de l'offre, résulte en une concurrence soutenue malgré la baisse apparente des candidatures. 

Marseille et sa région - Score de tension : 6/10 Marseille et 7/10 Bouches-du-Rhône : Un déclin local mais un département de plus en plus attractif

Bien que Marseille même ait vu son nombre de candidatures par annonce baisser de -11 % par rapport à 2023, la région dans son ensemble connaît une croissance notable de la demande avec un nombre de candidatures en augmentation de 44 % dans les Bouches-du-Rhône (13) qui montre une attractivité grandissante de la région. 

Cette progression témoigne de l'attrait croissant des zones périphériques de la métropole, répondant aux besoins de logements plus abordables et une meilleure qualité de vie.

Bordeaux – Score de tension 8/10 : Un marché tendu malgré une demande en forte baisse

À Bordeaux, bien que la diminution de la demande soit moins accentuée que lors du trimestre précédent (-55 % de candidats), elle reste significative avec -51 % de candidatures en moins par rapport à l'an dernier. Cette chute est en grande partie due à une baisse de la demande étudiante, qui représente désormais 64 % des candidats, contre 73 % en 2023 influencée par un contexte économique difficile. 

En moyenne, les annonces reçoivent 17 candidatures au T3 2024, en nette baisse par rapport aux 35 de 2023 et aux 45 de 2022. 

Cependant, avec un temps de publication médian de seulement 6 jours, le marché reste très tendu, signalant une rareté de mouvements sur marché locatif et un environnement où les biens sont pris d'assaut, se louant rapidement.

Rennes – Score de tension 8/10 : Une tension persistante malgré la baisse de la demande

À Rennes, la demande continue de diminuer, affichant une baisse similaire à celle du trimestre précédent, soit -50 % par rapport à l'année dernière. Cette tendance est particulièrement marquée chez les jeunes actifs, dont la proportion de candidatures a reculé de 5 %. 

Cette situation pourrait refléter un accès au logement de plus en plus difficile, poussant les candidats à s'éloigner vers la périphérie moins coûteuse. 

Malgré cette baisse, les biens disponibles restent rares et partent en moyenne en 7 jours seulement, une situation accentuée par des conditions économiques qui limitent les possibilités d’achat de biens pour les locataires actuels​ et bloquent un marché déjà saturé. Ainsi, bien que le volume de candidatures diminue, la tension reste forte.

À noter que la demande avait pourtant connu une hausse entre 2022 et 2023, avant de connaître une chute brutale en 2024.

Pour en savoir plus sur la situation immobilière à Rennes : "Encadrement de loyer à Rennes"

Lille – Score de tension 7/10 : Une demande en recul, mais des biens toujours prisés

Comme à Rennes, Lille voit ses biens se louer rapidement, avec un temps de publication médian de 8 jours seulement, témoignage d’un marché où les biens se raréfient et la concurrence reste forte, bien que le nombre de candidatures ait chuté de -59 % par rapport à 2023. 

Ce recul est attribuable à une diminution du pouvoir d'achat et un accès au logement plus difficile, ce qui peut décourager certains candidats de chercher un logement indépendant. 

En parallèle, l'attrait de la périphérie pour des options plus abordables commence à jouer un rôle dans la répartition de la demande.

Nice – Score de tension 6/10 : Un marché qui fluctue et s'adapte

Nice, ville relativement stable depuis plusieurs années, enregistre une baisse de -27 % de la demande au T3 2024 par rapport à l'année précédente. Bien que la demande ait augmenté par rapport au T2 2024, passant de 12 candidatures par annonce à 20, signe d’un pic saisonnier. Le marché montre néanmoins des signes d'adaptation avec un temps de publication médian passant de 5 jours à 12 jours. Cette fluctuation illustre un marché très saisonnier avec une rétention des biens en été, mais qui reste, encore équilibré, permettant aux propriétaires de bénéficier d’un bon afflux de candidats tout en offrant aux locataires une offre élargie et plus diversifiée.

Nantes – Score de tension 5/10 : Un marché en voie de détente

En 2022, Nantes attirait encore près de 24 candidats par annonce, mais ce chiffre est tombé sous la barre des 8 au T3 2024. Bien que la ville ait attiré de nombreux habitants dans le passé, cette croissance tend à se stabiliser. Les loyers restent supérieurs au reste de la Loire-Atlantique, rendant l'accès au logement difficile pour les jeunes et les ménages à budget limité.

Le temps de publication médian a quant à lui doublé, passant de 7 jours au T2 2024 à 14 jours ce trimestre. Cette évolution s’explique par la saisonnalité, le T3 étant une période de forte mise en location, augmentant l'offre et offrant plus de choix aux locataires. Toutefois, cette abondance allonge le délai de publication pour les propriétaires.

Nancy – Score de tension 3/10 : Un marché favorable aux locataires

Avec un nombre moyen de 4 candidats par annonce, stable par rapport au T2 2024, et un temps de publication médian qui s’allonge à 20 jours (contre 8 jours au T2 2024), Nancy se distingue comme l'une des grandes villes les moins tendues de France. 

Ces chiffres révèlent un marché où la concurrence est faible, offrant aux locataires des conditions avantageuses dans leur recherche de logement.

Récapitulatif des scores de tension locative au T3 2024 dans les 15 plus grandes métropoles de France

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Méthodologie

L'étude de Manda s'appuie sur l'analyse de 2600 annonces internes publiées entre le T3 2023 et le T3 2024, ainsi que sur 100 000 annonces externes issues de plateformes comme Seloger et Leboncoin pour le calcul du temps de publication médian.

Le score de tension locative est un indicateur clé pour évaluer la compétitivité du marché locatif dans une région. Ce score, sur une échelle de 1 à 10, est calculé en se basant sur deux facteurs principaux : le nombre de candidatures par annonce et le temps médian de publication des annonces. 

Plus une annonce reçoit de candidatures et reste peu de temps en ligne, plus la demande est forte et le marché est considéré comme tendu. Un score élevé (proche de 10) indique un marché où les biens se louent rapidement, souvent accompagné d'une forte concurrence entre les candidats, témoignant d'une tension locative importante.