Investir dans l’immobilier sans argent, c’est possible ?
Acheter un appartement ou une maison sans épargner auparavant vous parait paradoxal ? Sachez que certaines solutions existent. Dans cet article, nous vous parlons des différents moyens d’investir dans l’immobilier sans argent, qu’il s’agisse d’un investissement locatif, ou bien en résidence principale.
Qu’est-ce qu’un apport personnel en immobilier ?
Votre apport personnel représente la somme d’argent que vous possédez déjà, et que vous pouvez injecter dans un projet immobilier sans avoir besoin de l’emprunter auprès d’une banque. Il s’agit de vos économies, aussi appelées « fonds propres ». Il peut s’agir d’actions, de livrets d’épargne, de donations familiales, de placements, ou encore de la vente d’un précédent logement.
Investir dans l’immobilier sans argent, ça veut dire quoi ?
Investir dans l’immobilier sans argent signifie que vous réalisez un investissement (locatif ou en résidence principale), sans posséder d’apport personnel. Pour cela, vous devez donc emprunter l’intégralité de la somme dont vous avez besoin, via un crédit immobilier.
Investir dans l’immobilier sans argent peut sembler paradoxal et surréaliste, car cela suppose qu’une banque vous accorde sa confiance même si vous n’apportez rien sur la table. Cependant, cette pratique existe bel et bien. Il y a en effet plusieurs façons d’acheter un bien immobilier sans fournir d’apport. C’est ce que nous allons voir dans la suite de cet article.
Investir dans l’immobilier locatif sans argent avec le prêt à 110%
Qu’est-ce que le prêt à 110% ?
Le financement à 110% vous permet de réaliser un investissement locatif sans apport. Cette stratégie patrimoniale est idéale si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier sans dépenser votre argent personnel. Il implique donc que la banque couvre l’intégralité de votre investissement : à savoir le prix de vente du bien, ainsi que tous les frais annexes (frais de notaire, frais d’agence, assurances…).
Les frais de notaire peuvent atteindre 7 à 8% du prix du bien pour un investissement immobilier ancien, et entre 2 et 3% pour un achat dans le neuf. Les frais de dossier peuvent quant à eux s’élever à 1% du coût du bien, en fonction des banques. C’est donc parce qu’il couvre le coût total de l’opération qu’il est appelé le « prêt à 110% » et non pas « 100% ».
Les avantages du prêt à 110%
Le prêt à 110% vous permet donc d’accéder à la propriété et de devenir propriétaire bailleur sans apport. Même si l’accès à ce type de prêt est compliqué, il s’avère plus accessible pour un investissement locatif que pour un investissement en résidence principale.
En effet, l’activité locative joue en votre faveur auprès des banques, pour les raisons suivantes :
- Votre logement vous rapporte des revenus locatifs tous les mois. Cette somme peut vous permettre de rembourser votre emprunt plus facilement. Il s’agit donc d’une sécurité financière pour les organismes bancaires.
- Si votre activité n’est pas rentable, vous aurez plus de facilité à vendre votre investissement locatif, plutôt qu’une résidence principale. En effet, la vente n'impactera pas directement votre quotidien, car vous n’êtes pas propriétaire occupant. Il n’y a donc pas de problématique de relogement qui peuvent retarder la vente.
Comment obtenir un prêt à 110% ?
Les banques exigent quasiment toujours un montant minimum d’apport personnel, afin de sécuriser l’opération. Pour investir dans l’immobilier sans argent via cette stratégie, il est donc indispensable de présenter un excellent dossier. Voici nos conseils :
Démarcher plusieurs banques
Mettre tous vos œufs dans le même panier est une erreur qui vous sera fatale si vous cherchez à investir dans l’immobilier, d’autant plus sans argent. Pour augmenter vos chances d’obtenir un accord, veillez à présenter votre dossier à un maximum d’organismes. Les banques ont en effet des conditions d’éligibilité variables. De ce fait, vous pouvez très bien recevoir un refus de la part d’une banque, mais un accord de la part d’une autre.
Faire appel à un courtier
Solliciter l’accompagnement d’un professionnel est un excellent moyen d’optimiser votre dossier de demande de prêt à 110%. En effet, un expert pourra vous aider à soigner chaque détail, afin d’augmenter vos chances, déjà minces, d’obtenir ce type de financement. De plus, les courtiers disposent de certains accords particuliers avec les banques. De ce fait, vous avez plus de chances d’obtenir un crédit immobilier.
Utiliser des simulateurs en ligne
Pour mettre toutes les chances de votre côté, nous vous conseillons de réaliser plusieurs simulations préalables, grâce à des simulateurs en ligne. Cela vous permettra d’avoir un premier aperçu de votre capacité d’emprunt. Vous pourrez ainsi demander une somme plus réaliste aux banques, et diminuer les probabilités de refus. Utilisez-les également pour estimer la rentabilité locative des logements qui vous intéressent.
En présentant le résultat de plusieurs simulations et un projet de financement détaillé, vous démontrez également votre implication et votre sérieux, ce qui peut renforcer le sentiment de confiance de la part de la banque.
Investir dans l’immobilier locatif sans argent grâce à la loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière dédié à l’immobilier neuf. Elle est entrée en vigueur en 2014 et prendra fin le 31 décembre 2024.
Elle accorde des avantages fiscaux aux propriétaires bailleurs qui investissent dans un logement neuf ou en VEFA, pour le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. La réduction fiscale se calcule en pourcentage du prix du bien, de la façon suivante :
- 9% en louant pendant 6 ans
- 12% en louant pendant 9 ans
- 14% en louant pendant 12 ans
Pour être éligible à la loi Pinel, vous devez respecter un certain nombre de critères, comme :
- Des zonages (zones B1, Abis et A)
- Des plafonds de loyers et de ressources locataires
- Une limite de 2 investissements Pinel par an et 300 000€
Un dispositif appelé « super Pinel + » permet également en 2024 de conserver les taux initiaux de défiscalisation, qui étaient appliqués avant la réforme de 2021. Ils s’élèvent à 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. Pour cela, vous devez investir dans un logement neuf qui respecte des critères stricts de surfaces et de performance énergétique.
En plus des réductions fiscales, le dispositif Pinel offre la possibilité d’investir sans apport. Vous pouvez en effet emprunter 100% du prix du bien, et déduire les intérêts de vos loyers. Néanmoins, il est important de noter que tous les investisseurs Pinel n’ont pas forcément accès à l’investissement sans apport. Cet avantage dépend du marché immobilier à un instant T. Selon le montant des taux d’intérêt, le coût total d’un crédit immobilier peut considérablement varier. De ce fait, si la banque perçoit trop de risques dans un investissement Pinel sans apport, elle peut le refuser. En outre, le taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35% selon les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
Investir dans l’immobilier sans argent pour une résidence principale
Les prêts aidés pour les primo-accédants
Être primo-accédant signifie que vous souhaitez acquérir votre première résidence principale. Ce statut vous ouvre des portes pour faciliter votre accès à la propriété. Vous disposez notamment de plusieurs types de prêts, que l’on appelle des prêts aidés. Il s’agit d’emprunts spécifiques qui peuvent vous permettre d’obtenir une certaine somme d’argent, que vous pourrez ensuite utiliser en tant qu’apport personnel pour contracter un crédit immobilier
Pour être considéré comme un primo-accédant, vous devez remplir l’une des conditions suivantes :
- Ne jamais avoir été propriétaire de votre résidence principale.
- Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans consécutifs au moment où vous demandez votre prêt.
Investir dans l’immobilier sans argent avec le prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro (PTZ) vous permet d’emprunter sans taux d’intérêt, et de rembourser de manière différée de 5, 10 ou 15 ans. Le montant maximal que vous pouvez obtenir dépend de votre secteur géographique, de vos revenus et de la composition de votre foyer. Dans le meilleur des cas, il vous permet d’emprunter jusqu’à 40% du coût total de l’opération.
Comme il applique un remboursement différé, les banques peuvent considérer cette somme comme un apport personnel. Le PTZ est remboursable sur une durée de 20, 22 ou 25 ans et n’est accessible que si vous achetez votre résidence principale.
Investir dans l’immobilier sans argent grâce au prêt action logement
Le prêt action logement (PAC) fait suite au prêt 1%logement. Il vous permet d’emprunter pour un taux réduit, si vous êtes salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole qui dispose de plus de 20 collaborateurs. Il est possible de financer un maximum de 30% de votre opération grâce à ce type d’emprunt, pendant une durée de 5 à 20 ans. Pour compléter, vous pouvez souscrire des prêts complémentaires ou un crédit immobilier classique.
Investir dans l’immobilier sans argent grâce au prêt conventionné
Le prêt conventionné (PC) est accessible aux propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux dans leur résidence principale. Vous pouvez également en bénéficier pour acheter votre première résidence principale sans apport, ou bien la faire construire.
Seules les banques qui ont signé une convention avec l’État sont habilitées à accorder ce type de prêt. Il peut appliquer un taux fixe, variable ou modulable. Sa durée de remboursement varie quant à elle de 5 à 30 ans.
Investir dans l’immobilier sans argent grâce au prêt épargne logement
Le prêt épargne logement est accessible si vous avez conservé un plan épargne logement pendant au moins 4 ans. Vous avez alors accès à ce prêt pour financer l’achat ou la construction de votre résidence principale (ou encore des travaux). Sa durée peut varier entre 2 et 15 ans.
Quels sont les inconvénients à investir dans l’immobilier sans argent ?
L’investissement immobilier sans apport présente de nombreux avantages, comme nous avons pu le voir dans cet article. Néanmoins, ce type de projet présente une certaine limite.
Un budget limité
L’apport personnel vous permet tout d’abord d’augmenter votre capacité d’emprunt, en empruntant une somme plus élevée. Vous avez alors accès à plus de biens immobiliers sur le marché, car votre budget augmente. Il vous est ainsi possible de construire un patrimoine immobilier de meilleure qualité, en achetant un logement plus grand et/ou mieux situé. La valeur locative de ce bien n’en sera que meilleure, tout comme vos revenus locatifs. L’absence d’apport peut donc diminuer votre capacité d’endettement, réduire votre budget, ainsi que la valeur de votre patrimoine.
Des conditions de prêts limitées
Investir dans l’immobilier sans argent vous limite également dans les conditions de votre prêt. Vous risquez en effet d’obtenir des taux moins avantageux. Ainsi, vos mensualités seront plus élevées, ce qui réduira votre rentabilité et/ou votre rendement locatif.
Conclusion
Investir dans l’immobilier sans argent est toujours, dans la réalité des choses, rare et difficile. Cependant, ce type de projet n’est pas inaccessible. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez construire un dossier de demandeur de prêt irréprochable. Vous devez également étudier de près les différents dispositifs qui s’offrent à vous, afin de combiner les meilleurs avantages pour votre situation. Pour recevoir un accompagnement personnalisé, n’hésitez pas à contacter nos experts en gestion locative.
