Mettre son bien sur le marché de la colocation vous demandera de vous ajuster sur certains éléments et termes du bail. Louer en colocation sa maison ou son appartement permettra à plusieurs personnes de vivre sous le même toit. La gestion est différente de la location « simple », dans le sens où, par exemple, il faudra que chaque locataire ait son propre garant et qu'une clause de solidarité soit rédigée. Mettrez-vous en place plusieurs baux, ou opterez-vous pour un bail de colocation unique ? Choisir de faire de son logement une colocation présente de nombreux avantages. Dans cet article, vous découvrirez les différents éléments importants à prendre en compte afin d’établir votre contrat de colocation en toute tranquillité.
Le principe de la colocation expliqué
Comprendre la colocation est relativement simple. Il s’agit de mettre en location votre bien immobilier (maison ou appartement) non pas à un seul et unique locataire, mais à plusieurs locataires en même temps. Selon votre choix, chaque locataire devra signer les baux de colocation ainsi qu’une close de solidarité et un règlement intérieur. Ce mode de logement permet aux locataires de bénéficier d’un espace de vie décent tout en divisant le prix de leur loyer et de leurs charges. Il est bon de savoir qu’il existe plusieurs types de colocations. Dans le sens commun, lorsque l’on parle de colocation, on pense souvent à la colocation étudiante. En réalité, il faut prendre en compte plusieurs autres types de colocation comme notamment :
- La colocation senior
- La colocation en couple
- La colocation de familles monoparentales
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Les baux de location dans le cadre d’une colocation
S'il souhaite louer un appartement ou une maison en colocation, le propriétaire dispose de deux solutions. Il peut faire signer un contrat de bail spécifique à chaque colocataire. En y indiquant le lieu privatif qui lui est réservé et les différentes parties communes, le nouveau locataire est ainsi informé et juridiquement dissocié des autres occupants du bien. Le loyer et les charges sont alors divisés par le nombre de colocataires présents dans le bien immobilier. L’un des avantages de créer plusieurs baux, dans le cadre d’une colocation, est notamment de pouvoir adapter chaque bail à chaque locataire. Prenons par exemple le logement étudiant. Chaque année, de nouveaux étudiants arrivent sur les lieux alors que d’autres partent. Pouvoir gérer la durée du contrat devient indispensable, chacun disposant alors d’un contrat correspondant à la durée de ses études.
Il est également possible de rédiger un bail commun à l’ensemble des colocataires. Cette méthode est d’ailleurs la plus répandue. Depuis la loi du 6 juillet 1989, les baux uniques sont signés par tous les occupants du lieu. Pour ce type de bail, chaque occupant possède les mêmes droits et le propriétaire peut demander la totalité du règlement du loyer et des charges en une fois.
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Un bail de colocation unique
Pour que le bail de colocation unique soit recevable, tous les colocataires devront entrer dans le logement ensemble. Le contrat de colocation devra comporter plusieurs points. Parmi ceux-ci, nous pouvons retrouver :
- Le nom de chaque résident
- Leurs signatures
- Les conditions et les termes de la colocation
- La clause de solidarité
- Une clause d’indivisibilité du loyer
Proposer à ses locataires un bail unique à signer est très avantageux pour les propriétaires. Grâce à la clause de solidarité, les risques d’impayés sont grandement réduits et les démarches de restitution de dépôt de garantie, allégés. Le fait que les garants soient solidaires entre eux représente une sécurité maximale intéressante pour le propriétaire.
Colocation et garants
Comme pour chaque location, il faudra bien sûr que les colocataires fournissent certaines garanties au propriétaire des lieux. Un garant devra alors être présenté. En cas de manquement au loyer, le garant se chargera de régler la somme demandée sur le bail. Un garant peut être une personne physique ou morale. Ainsi, si les colocataires n’ont personne pour se porter garant, ils pourront faire la demande de caution auprès de leur banque ou de leur employeur.
En plus d’être accompagné d’une copie du bail, l’acte de cautionnement doit comporter certains points obligatoires. On devra donc retrouver dans ce document :
- L’identité et l’adresse du garant
- L’identité du colocataire
- Les coordonnées du bailleur
- La durée du bail
- Le montant du loyer
- Une mention manuscrite ou signature électronique qui prouvera que le garant est au fait des conditions de la colocation et de son rôle dans celle-ci en cas de manquement de la part du colocataire.
- Enfin, la reproduction écrite de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 89 (alinéa 6) :
« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».
S’il est possible que le garant soit sollicité pour un seul des colocataires, il est souvent amené à protéger l’intégralité de la colocation en prenant en charge le loyer total. C’est la clause de solidarité, présente dans de nombreux contrats de colocation, qui obligera alors le garant à prendre en charge l’intégralité du loyer et non la partie du colocataire l’ayant sollicité.
La clause de solidarité entre colocataires
La clause de solidarité met en cause la responsabilité de l’ensemble de la colocation en cas d’impayé de la part de l’un des locataires. Pour éviter une possible résiliation de bail, les locataires devront donc trouver une solution pour combler cette part manquante. C’est une garantie supplémentaire pour le bailleur.
La clause de solidarité intervient également lorsqu’un colocataire part avant la fin de son bail. Le propriétaire peut alors demander à son ancien locataire, en cas de non-paiement de la totalité du loyer par les colocataires restants, que celui-ci continue de payer son loyer jusqu’à 6 mois après avoir quitté les lieux. En fin d'article, nous vous proposons, à titre d'exemple, la clause de solidarité inclue dans le bail Manda.
Départ des locataires
À la fin d’une colocation, il y a plusieurs possibilités. Il se peut que l’un des colocataires décide de partir. dans ce cas, le contrat de bail se poursuit avec les autres colocataires qui continueront de payer le loyer en intégralité, au titre de la clause de solidarité et d'indivisibilité. Un nouveau colocataire pourra venir remplacer le colocataire ayant quitté les lieux et payer sa part du loyer.
Il est également possible que tous les colocataires décident de partir en même temps. Dans ce cas, une lettre signée par l’ensemble de la colocation devra être envoyée en recommandé au propriétaire des lieux au moins trois mois avant le départ des occupants.
Exemple de clause de solidarité
Cet exemple est basé sur la clause de solidarité qui apparaît dans le bail Manda:
"Il est expressément stipulé que les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations du présent contrat. Les copreneurs soussignés, désignés le «locataire» en paragraphe I du présent contrat, reconnaissent expressément qu'ils se sont engagés solidairement et que le bailleur n'a accepté de consentir le présent bail qu'en considération de cette cotitularité solidaire et n'aurait pas consenti la présente location à l'un seulement d'entre eux. Si un copreneur délivrait congé et quittait les lieux, il resterait en tout état de cause tenu du paiement des loyers et accessoires et, plus généralement, de toutes les obligations du bail en cours au moment de la délivrance du congé, et de ses suites et notamment des indemnités d’occupation et de toutes sommes dues au titre des travaux de remise en état, au même titre que le(s) copreneurs(s) demeuré(s) dans les lieux.
Copreneurs non liés par un mariage ou par un pacte civil de solidarité au jour de la conclusion du bail initial :
En cas de congé de l’un des copreneurs, la solidarité conventionnelle du locataire sortant résultant de la présente clause s’éteindra au jour de la prise d’effet de son congé si un nouveau copreneur figure au bail. Elle s’éteindra six mois après la date de prise d’effet de son congé dans le cas contraire.
Copreneurs liés par un mariage ou par un pacte civil de solidarité au jour de la conclusion du bail initial
En cas de congé de l’un des copreneurs, la solidarité conventionnelle du locataire sortant résultant de la présente clause s’éteindra au terme du bail au cours duquel il a donné congé, sans préjudice de la solidarité légale applicable en vertu de l’article 1751 du Code civil. La présente clause est une condition substantielle sans laquelle le présent bail n’aurait pas été consenti.
