Passer de la location saisonnière à la location longue durée représente un défi, mais aussi un avantage pour certains propriétaires bailleurs. Voici les atouts de ces deux types de location, ainsi que les étapes à suivre pour réussir sa transition entre les deux.
Définition de la location saisonnière et de la location longue durée
La location saisonnière est réglementée par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970. Elle concerne tous les immeubles loués pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à un même locataire. Elle peut concerner les logements (maisons individuelles, appartements en copropriété, immeubles), ainsi que les fonds de commerce. Les logements doivent être entièrement meublés, c’est-à-dire qu’ils possèdent tous les équipements nécessaires pour assurer le confort et la sécurité des locataires pendant le séjour à durée limitée. Ils respectent donc les critères de décence imposés par décret dans le cadre de la location meublée.
Les locations saisonnières sont souvent destinées à un usage touristique ou récréatif. Elles offrent un hébergement temporaire aux voyageurs, c’est pourquoi elles rencontrent un succès très élevé dans les zones touristiques (montagnes, plages, centres historiques…).
La location longue durée, aussi appelée « bail résidentiel » est la mise à disposition d’un bien pour une longue période, généralement d’un an ou plus. Les locataires occupent ces logements à titre de résidence principale. La durée du bail de longue durée peut varier en fonction du type de location, il est de :
- 1 an minimum pour la location meublée
- 3 ans minimum pour la location nue
- Entre 1 et 10 mois pour le bail mobilité
La location longue durée impose un préavis de 1 à 3 mois pour la résiliation du bail.
Les avantages de la location saisonnière
Des revenus locatifs plus élevés
La location saisonnière permet aux bailleurs de fixer librement le montant du loyer et des charges locatives. À la différence de la location de longue durée, qui peut être soumise à un encadrement de loyers en fonction des secteurs (zones tendues). De ce fait, il est possible de fixer un loyer plus élevé, ce qui permet de dégager un meilleur rendement locatif.
De plus, les bailleurs peuvent augmenter les tarifs entre deux locataires, pour s’adapter aux fluctuations du marché immobilier locatif. Le turnover de locataires est bien plus fréquent qu’en location longue durée, ce qui accorde une bien meilleure adaptabilité et permet de maximiser encore davantage le rendement. Enfin, les frais additionnels comme les services supplémentaires et les frais de ménage sont facturés aux locataires. Là encore, cela augmente les revenus des propriétaires bailleurs.
Cet avantage financier majeur est la principale raison de l’augmentation massive des locations saisonnières à Paris pendant les Jeux Olympiques 2024. En effet, de nombreux propriétaires occupants et propriétaires bailleurs souhaitent louer leur logement pendant cette période, afin de maximiser leurs revenus sur une courte durée.
La flexibilité
La location saisonnière doit accueillir un locataire différent tous les 90 jours, maximum. Cependant, cela ne signifie pas qu’elle doit être occupée par des locataires toute l’année. En effet, le bailleur peut tout à fait profiter du bien immobilier pendant certaines périodes, lorsque celui-ci n’est pas loué. Les résidences touristiques sont notamment moins demandées pendant les périodes creuses. Cette flexibilité permet donc au bailleur de combiner les avantages financiers d’une location, ainsi que le confort d’une résidence secondaire et/ou d’une maison de vacances.
La réduction des risques
La location saisonnière est souvent mise en place sur des plateformes en ligne (sites dédiés, Airbnb, Booking…). Ces plateformes facilitent grandement la gestion locative, notamment au niveau de l’entrée et de la sortie des locataires, mais surtout pour les paiements. En effet, les locataires d’une location saisonnière payent en avance, souvent en ligne. Le bailleur sécurise ainsi ses revenus et annule les risques de loyers impayés. De plus, la location saisonnière demande une inspection et un nettoyage complet du bien entre chaque séjour de locataires. Cela permet de contrôler l’état du logement plus souvent et de minimiser les risques de dégradations.
Pourquoi passer de la location saisonnière à la location longue durée ?
La location longue durée présente plusieurs avantages financiers, fiscaux, et de gestion. Il peut donc être intéressant pour un bailleur de passer de la location saisonnière à la location longue durée.
Des revenus pérennes
La location longue durée permet de dégager des revenus locatifs plus stables et d’avoir un visuel clair sur plusieurs années. Les frais de marketing et de communication pour trouver de nouveaux locataires sont également moins élevés, car le turnover est beaucoup moins fréquent.
Moins de gestion et d’entretien
Le bail d’habitation longue durée décharge le propriétaire de certaines responsabilités, dont l’entretien courant du logement. C’est le locataire qui est responsable des tâches ménagères et des petites réparations. De ce fait, le bailleur dépense moins de temps, d’énergie et d’argent pour entretenir le bien, en comparaison à une location saisonnière. Les tâches administratives sont également simplifiées, car une fois qu’un bail de plusieurs années est signé et les paiements automatisés, très peu d’interventions sont nécessaires.
Les avantages fiscaux
La mise en location d’un logement pour une longue durée permet de profiter de certains avantages fiscaux, grâce à des dispositifs de défiscalisation immobilière. En 2024, les propriétaires peuvent notamment opter pour :
- La loi Pinel : investissement locatif (immobilier neuf ou VEFA), location nue pendant 6, 9 ou 12 ans, réduction fiscale en pourcentage du prix du bien, zonage et plafonds de loyers.
- Le dispositif Denormandie : investissement immobilier ancien avec travaux de rénovation, mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel.
- Les statuts LMNP et LMP : optimisation de la fiscalité sur les revenus locatifs en location meublée.
- La loi Malraux : achat immobilier ancien dans un secteur sauvegardé, pourcentage de défiscalisation sur le montant des travaux de rénovation.
- La loi Monument Historique : restauration du patrimoine immobilier français, conservation du monument pendant au moins 15 ans.
Les étapes pour préparer la transition
Passer de la location saisonnière à la location longue durée demande de suivre plusieurs étapes afin de s’assurer du respect des législations et de proposer un logement et un contrat conforme à un bail d’habitation.
Évaluation du potentiel du bien
La première étape pour passer de la location saisonnière à la location longue durée est de faire un état des lieux du logement, pour évaluer son potentiel. Cela permet d’identifier les éventuels besoins de réparation, de rénovation, ou de remise aux normes.
Si le bailleur souhaite louer un meublé, il doit s’assurer que les meubles et équipements sont bien conformes aux critères de décence imposés par décret. S’il souhaite louer un logement vide, il retire les meubles non nécessaires.
Analyse du marché
L’étude de marché est une étape indispensable à toute mise en location. Plusieurs points importants sont à analyser :
- Les tendances actuelles du marché locatif : les prix des loyers dans le secteur du logement, le taux de vacances locatives, la durée moyenne entre la publication des annonces et la signature d’un bail…
- La comparaison avec des biens similaires : la surface habitable, l’emplacement, les équipements…
- La demande locative : les locataires potentiels (âges, catégorie socioprofessionnelle…), leur nombre et leurs attentes spécifiques.
- L’emplacement : la sécurité, les commodités, les transports en commun, la qualité de vie…
Cette étude complète permet au bailleur de déterminer la valeur locative de son logement, et de définir la cible de locataires la plus adaptée.
Réglementations
La location saisonnière et la location longue durée n’obéissent pas aux mêmes législations. La transition entre les deux nécessite donc un certain nombre de démarches :
- La déclaration du changement d’usage de l’habitation à la mairie.
- Le respect des normes de la location meublée
- Le contrat de bail d’un an renouvelable en location meublée et de 3 ans renouvelables en location vide.
- Les clauses obligatoires dans le contrat du bail d’habitation : identités des parties, description du logement et annexes, date de prise d’effet du bail, montant du dépôt de garantie, montant et moyen de paiement du loyer, liste des équipements, charges récupérables…
- Les diagnostics obligatoires : performance énergétique, diagnostic plomb, diagnostic amiante, diagnostic gaz et électricité, état des risques et pollutions…
- Le choix du régime fiscal : régime micro-bic, régime micro-foncier, régime réel.
- Règles spécifiques à la copropriété
Les défis de la transition
Perte potentielle de revenu
Comme nous l’avons vu précédemment, la location saisonnière apporte un rendement locatif supérieur à celui de la location longue durée. Cela est d’autant plus vrai quand le logement se situe dans une zone assez touristique, qui a connu une forte attractivité saisonnière pendant une période donnée.
Prenons l’exemple des Jeux Olympiques de Paris 2024. Les propriétaires qui mettent en location saisonnière leur logement pendant les Jeux peuvent générer des revenus locatifs particulièrement importants sur une courte période de temps. L’attractivité de cet évènement provoque en effet une hausse rapide des prix des loyers. Une fois les JO terminés, les propriétaires qui mettent leur logement en location longue durée devront respecter les prix du marché pour un bail d’habitation classique, ainsi que les plafonds imposés par l’encadrement des loyers. De ce fait, la différence de rendement entre ces deux types de location peut paraître énorme.
Moins de flexibilité dans l’utilisation du bien
La transition d’une location saisonnière à une location longue durée peut entraîner une perte de flexibilité dans l’usage de la maison ou de l’appartement. En effet, une location saisonnière peut être louée à certains moments de l’année, et libre à d’autres. Cela permet au bailleur de profiter du logement pour des vacances ou bien d’en faire profiter ses proches. Dans le cadre d’une location longue durée, le bien est occupé toute l’année, car il s’agit de la résidence principale du locataire. Le propriétaire ne peut donc plus accéder au logement comme il le souhaite et doit planifier l’utilisation à long terme. Il a également moins de contrôle s’il souhaite récupérer son bien, car les baux d'habitation sont soumis à des périodes de préavis allant de 1 à 3 mois.
Les risques liés à la location à long terme
Comme nous l’avons mentionné au début de cet article, la location saisonnière est assez pratique pour sécuriser les revenus, car les paiements sont effectués à l’avance. Dans le cadre d’une location longue durée, le versement des loyers se fait mensuellement par le locataire. Ce procédé expose donc le bailleur à davantage de risques de loyers impayés. En effet, les locataires peuvent rencontrer des difficultés financières, à la suite de problèmes personnels et/ou professionnels. Cependant, des garanties existent afin de protéger les propriétaires des risques de retards de paiements ou de loyers impayés. Les agences de gestion locative proposent notamment des assurances loyers impayés, ainsi que la prise en charge de certains frais judiciaires en cas de litiges avec les locataires.
Les risques de dégradations du logement sont également plus élevés en location longue durée, car les locataires restent en place pendant plusieurs mois ou plusieurs années. Là encore, plusieurs assurances existent pour protéger le bailleur, comme le dépôt de garantie versé par le locataire à la signature du bail, ainsi que les assurances contre les dégradations.
Conclusion
Passer de la location saisonnière à la location longue durée apporte donc plusieurs avantages, comme la stabilité des revenus locatifs, ainsi que l’allègement de la gestion. Les deux types de locations présentent des atouts et des inconvénients. Le meilleur choix dépend donc du patrimoine immobilier, du secteur et des objectifs du bailleur.
