Ce qu’il faut savoir pour transformer son grenier en surface habitable
Transformer votre grenier en surface habitable présente de nombreux avantages. Vous pouvez augmenter votre confort, créer de nouveaux espaces pour agrandir votre famille, et même augmenter la valeur de votre logement. Voici ce que vous devez savoir sur les règles à respecter pour vous lancer dans ce type de projet immobilier.
Comment savoir si le grenier fait partie de la surface habitable ?
Les critères qui définissent la surface habitable
La surface habitable d’un logement représente la somme de toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 mètre. Les embrasures des portes et des fenêtres, les cloisons, ainsi que les escaliers n’entrent pas dans ce calcul. La surface habitable ne prend en compte que les espaces intérieurs, comme les chambres, le salon, la salle de bain, ou encore les toilettes. De ce fait, les balcons, terrasses, jardins, ou autres espaces extérieurs ne sont pas comptabilisés.
Le grenier, quant à lui, est compris dans le calcul de la surface habitable seulement s’il est aménagé. Les espaces dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 mètre peuvent alors être comptabilisés.
Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?
La loi Carrez est entrée en vigueur le 18 décembre 1996. Elle a pour objectif de réglementer le calcul des superficies des logements en copropriété, afin de protéger les acheteurs. Elle applique des méthodes de calcul plus précises, afin de bien définir les surfaces privatives. Les maisons individuelles, les logements en VEFA et les terrains à bâtir ne sont quant à eux pas concernés par la loi Carrez.
Elle impose également une hauteur minimale sous plafond de 1,80 mètre pour considérer qu’une surface est habitable. Cependant, elle englobe davantage d’espaces dans son calcul, tels que les réserves, les combles non aménagés, les vérandas, les remises et les greniers.
Les conséquences légales et fiscales de l’inclusion d’un grenier dans la surface habitable
Comprendre la différence entre le grenier et les combles
Avant d’envisager des travaux d’aménagement de votre grenier pour le transformer en surface habitable, il est essentiel de comprendre la différence entre le grenier et les combles.
Ces deux termes peuvent avoir des définitions légèrement variables en fonction des époques et des cas de figure. Cependant, voici les informations essentielles à retenir.
À l’origine, le « grenier » servait essentiellement à stocker des denrées alimentaires, dans un espace réduit situé entre la toiture et le logement. Ce type d’espace présentait rarement une hauteur sous plafonds suffisante, et il était difficile, voire impossible de tenir debout à l’intérieur.
Les combles peuvent se définir comme aménagés ou non aménagés. Les combles aménagés apportent une hauteur sous plafond suffisante, et peuvent donc servir d’espace de vie, pour aménager des chambres supplémentaires par exemple. Selon ces définitions, le « grenier » classique s’apparente davantage à des combles non aménageables (qui ne peuvent pas servir d’espace de vie).
De ce fait, si votre maison dispose d’un grenier suffisamment haut pour le transformer en surface habitable, le terme « grenier » peut être perçu comme un abus de langage. Vous disposez techniquement de combles aménageables.
Transformer le grenier ou les combles en surface habitable : quelle fiscalité ?
La différence entre le grenier et les combles se jouent également sur le plan fiscal. Un grenier classique ou des combles non aménageables n’entrent pas dans le calcul de la surface habitable de votre maison ou de votre appartement. De ce fait, ils n’entrent pas non plus dans le calcul de votre taxe foncière ni de la taxe d’habitation. En revanche, si votre grenier est en réalité des combles aménageables, il devient une partie de votre logement à part entière, et peut donc être taxé. Il peut aussi vous permettre de dégager une plus-value immobilière lors de la revente, car en augmentant la surface habitable, vous augmentez la valeur de votre bien.
Transformer le grenier ou les combles en surface habitable : les obligations légales
Si votre grenier possède les caractéristiques requises pour que vous puissiez le transformer en surface habitable, plusieurs obligations légales vous incombent.
La vente immobilière en copropriété
Si votre logement fait partie d’une copropriété, vous devez notamment inclure votre grenier dans le calcul de la superficie loi Carrez, afin de pouvoir le mettre en vente. Sachez qu’une erreur dans le calcul de cette superficie peut entrainer un litige avec votre futur acquéreur. Nous vous conseillons donc de faire appel à un professionnel pour mesurer avec précision.
Le permis de construire
Transformer un grenier en surface habitable nécessite des travaux plus ou moins importants en fonction des biens immobiliers. Pour certaines surfaces, des documents spécifiques peuvent être obligatoires. On pense notamment à l’autorisation de travaux, ou bien au permis de construire. Voici les critères à respecter :
Si transformer le grenier où les combles permet d’agrandir la surface habitable de 5 à 20m², vous devez déposer une déclaration préalable de travaux. Celle-ci s’effectue via le formulaire CERFA 13404, et doit être déposée à la mairie. Cette déclaration est également obligatoire lorsque les travaux entraînent un changement visuel sur l’extérieur de l’habitation. Il peut par exemple s’agir d’une nouvelle fenêtre, d’une lucarne, ou de modifications au niveau de la toiture ou de la charpente. Pour les maisons individuelles et ses annexes, il est nécessaire de remplir le formulaire 13703*12.
Le dépôt d’un permis de construire est nécessaire pour les nouvelles surfaces habitables qui dépassent les 20m². Le document à remplir est alors le formulaire Cerfa 13406*07. Cependant, certains cas particuliers nécessitent de suivre des règles différentes. Les voici :
Les travaux pour transformer un grenier en surface habitable nécessitent un permis de construire à partir de 40m² au lieu de 20m², si le logement se situe dans une zone urbaine qui dépend d’un plan local d’urbanisme (PLU).
Les travaux qui entraînent un changement d’usage de l’habitation doivent être déclarés à la commune, et ce, peu importe la taille de la surface habitable qui est créée. Cet usage peut par exemple signifier que l’espace servait autrefois d’entrepôt, puis a été transformé en habitation.
Dans le cas où la surface habitable totale après les travaux dépasse les 170m², une autorisation spécifique est indispensable, et ce, même si les 20 ou 40m² d’aménagement sont respectés. De plus, vous devez faire appel à un architecte pour la réalisation des travaux.
Comment déclarer l’aménagement d’un grenier ?
Une fois que les travaux sont terminés, vous devez remplir plusieurs tâches administratives.
La première est la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT). Elle s’effectue à l’aide du formulaire Cerfa 13408*10. Ce document atteste que les travaux ont été réalisés selon les autorisations obtenues (déclaration préalable ou permis de construire). Vous devez déposer ce formulaire en mairie, dans un délai de 30 jours suivant la fin des travaux.
Votre logement dispose désormais d’une nouvelle surface habitable. De ce fait, vous devez mettre à jour les informations du cadastre. Pour cela, vous devez déclarer les modifications apportées par les travaux au centre des impôts. Le formulaire H1 Cerfa 6650 est dédié aux maisons individuelles, et le formulaire IL Cerfa 6652 pour les locaux professionnels. Cette déclaration doit s’effectuer dans un délai de 90 jours après l’achèvement des travaux.
Enfin, vous devez informer votre compagnie d’assurance de l’agrandissement de votre surface habitable, afin d’ajuster le contrat en conséquence. Votre prime d’assurance peut alors augmenter, mais cela est nécessaire pour que vous soyez couverts en cas de sinistre survenu dans votre nouvelle surface habitable.
Comment transformer un grenier non aménagé en surface habitable ?
Étudier la faisabilité et définir l’usage de l’espace
L’étude de faisabilité est la première étape indispensable avant de transformer votre grenier en surface habitable. Pour cela, vous devez effectuer les mesures, afin de savoir si l’espace répond à tous les critères que nous avons cités plus haut dans cet article (notamment la hauteur sous plafond).
Si votre grenier est suffisamment haut pour se transformer en surface habitable, vous pouvez définir le ou les pièces qui vont y être aménagées. Souhaitez-vous construire de nouvelles chambres ? Une salle de jeu ? Un bureau ? Une salle de bain ? L’usage de cette surface influencera les travaux à effectuer, elle est donc essentielle avant le début du chantier.
Placer judicieusement les accès est aussi une étape indispensable. La plus courante est l’installation d’un escalier fixe. En fonction de la configuration de votre logement, il peut être droit, ou bien en colimaçon par exemple. Il doit permettre un accès facile et sécurisé au grenier, tout en prenant le moins de place possible, afin de ne pas perdre trop d’espace de vie.
Optimiser la luminosité
Aménager des pièces sous le toit demande une réflexion particulière sur la gestion de la lumière. En effet, l’inclinaison de la toiture peut influencer le passage du soleil. Il peut être nécessaire de créer de nouvelles fenêtres ainsi que des velux. L’orientation et la taille dépendent alors de l’orientation de la maison, des pièces, et de l’effet recherché. Enfin, l’installation de lumière artificielle doit permettre d’harmoniser les éclairages naturels. Leur placement est donc important.
Penser à l’isolation
L’isolation des combles ou du grenier est un critère déterminant pour votre confort de vie et pour les performances énergétiques de votre logement. Le choix des matériaux isolants dépendra de votre budget et de vos préférences. Il existe plusieurs matières très performantes sur le marché, notamment :
Les matières minérales :
- Laine de verre
- Laine de roche
Les matières synthétiques :
- Polyuréthane (PUR)
- Polystyrène Expansé (EPS)
- Polystyrène Extrudé (XPS)
Les matières naturelles :
- Fibres de bois
- Ouate de cellulose
- Chanvre
- Liège expansé
S’entourer de professionnels
L’aménagement de nouveaux espaces de vie peut être compliqué, surtout pour des personnes non spécialisées dans ce domaine. En effet, la pause des isolants, la construction des fenêtres et des cloisons, la gestion de la lumière, l’installation des escaliers et des autres équipements requièrent des compétences spécifiques. De ce fait, nous vous conseillons de vous entourer de professionnels à chaque étape de vos travaux. Vous aurez ainsi la certitude d’avoir un lieu de vie bien aménagé, bien isolé, et sécurisé.
Conclusion
Transformer un grenier en surface habitable est donc possible si le plafond est au moins à une hauteur de 1,80 mètre. Il s’agit alors de combles aménageables. Cependant, les travaux doivent respecter plusieurs règles en fonction de la taille de la surface, de la taille du logement et de la localisation. Avant de débuter une transformation dans votre habitation, veillez à remplir tous les formulaires administratifs, afin d’obtenir les autorisations nécessaires.
Pour avoir plus d’informations sur la valeur locative de votre logement après la transformation du grenier, n’hésitez pas à contacter nos experts en gestion locative.
