Comment un propriétaire peut-il engager des travaux pendant une location ?

Il arrive que parfois, vous ayez à effectuer des travaux dans votre logement locatif. Dans ces moments, il se peut que votre logement soit toujours occupé par votre locataire. La question se pose alors: est-il possible d’effectuer des travaux durant le bail de votre locataire? Que dit la loi sur ce point? Y a-t-il un moyen de trouver un arrangement qui puisse convenir à chaque partie ? Beaucoup de questions donc qui exigent des réponses respectant les plans légal et pratique. Comment un propriétaire peut-il engager des travaux pendant une location. Nous faisons le point.

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Travaux propriétaire pendant location : que dit la loi ?

Si vous voulez effectuer des travaux dans votre bien immobilier toujours habité par votre locataire, penchons-nous tout d’abord sur ce que nous dit la loi. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le propriétaire à livrer un logement salubre à son locataire. Réalisation de travaux urgents

• Le locataire doit laisser l’accès à son lieu de vie disponible en cas de travaux urgents nécessaires à la conservation du logement loué et ne pouvant être repoussés à la fin du bail.

• Le propriétaire est libre d’entrer dans son logement locatif habité pour y effectuer toute réparation qu’il juge nécessaire.

• Pour tous les travaux d’entretien, le locataire devra se plier à ceux-ci le temps qu’il faudra pour les réaliser. 

A noter que le locataire est dans l'obligation de prendre les travaux à sa charge s’il a lui-même détérioré un élément lié au bien immobilier. Dans ce cas, le propriétaire devra se déplacer pour constater les dégâts, faire établir un devis et lancer les travaux de réparation aux frais du locataire. Réalisation de travaux d'amélioration Pour les travaux d’amélioration du bien immobilier locatif, le propriétaire ne peut normalement pas modifier un logement en cours de bail. Or, la loi Grenelle de juillet 2010 permet des améliorations de type énergétique pour préserver l’environnement. Dans ce cas précis, le propriétaire est libre d’effectuer toutes les améliorations nécessaires en cours de location. La loi Alur prévoit que le bailleur doit informer son locataire de la nature des travaux par lettre recommandée avec accusé réception. Cette lettre devra également indiquer les dates prévues pour les différents travaux. En outre, ces travaux ne pourront pas être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés. Réalisation de travaux de longue durée En cas de travaux de plus de 21 jours, le locataire peut obtenir une diminution de loyer comme indiqué dans l’article 1724 du Code civil. Si, en raison des travaux, le logement devient inhabitable, le locataire est en droit de demander la rupture de son bail.

Les travaux à la charge du propriétaire

Certains travaux restent à la charge du propriétaire. Il vous incombera alors, en tant que propriétaire immobilier, de les mettre en place pour garantir la salubrité du lieu. Parmi ces travaux, nous pouvons retrouver :

• Le bon fonctionnement du système de ventilation

• La salubrité des balcons, escaliers et rampes d’accès

• Le bon fonctionnement des installations électriques et de gaz

• L’étanchéité des ouvertures et du toit

• L’entretien des parties communes

• Les améliorations de performance énergétiques

Les travaux inhérents au confort et à la sécurité de votre locataire vous incombent, avec pour objectif de fournir un logement décent à ce dernier. Vous êtes un propriétaire occupé ? Vous souhaitez confier la gestion de votre bien immobilier à un professionnel qui s’occupera, pour vous, de la location et de la gestion de votre appartement ou maison ? Manda vous propose une gestion locative à 3,9% TTC.

Mise en œuvre des travaux pendant une location

Maintenant que vous êtes au courant sur les lois et les différents travaux à votre charge, il va falloir mettre en place lesdits travaux pendant la location. Au titre des articles 1732 et 1735 du Code civil, le locataire est tenu de prendre en charge l’entretien courant du bien immobilier qu’il loue. Il devra effectuer de petites réparations pour pallier à la dégradation des locaux. Si les travaux sont plus importants, c’est au propriétaire de prendre en charge le chantier. Le propriétaire n’étant pas sur les lieux, c’est au locataire d’informer ce dernier des dégradations observées. Le propriétaire vient alors constater les dégâts et mettre en places les démarches pour établir un devis auprès de différentes entreprises. Il s’engage ensuite à prévenir le locataire des dates prévues pour les travaux par lettre recommandée avec accusé réception. En cas de travaux urgents survenant le week-end, le locataire pourra faire remplacer la pièce défectueuse à ses frais. Il faudra alors qu’il garde les factures et qu’il avertisse le propriétaire le plus rapidement possible. Si les travaux ne présentent pas d’urgence il est fortement conseillé au locataire de ne pas entamer de procédures de remplacement. Le bailleur pourrait ouvrir un litige si la réalisation ou le choix du professionnel ne lui convenait pas. Il sera aussi possible de refuser tout montant pour ces travaux non urgents pris en charge par le locataire. Pour tous travaux entrepris en vue d'améliorer l'efficacité énergétique, le propriétaire peut demander au locataire une participation financière. Le locataire bénéficiera directement des économies d'énergie. Cependant, cette demande de participation doit être convenue avant l'acceptation des travaux de la part du locataire.  

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Travaux dans un logement en location : que faire s’il y a un litige ?

En cas de litige, vous aurez deux possibilités:

• Le recours à l’amiable

• Le recours judiciaire

Quel que soit le litige, préférez le recours à l’amiable. C’est la solution la plus simple pour vous remettre d’accord avec votre locataire. Il faudra en premier lieu envoyer une mise en demeure à votre locataire. Si celui-ci fait la sourde oreille, vous pourrez missionner une commission auprès de la préfecture. Cette dernière aura le rôle de médiateur et tentera de trouver une solution à vos conflits. Pour ce faire, il leur faudra présenter l’ensemble des pièces que comporte votre dossier. Ce dossier comportera des copies du bail, devis et factures si les travaux ont déjà été effectués. Si aucun compromis n’est trouvé, ou que l’une des deux parties le décide, l’affaire est portée en justice. Les litiges dont des sommes en jeu sont supérieures à 4000€ sont portés au tribunal d’instance. Pour des sommes moins élevées, les affaires pourront être traitées par le juge de proximité. Pour saisir le tribunal, il faut passer par une assignation et donc par un huissier. C’est ensuite au tour du juge de statuer et de départager les deux parties. Attention, si l’une des deux parties manque à ses obligations, l’autre partie a de fortes chances d’obtenir raison et le bail pourrait alors être rompu. L’action en justice est le recours ultime. Dans de nombreux cas, le recours à l’amiable règle les litiges. Vous l’aurez compris il est tout à fait possible de lancer certains travaux dans un logement en location. En respectant des règles précises, vous pourrez éviter les litiges et permettre d’améliorer ou de rénover votre bien en toute simplicité. En cas de travaux abusifs ou causant des préoccupations pour la santé ou la sécurité, le locataire est en droit de saisir le juge pour demander l'arrêt de ces travaux. La loi protège les locataires de tout abus potentiel pendant la durée des travaux.  Une autre obligation pour le propriétaire est de compenser le locataire en cas de travaux de longue durée qui provoquent des désagréments. Cette compensation est souvent proportionnelle au nombre de jours de travaux et à la partie du logement temporairement inutilisable par le locataire.

FAQ

Est-ce que le propriétaire peut faire des travaux ?

Oui, le propriétaire peut faire des travaux pendant une location, mais sous certaines conditions. Le locataire doit permettre l’accès pour les réparations urgentes, les travaux d’amélioration et l’entretien régulier. Le propriétaire doit obtenir l’autorisation du locataire pour les travaux les jours fériés et les week-ends. En cas de refus du locataire, le propriétaire peut recourir à une mise en demeure ou saisir le tribunal .

Quels sont les travaux autorisés en cours de bail ?

En cours de bail, un propriétaire a le droit de réaliser des travaux pour maintenir le logement en état, assurer son entretien normal, améliorer ses performances énergétiques, et le mettre aux normes de décence. Il peut également effectuer des réparations urgentes et des travaux d'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble .

Puis-je refuser des travaux en tant que locataire ?

En tant que locataire, vous ne pouvez pas refuser la réalisation de travaux autorisés par la loi, notamment ceux concernant le maintien en l'état et l'entretien normal du logement, la mise aux normes de décence, l'amélioration de la performance énergétique, ou l'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble. Le refus pourrait entraîner des sanctions judiciaires, y compris une condamnation à obtempérer ou la résiliation du contrat de location .

Quels travaux puis-je faire dans une location ?

Dans une location, vous pouvez effectuer certains travaux sous conditions spécifiques. Pour les travaux mineurs, tels que l'isolation des planchers bas, des combles et des plafonds de combles, vous devez envoyer une demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, mais vous pouvez commencer les travaux si le propriétaire ne répond pas dans les deux mois. Pour les « gros travaux » qui modifient la structure ou la configuration du logement, tels que la modification des cloisons intérieures, le changement de sol, l'installation d’une cuisine équipée, ou des travaux dans la salle de bain, vous devez obligatoirement obtenir l'accord écrit du propriétaire .