Encadrement des loyers à Rouen : la ville est-elle concernée ?

Vous êtes bailleur à Rouen, ou vous envisagez d’y réaliser un investissement locatif ? Sachez que vous disposez d’une certaine flexibilité par rapport à de grandes métropoles, car Rouen n’est pas soumise à l’encadrement des loyers. Voici ce que vous devez savoir sur cette réglementation, ainsi que nos conseils pour optimiser le montant de votre loyer à Rouen.

L’encadrement des loyers en France

Pourquoi les loyers sont-ils encadrés ?

L’encadrement des loyers impose des plafonds de loyers à ne pas dépasser dans les zones tendues. Il s’agit des secteurs où la pression locative est si forte qu’elle déséquilibre le marché immobilier. En clair, l’offre de logements est insuffisante par rapport au volume de la demande locative. Les prix ont alors tendance à augmenter rapidement, ce qui empêche de nombreux ménages de se loger, par manque de moyens.

L’État a donc mis en place un encadrement des loyers dans les métropoles où ce phénomène est le plus important, afin d’empêcher les propriétaires de pratiquer des prix trop hauts et faciliter l’accès aux logements.

Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers ?

De nombreuses communes sont concernées par l’encadrement des loyers en 2024 :

• Paris

• Lille

• Hellemmes

• Lomme

• Montpellier

• Bordeaux

• Villeurbanne

• Lyon

• Est Ensemble : Les Lilas, Noisy-le-Sec, Romainville, Pantin, Bondy, Montreuil, Bobigny, Bagnolet, Le Pré-Saint-Gervais

• Plaine Commune : Saint-Ouen, Villetaneuse, La Courneuve, Saint-Denis, Stains, Aubervilliers, L’Île-Saint-Denis, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine

• Pays basque : Ciboure, Saint-Jean-de-Luz, Jatxou, Ascain, Anglet, Urcuit, Villefranque, Bidart, Boucau, Larressore, Guéthary, Saint-Pierre-d'Irube, Hendaye, Lahonce, Mouguerre, Urrugne, Biarritz, Ahetze, Arbonne, Arcangues, Bassussarry, Bayonne, Ustaritz, Biriatou

• Grenoble-Alpes Métropole : Grenoble, Murianette, Fontaine, Claix, La Tronche, Poisat, Saint-Égrève, Saint-Martin-D’Hères, Eybens, Grenoble, Le Pont-de-Claix, Meylan, Seyssinet-Pariset, Bresson, Varces-Allières-et-Risset, Sassenage, Domène, Le Fontanil-Cornillon, Venon, Gières, Seyssins.

La ville de Rouen est-elle soumise à l’encadrement des loyers ?

Pas d’encadrement des loyers à Rouen

Selon l’INSEE, Rouen accueillerait environ 70,2% de locataires et 27,7% de propriétaires parmi sa population. Les jeunes entre 15 et 29 ans représentent près de 34% des habitants, dont une grande partie sont des étudiants. La ville est donc assez jeune et dynamique. Cependant, contrairement à d’autres villes étudiantes prisées, elle parvient à conserver un bon équilibre entre la demande locative et l’offre. Le marché immobilier reste stable, et les prix sont accessibles.

Acheter un appartement à Rouen coûterait entre 1801 et 3468€/m², avec une moyenne de 2584€/m². Les loyers fluctuent entre 9 et 23€/m², avec une moyenne de 13€/m². Les appartements les plus demandés sont les T3, qui selon LPI-SeLoger se louent à environ 11,60€/m² pour une location meublée et 10,90€/m² pour une location nue.

Rouen ne remplit donc pas les critères pour être considérée comme une zone tendue qui nécessite l’application de l’encadrement des loyers.

D’autres villes similaires non concernées

Il existe encore de nombreuses communes qui ne sont pas concernées par l’encadrement des loyers. C’est notamment le cas de : Clermont-Ferrand, Perpignan, Toulon, Amiens, Reims, Poitiers, Saint-Étienne, Nantes, Le Mans, Rennes, Marseille, Pau, Limoges, La Rochelle, Nice, Nancy, Tours, Mulhouse, Brest, Avignon, Bayonne, Strasbourg, Orléans, Caen, Angers, Toulouse, et Metz.

L’absence d’encadrement des loyers à Rouen influence-t-elle l’estimation des propriétaires ?

Les bailleurs libres de fixer le montant du loyer

Les propriétaires-bailleurs à Rouen ont plus de liberté que ceux qui louent dans des communes encadrées. En l’absence de plafonds, ils peuvent en effet ajuster le montant du loyer en fonction de l’évolution de la demande et du marché, sans subir de restrictions. En théorie, des loyers non encadrés représentent donc un avantage majeur en termes de flexibilité et de rentabilité.

Cependant, l’absence de plafond ne signifie pas que les propriétaires n’ont aucune règle à respecter en ce qui concerne les loyers. En effet, il est crucial de proposer des prix en accord avec le marché local et actuel, et ce, peu importe la ville. Dans le cas contraire, le bailleur prend le risque d’amputer sa rentabilité locative :

• Un loyer sous-évalué entraine des revenus locatifs trop bas, donc une perte de rendement.

• Un loyer surévalué fait fuir les locataires, rallonge les périodes de logement vacant, et entraine donc une perte de rendement.

La méthode pour fixer un loyer réaliste

Voici tous les critères à analyser afin d’évaluer correctement la valeur locative de votre logement à Rouen :

Les caractéristiques du logement :

• Le type de bien (appartement en copropriété ou maison individuelle)

• La surface habitable en mètre carré, le nombre de pièces et le nombre d’étages

• L’état général du bien et l’année de construction

• Les matériaux et équipements

• L’exposition, l’agencement, la modernité des finitions

• Le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, la ventilation

• La performance énergétique (notation DPE), la qualité de l’isolation thermique et phonique, la consommation énergétique moyenne

• Les espaces extérieurs : balcon, jardin, terrasse

• Les espaces de stockage : cave, grenier

• Le stationnement : place de stationnement, garage

• Les servitudes

• Les caractéristiques spéciales (vue sur un monument historique, piscine…)

Le secteur :

• La qualité de vie dans le quartier : calme, dynamique, silencieux, bruyant…

• Le niveau de sécurité dans l’immeuble et dans le quartier

• La mobilité : proximité avec les transports en commun et les axes routiers, pistes cyclables…

• La proximité avec les commodités : commerces, emplois, établissements de santé, loisirs, cultures, espaces verts, parcs…

• Les futurs projets d’aménagement et d’urbanisme dans le quartier

Le marché immobilier :

• Les prix des loyers dans le secteur pour des logements similaires

• La rentabilité locative moyenne dans le secteur

• Les profils des locataires cibles

• Les évolutions de prix et de tendances

• Le volume de la demande locative

• Le taux de vacance locative et la saisonnalité des locations

Comment maîtriser les loyers à Rouen ?

Étudier le marché immobilier

Comparer ce qui est comparable

Pour réussir une étude comparative, il est nécessaire de sélectionner des biens mis en location qui présente les mêmes caractéristiques que le logement que l’on souhaite louer. Ils doivent proposer la même surface, la même consommation d’énergie, le même nombre de pièces, le même style de copropriété, le même état général… Le secteur doit également être similaire, car d’un quartier à l’autre, les prix peuvent drastiquement varier.

À Rouen, les quartiers Gare-Jouvenet et Cathédrale sont par exemple plus prisés que des zones comme Châtelet-Lombardie ou Grand Mare.

Identifier la véritable valeur ajoutée du logement

Si le logement dispose de caractéristiques rares dans le secteur, il est également important de les prendre en compte, car ils peuvent influencer la valeur locative globale du bien. Deux logements identiques ne se loueront pas au même prix si seulement l’un d’eux dispose d’une vue exceptionnelle par exemple.

Utiliser des ressources en ligne

Plusieurs plateformes permettent de peaufiner l’étude comparative et de calculer assez rapidement le loyer idéal pour un logement à Rouen. Il est notamment possible de glaner de précieuses informations sur les sites d’agences immobilières, d’agences de gestion locative, de l’observatoire des loyers, ou encore sur le site de l’ANIL.

Des agences telles que Manda vous proposent également un estimateur de loyer à Rouen, qui vous permet de calculer la valeur locative de votre logement rapidement. Il vous suffit d’entrer les caractéristiques et la localisation.

Faire appel à une gestion locative à Rouen

Confier votre logement à une agence de gestion locative à Rouen est une bonne stratégie pour maitriser votre loyer, ainsi que tous les aspects de votre location. En effet, les gestionnaires comme Manda vous fournissent des services complets, dont une analyse précise de la valeur de votre bien immobilier. Vous pouvez également déléguer les missions de gestion courante telles que :

• Recherche et sélection du locataire selon sa solvabilité (revenus, garant)

• Rédaction du contrat de location, signature du bail, collecte du dépôt de garantie

• État des lieux d’entrée, remise des clés

• Gestion des documents administratifs et réglementaires : DPE, diagnostics techniques, loi Carrez, règlement de copropriété…)

• Communication entre le locataire et le propriétaire pendant toute la durée du bail de location

• Collecte des loyers et des charges locatives chaque mois

• Versement des revenus locatifs au propriétaire-bailleur

• Assurances et garanties (garantie loyer impayé, dégradations, litiges, sinistres, vacance locative, assurance juridique…)

• Suivi de l’entretien, des réparations et des travaux dans le logement

• Résiliation ou renouvellement du contrat de bail

• État des lieux de sortie, reprise des clés, restitution de la caution

• Recherche de nouveaux locataires

• Conseils sur la fiscalité et la gestion comptable

Conclusion : gérer sa mise en location à Rouen

Rouen n’est pour l’instant pas soumise à l’encadrement des loyers. Fixer le montant qui vous permettra de maximiser votre rentabilité reste cependant un véritable défi. Pour obtenir l’estimation immobilière la plus fiable possible, n’hésitez pas à vous entourer de professionnels spécialisés dans votre secteur. Manda vous accompagne dans votre gestion locative à Rouen, à travers des offres complètes et personnalisées. Allégez votre charge mentale et sécurisez vos revenus grâce à nos services. Pour plus d’informations, nos experts sont à votre écoute.