Encadrement des loyers à Saint-Étienne : la ville est-elle concernée ?

Vous envisagez une mise en location de votre bien ou un investissement locatif à Saint-Étienne, mais vous craignez de faire face à des réglementations au niveau des loyers ? Sachez que la ville de Saint-Étienne n’est pas soumise à l’encadrement des loyers pour le moment. Cependant, pour rester compétitif et optimiser vos revenus locatifs, vous devez prendre en compte un certain nombre d’éléments pour réussir votre estimation de loyer. Voici ce que vous devez savoir.

L’encadrement des loyers en France

Définition et objectif de l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est une mesure mise en place par l’État pour limiter le montant des loyers dans les zones les plus « tendues ». Ces zones tendues sont principalement des grandes villes et des secteurs où la demande locative surpasse considérablement l’offre. Cette situation entraîne un déséquilibre qui favorise l’envolée des prix, et entrave l’accès aux logements pour bon nombre de ménages qui n’ont plus les moyens de louer.

L’encadrement des loyers a donc pour objectif de maintenir des niveaux de loyers accessibles pour les ménages, en imposant des plafonds à ne pas dépasser. Ces plafonds varient selon les caractéristiques des logements, ainsi que des secteurs.

Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers ?

Voici toutes les villes dont les loyers sont encadrés en 2024 :

• Paris,
• Lille et les communes associées (Hellemmes, Lomme),
• Plaine Commune : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Saint-Ouen,
• Lyon et Villeurbanne,
• Montpellier,
• Bordeaux,
• Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville.

Dès le 25 novembre 2024, de nouvelles communes situées dans le Pays basque seront également concernées par l’encadrement des loyers. Il s’agit de : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.

C’est également le cas de Grenoble et des communes alentour : Seyssinet-Pariset, Varces-Allières-et-Risset, Saint-Martin-D’Hères, Fontaine, Le Pont-de-Claix, Murianette, Domène, Bresson, Eybens, La Tronche, Grenoble, Claix, Sassenage, Poisat, Gières, Venon, Saint-Égrève, Seyssins, Meylan, Le Fontanil-Cornillon.

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La ville de Saint-Étienne est-elle soumise à l’encadrement des loyers ?

Pas d’encadrement des loyers à Saint-Étienne

Il n’y a pas d’encadrement des loyers en vigueur à Saint-Étienne. La ville n’est en effet pas considérée comme une zone tendue. Le marché de l’immobilier est assez équilibré, car même si la ville accueille une forte population étudiante, l’offre de logements reste suffisante pour répondre à la demande locative. Contrairement à d’autres villes étudiantes, Saint-Étienne ne dispose pas d’une attractivité conséquente ni d’un rapide développement démographique. De ce fait, le marché locatif reste stable et les prix ne fluctuent pas de façon significative. De plus, Saint-Étienne fait partie des villes les plus abordables de France. Les coûts de la vie sont assez bas, ce qui englobe également les prix des loyers. L’encadrement n’est donc pas nécessaire.

Un investissement immobilier à Saint-Étienne coûterait entre 1031 et 2062€/m², avec une moyenne de 1375€/m². Les loyers varient quant à eux de 7 à 18€/m², avec une moyenne de 10€/m², ce qui reste très abordable. Selon le baromètre LPI-SeLoger, les appartements T2 sont en moyenne loués à 10,80€/m² pour une location meublée et 9€/m² pour une location nue.

D’autres villes similaires non concernées

Voici d’autres villes françaises qui comme Saint-Étienne ne sont pas soumises à l’encadrement de loyers :

• Toulouse
• Nice
• Nantes
• Strasbourg
• Rennes
• Rouen
• Perpignan
• Brest
• Clermont-Ferrand
• Limoges
• Tours
• Orléans
• Metz
• Nancy
• Caen
• Angers
• Le Mans
• Avignon
• Reims
• Mulhouse
• Pau
• Amiens
• Poitiers
• La Rochelle
• Toulon
• Bayonne

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Comment l’absence d’encadrement des loyers à Saint-Étienne impacte-t-elle le quotidien des propriétaires ?

Le montant des loyers fixé librement

En l’absence d’encadrement des loyers à Saint-Étienne, vous disposez d’une certaine flexibilité, car vous êtes libre de fixer le montant de loyer que vous souhaitez. À première vue, cette situation est favorable, car elle ne restreint pas votre rentabilité potentielle comme dans les villes où les loyers sont plafonnés. En revanche, il est crucial de comprendre qu’encadrement des loyers ou non, l’estimation de la valeur locative de votre bien ne se fait pas au hasard.

En effet, vous devez fixer un loyer cohérent et réaliste par rapport au marché immobilier actuel stéphanois. Si vous pratiquez des loyers trop bas, vous allez automatiquement perdre une partie de vos revenus locatifs potentiels. À l’inverse, si vous surestimez le montant du loyer, les locataires se feront rares, voire absents, ce qui vous laissera sans revenus. Dans les deux cas, votre rendement locatif sera impacté.

Comment fixer un loyer cohérent et réaliste

Comme nous l’avons vu précédemment, fixer un loyer cohérent est indispensable à la réussite de votre activité locative, même si Saint-Étienne n’est pas concernée par l’encadrement des loyers. Pour cela, analyser les éléments suivants :

Toutes les caractéristiques de votre maison ou appartement :

• Type de bien
• Surface habitable en m²
• Nombre de pièces et d’étages
• Année de construction
• État général et qualité des matériaux de construction
• Agencement, exposition, modernité des équipements
• Système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire
• Performance énergétique (notation du DPE) et consommation énergétique moyenne
• Espace extérieur : jardin, balcon, terrasse
• Servitudes
• Espace de stockage et stationnement : cave, grenier, garage, place de parking
• Règlement de copropriété
• Caractéristiques spécifiques

La localisation et l’environnement :

• Quartier : calme, dynamique, bruyant…,
• Qualité de vie et sécurité,
• Espaces verts et parcs,
• Proximité avec les transports en commun et les axes routiers,
• Proximité avec les commodités : écoles, commerces, emplois, loisirs…,
• Projets d’aménagement et d’urbanisme.

Les tendances du marché immobilier :

• Les prix des biens similaires dans le même secteur,
• Le volume de la demande locative,
• Le profil des locataires,
• Les évolutions des prix et des tendances,
• Le taux de vacance locative.

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Nos conseils pour maîtriser les loyers à Saint-Étienne

L’étude de marché

Réaliser une étude comparative

Une étude de marché comparative consiste à identifier des logements qui sont similaires au vôtre et situés dans le même secteur. Vous pouvez ainsi analyser les prix des loyers pratiqués pour avoir une idée de la valeur locative de votre bien immobilier.  Nous vous conseillons de recouper plusieurs sites d’annonces immobilières en ligne, afin d’avoir suffisamment de points de comparaison différents.

La clé pour réussir cette étude comparative est de prendre en compte toutes les caractéristiques : type de bien, neuf ou ancien, même surface, même nombre de pièces, mêmes matériaux, même diagnostic de performance énergétique, mêmes équipements, même étage… Soyez le plus exhaustif possible afin d’éviter les erreurs d’interprétation.

En outre, vous devez prendre en compte les caractéristiques spécifiques de votre logement, car elles peuvent grandement influencer la valeur locative. Si votre bien possède quelque chose de rare dans le secteur, il peut en effet se louer plus cher que les biens similaires qui ne possèdent pas cet élément. Il peut s'agir d’un jardin dans une zone où ils sont rares, ou bien d’une vue sur un monument historique que très peu de logements possèdent par exemple.

Estimer le loyer en ligne

Plusieurs outils vous permettent d’estimer la valeur locative des biens immobiliers à Saint-Étienne. Vous pouvez notamment consulter les plateformes d’agences immobilières, les observatoires des loyers, le baromètre de l’Agence Nationale pour l’Information sur le logement (ANIL), ou encore des cartes interactives de comparaisons des prix.

Manda vous propose également un simulateur de loyer à Saint-Étienne, qui vous permet de calculer le loyer de votre logement en entrant ses caractéristiques. Cet outil performant vous permet d’avoir une première idée de la valeur de votre bien en seulement quelques clics.

Les agences de gestion locative à Saint-Étienne

Faire appel à une agence de gestion locative à Saint-Étienne est un excellent moyen de réussir votre estimation et maîtriser votre loyer du début à la fin du contrat de location. Les experts disposent en effet de bases de données, ainsi que de compétences poussées en immobilier, qui leur permettent de déterminer le prix du loyer avec une grande précision.

Les agences de gestion locative comme Manda offrent également d’autres avantages. Elles prennent en charge de nombreuses missions de gestion locative, afin d’alléger votre quotidien de propriétaire bailleur et de vous plus de sécurité. Les missions courantes sont notamment les suivantes :

• Choisir les locataires selon des critères de solvabilité (revenus, garant…),
• Rédiger le contrat de bail, procéder à la signature du bail, collecter le dépôt de garantie,
• Procéder à l’état des lieux d’entrée et à la remise des clés,
• Gérer tous les documents et démarches administratives (règlement de copropriété, loi Carrez, diagnostic de performance énergétique, diagnostics techniques…),
• Assurer la communication avec le locataire,
• Réaliser le suivi des travaux, des réparations et de l’entretien,
• Collecter les loyers et les charges locatives, puis verser les revenus locatifs aux bailleurs,
• Fournir des assurances (garantie loyers impayés, dégradation, litige, vacance locative, nuisances, sinistre…),
• Délivrer des conseils comptables et fiscaux,
• Procéder au renouvellement du bail de location ou à sa résiliation,
• Trouver de nouveaux locataires,
• Procéder à l’état des lieux de sortie et à la reprise des clés,
• Restituer la caution au locataire.

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Conclusion : gérer sa mise en location à Saint-Étienne

L’absence d’encadrement des loyers à Saint-Étienne vous accorde une certaine flexibilité dans votre activité de propriétaire bailleur. Cependant, fixer le montant du loyer de manière adéquate n’est pas une tâche évidente. Pour éviter les erreurs, n’hésitez pas à faire appel aux services de professionnels de l’immobilier. Les équipes de Manda vous accompagnent tout au long de votre location, afin de vous apporter des conseils avisés, de la sécurité, et une bonne rentabilité. Contactez-nous pour plus d’informations sur la gestion locative à Saint-Étienne.