Tout savoir sur l’état des lieux de vétusté
L’état des lieux de vétusté est un élément crucial dans la gestion d’un contrat de location. Souvent méconnu ou confondu avec l’état des lieux de sortie, il a pourtant une importance déterminante pour le locataire et le propriétaire. Voici ce que vous devez savoir sur l’état des lieux de vétusté.
Qu’est-ce que la vétusté ?
La vétusté désigne l’état d’usure naturel lié au temps qui passe. Elle peut s’appliquer à tout, y compris aux biens immobiliers. L’utilisation normale d’un logement entraîne donc, au fil des années, de la vétusté au niveau des sols, des peintures, de la toiture, ou encore des meubles. Dans un appartement ou une maison, la vétusté peut se traduire par les peintures des murs qui s’estompent, ou par les revêtements des sols qui s’effritent par exemple.
La différence entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux de vétusté
L’état des lieux de sortie est un document établi à la fin du bail de location, peu importe le type de contrat (location vide ou location meublée), sa durée, ou encore le nombre de locataires. Il décrit précisément chaque aspect de l’appartement ou de la maison, afin de déterminer son état. L’objectif est de vérifier qu’aucun matériau ou équipement n’a été endommagé par le locataire pendant le bail d’habitation. Il contient donc des descriptions précises de chaque pièce et de chaque élément, ainsi que des photos et des vidéos. L’état des lieux de sortie est comparé à l’état des lieux d’entrée. Si les deux documents correspondent, cela signifie que le locataire a correctement entretenu le logement, comme le veut son contrat. Il peut donc récupérer son dépôt de garantie.
L’état des lieux de vétusté est quant à lui un document complémentaire à l’état des lieux d’entrée et de sortie. Il permet d’évaluer l’état d’usure naturelle du logement au fil du temps. Il est réalisé une première fois lors de l’entrée du locataire, afin d’avoir un point de référence en début de contrat. Puis, il est réalisé une nouvelle fois lors de l’état de sortie, afin de mesurer l’usure du logement pendant le contrat de bail. C’est en comparant les deux états des lieux de vétusté que le propriétaire ou l’agence de gestion locative peut estimer l’usure du logement. Grâce à une grille de vétusté dont nous allons détailler le fonctionnement dans la suite de cet article, il est alors possible de déterminer si les dommages sont causés par l’usure naturelle, ou bien s’ils sont à la charge du locataire.
Comment évaluer la vétusté d’un logement lors de l’état des lieux ?
Les critères pris en compte par l’état des lieux de vétusté
Plusieurs critères peuvent être analysés afin de mesurer le niveau de vétusté d’un logement lors de l’état des lieux. Ils seront analysés et comparés lors de l’état des lieux de sortie, afin de déterminer si des dégradations sont liées à la vétusté ou à une négligence de la part du locataire. On peut notamment citer les éléments suivants :
- La durée d’occupation du logement (bail d’un an en location meublée ou de 3 ans en location nue par exemple).
- La qualité initiale des équipements et des matériaux (peinture, revêtements, appareils électroménagers…).
- Le niveau d’entretien effectué par le locataire pendant le contrat de bail.
- Le type de dégradation : usure naturelle, accident ou négligence.
- Les normes et barèmes inscrits dans la grille de vétusté, que nous allons détailler ci-dessous.
La grille de vétusté
La grille de vétusté est une méthode fréquemment utilisée pour évaluer le niveau de vétusté d’un logement. Elle permet ainsi d’éviter les litiges entre un propriétaire et son locataire lors de l’état des lieux de sortie.
Cette grille est mise en place par le bailleur et le locataire. Elle dresse une liste des dépréciations considérées comme normales dans le logement, car causées par l’usure naturelle. Pour cela, elle fixe des durées de vie théoriques pour chaque équipement et matériau, afin de différencier l’usure naturelle des dégradations anormales. Souvent, les professionnels de l’immobilier, comme les agents immobiliers et les agences de gestion locative, aident à dresser les grilles de vétusté.
Voici quelques exemples de critères et de durées qui peuvent figurer dans ce type de grille :
Peinture murale :
- Durée de vie : 7 à 10 ans
- Usure normale : décoloration, petites rayures
Papier peint :
- Durée de vie : 7 à 10 ans
- Usure normale : décollement léger, décoloration
Moquette :
- Durée de vie : 7 à 10 ans
- Usure normale : aplatissement, décoloration
Lino / PVC :
- Durée de vie : 10 à 15 ans
- Usure normale : rayures superficielles, décoloration
Parquet :
- Durée de vie : 15 à 30 ans
- Usure normale : rayures superficielles, usure du vernis
Four :
- Durée de vie : 10 à 15 ans
- Usure normale : usure des joints, diminution de la performance de chauffe
Lave-linge :
- Durée de vie : 10 à 12 ans
- Usure normale : bruit accru, baisse d’efficacité
Fenêtre en bois :
- Durée de vie : 10 à 15 ans
- Usure normale : peinture écaillée, légères infiltrations
Fenêtre en PVC :
- Durée de vie : 20 à 25 ans
- Usure normale : jaunissement, usure des joints
Radiateurs :
- Durée de vie : 15 à 20 ans
- Usure normale : rouille légère, diminution de l’efficacité
Lavabo et WC :
- Durée de vie : 20 à 25 ans
- Usure normale : écaillage de l’émail, légère décoloration, légères fissures
Que faire en cas de litige lié à l’état des lieux de vétusté ?
Les droits et les devoirs des locataires et des propriétaires
Les droits et les devoirs du locataire
Le locataire a tout d’abord droit à un logement décent, ainsi qu’à une évaluation équitable de la vétusté. Pour cela, une grille de vétusté doit être mise en place, comme nous l’avons vu précédemment. Il a également droit à des recours et à une assistance juridique en cas de litige.
Le locataire a le devoir d’entretenir le logement quotidiennement en effectuant les tâches ménagères et les réparations courantes. Ainsi, il évite l’usure trop rapide de l’habitation et maintient un bon cadre de vie. Il a aussi le devoir de signaler tout problème au propriétaire bailleur ou à l’agence de gestion locative, dans les plus brefs délais. Cela permet à des professionnels d’intervenir si besoin, et d’éviter ainsi une dégradation trop grave du logement. Le paiement des petites réparations fait également partie de ses devoirs, tout comme sa présence lors de l’état des lieux de sortie.
Les droits et les devoirs du propriétaire
Le propriétaire a le droit de demander des réparations ou de retenir une partie du dépôt de garantie en cas de dégradations anormales causées par le locataire. Il peut également faire appel à une assistance juridique en cas de litige.
Le propriétaire doit fournir un logement décent à son locataire, et prendre en charge les réparations majeures, notamment liées à la structure de l’habitation. Il a également le devoir de maintenir une bonne communication avec son locataire, de respecter les clauses du contrat, de réaliser les états des lieux, ainsi que de documenter les dégradations pour justifier sa position en cas de litige.
Les procédures possibles
Les procédures en cas de litiges liés à l’état des lieux de vétusté sont les mêmes que celles liées à l’état des lieux de sortie. En effet, ces deux documents sont complémentaires et déterminent si le locataire pourra récupérer son dépôt de garantie, intégralement ou non.
En effet, si l’état des lieux de vétusté démontre que le logement a été endommagé par une négligence du locataire, le bailleur peut conserver le dépôt de garantie, ou en retenir une partie, afin de payer les réparations. Le locataire dispose alors de plusieurs recours s’il souhaite contester l’état des lieux de vétusté.
La résolution à l’amiable
Discuter directement avec le propriétaire ou l’agence de gestion locative est le meilleur moyen de trouver un accord à l’amiable, sans engendrer de frais. Pour cela, le locataire peut exposer clairement ses points de désaccord, en fournissant des preuves photos et vidéos de l'état de vétusté du logement. Si les deux parties trouvent un accord, elles peuvent le formaliser par écrit, afin d’acter la résolution du litige.
La médiation ou la conciliation
Si la communication est difficile ou impossible entre le locataire et le propriétaire, un médiateur ou conciliateur de justice peut intervenir gratuitement. Ce professionnel a pour objectif de faire le lien entre les deux parties, pour leur permettre d’aboutir à un accord sans passer par un tribunal. Pour faire appel à un médiateur, le locataire ou le propriétaire peuvent saisir la commission via un courrier recommandé avec accusé de réception, avec une explication de la situation et des preuves visuelles.
L’expertise
Le locataire a également la possibilité de faire intervenir des experts extérieurs afin d’analyser l’état de vétusté du bien. Le rapport de ce professionnel peut servir de preuve dans les négociations devant le conciliateur de justice, ou devant le tribunal.
Le recours juridique
Si aucune solution à l’amiable n’est possible, le locataire peut saisir le tribunal d’Instance. Il doit alors préparer un dossier, dans lequel l’ensemble des preuves visuelles seront nécessaires. Il peut se faire accompagner par une assistance juridique, afin de l’aider dans les procédures. Le juge s’occupera alors de trancher sur la pertinence de l’état des lieux de vétusté.
Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?
Les dégradations à la charge du locataire
Pour facturer le locataire, le propriétaire doit prouver que les dégradations présentes dans le bien immobilier relèvent d’un manque d’entretien et d’une négligence, et non pas d’une usure naturelle. Pour cela, il se réfère à la grille de vétusté.
Voici quelques exemples de détériorations qui peuvent être à la charge du locataire :
- Des trous et des tâches sur les murs
- Des traces de brûlure sur les moquettes
- Une porte enfoncée ou une fenêtre fissurée
- Une poignée de porte cassée
- Un parquet abîmé
- Des prises électriques arrachées
Les détériorations qui ne sont pas considérées comme de l’usure naturelle par la grille de vétusté relèvent donc de la responsabilité du locataire. C’est à lui de se charger des réparations locatives.
Les dégradations causées par la vétusté
Les dégradations causées par la vétusté sont celles qui sont indiquées comme telles dans la grille de vétusté. Il peut par exemple s’agir de rayures légères, de jaunissement des peintures, ou encore de revêtements usés. Ces dommages sont jugés naturels, et sont donc à la charge du propriétaire, même si les travaux de réparation figurent sur la liste officielle des réparations locatives (à la charge du locataire).
Le propriétaire doit également prendre en charge les travaux de grande ampleur qui touchent directement la structure du logement.
Les cas de force majeure
Plusieurs situations exceptionnelles peuvent entraîner des dégradations inhabituelles dans le logement.
En cas de tempête par exemple, les dégâts sont à la charge du propriétaire, et non du locataire, même si elles figurent sur la liste des réparations locatives. Il s’agit en effet d’une circonstance particulière, liée aux intempéries, donc indépendante de la volonté du locataire.
En cas de cambriolage, le locataire doit contacter son assurance habitation, afin de recevoir un dédommagement conforme aux clauses de son contrat.
Conclusion
L’état des lieux de vétusté permet donc de différencier l’usure naturelle du logement et les dégradations qui peuvent être imputées aux locataires. Établir une grille de vétusté précise et réaliste est donc indispensable avant de signer un contrat de location. Cela permet de conserver la bonne entente entre le bailleur et le locataire, ainsi que de réduire au maximum les risques de litiges. Pour en savoir plus sur la gestion de ces grilles et des différents états des lieux, contactez nos experts de la gestion locative.
