La question des impayés et retards de loyers inquiète de nombreux propriétaires. En effet, les démarches pour expulser un locataire peuvent vite tourner au cauchemar. Heureusement, depuis 2019, la loi a évolué en faveur des propriétaires, leur permettant d'expulser plus facilement un locataire qui ne paye plus. Démarches, délais et procédures officielles: comment expulser un locataire en cas d'impayés de loyers ? Manda répond ici aux questions des propriétaires qui cherchent à expulser un locataire indélicat.
Expulser un locataire qui ne paie pas : conseils et démarches à effectuer
Si les impayés de loyer se raréfient, ils représentent encore aujourd’hui entre 2% et 3% des perceptions. Les procédures judiciaires sont complexes et longues. Difficile lorsqu’il faut en plus rembourser le crédit immobilier. Un mauvais casting locatif entraîne plusieurs années de combat judiciaire et administratif.De la négociation amiable à l’expulsion par la force publique, découvrez les aides légales existantes. Dans un premier temps, l’objectif sera de récupérer l’argent en restant courtois : un conflit n’arrangera rien. Les impayés de loyer se cumulent aux frais de retard et deviennent impossibles à rattraper une fois installés, Il est donc conseillé d’échanger avec le locataire dès le premier impayé. Un rendez-vous physique assorti d’un rappel par courrier et de la mise en place d’un échéancier règle généralement la situation.
a. Mise en demeure, sans quoi aucune procédure ne peut s’engager
Le propriétaire doit déposer une injonction de payer, également appelée mise en demeure, remise en main propre ou envoyée par La Poste avec accusé de réception. Besoin d’un modèle pré-rempli et gratuit ? Rendez-vous sur ce site. Astuce : en déposant ce document au Greffe du TGI dont vous dépendez, c’est un huissier de justice qui remettra l’ordonnance de paiement… Cette démarche a un coût de 80€ qui sera à la charge du propriétaire. Il faudra compter 500€ (fourchette haute) pour aussi vous permettre de demander une saisie conservatoire… Les biens seront alors saisis par mesure préventive, pour éviter que le locataire ne cache ou dilapide volontairement son patrimoine… Ce procédé méconnu intervient avant le début de l’action judiciaire, qui démarrera deux mois après réception de la mise en demeure.
b. A partir de l'assignation au tribunal, comptez 1 an avant d'expulser le locataire
Une fois le jugement rendu et le bail dissout, le locataire occupe illégalement le logement. Tout va bien s’il quitte les lieux, sinon, le propriétaire doit envoyer une demande d’expulsion à la préfecture. Celle-ci dispose de deux mois pour répondre favorablement. Aucune réponse ? Un courrier recommandé avec AR adressé à la préfecture et au Trésor Public accélérera le mouvement. Rappelez dans cette lettre que l’article L153-1 du Code de Procédure d’Exécution impose à l’Etat « de prêter son concours à l’exécution des jugements…». Le juge accordera un préavis avant expulsion aux familles les plus précaires.
c. Le cas de la trêve hivernale
Régie par le Code de la Construction et de l’Habitation, la trêve hivernale protège chaque année 35 000 personnes (médiane des chiffres fournis par les associations de logement)… un repos temporaire qui démarre le 1e novembre et s’arrête au 31 mars. Même si un jugement autorise l’expulsion, rien ne sera entamé pendant cette période. Note : cette trêve concerne également les énergies (chauffage, gaz, eau…).
Comment expulser un locataire ? Réponses aux questions fréquentes
a. Combien de loyers impayés avant d'expulser un locataire ?
La procédure officielle peut être entamée deux mois après le premier impayé, et après la remise d’une obligation de paiement. La procédure judiciaire, elle, est beaucoup plus longue : – Le Tribunal mettra entre 6 et 14 mois pour déclarer un avis d’expulsion. Le locataire a lui aussi de nombreux recours légaux, ce qui peut faire traîner les choses. – Ajoutez à cela entre 2 et 8 mois (hors trêve hivernale) pour mobiliser les huissiers, la préfecture, la force publique et le serrurier requis pour les expulsions par la force. Les délais sont plus courts si le locataire quitte les lieux de son plein gré. Rappel : Depuis la mise en application de la loi ALUR, l’expulsion manu militari d’un locataire est passible de 3 ans d’emprisonnement et 30 000€ d’amende. Inutile d’alourdir la facture, mieux vaut rester patient… même s’il arbore fièrement un nouvel écran plat hors-de-prix. Optez plutôt pour la saisie conservatoire par mandat d’huissier.
b. Combien ça coûte d'expulser un locataire qui ne paye pas son loyer ?
Les prix varient en fonction des régions et de la nature des missions. Au minimum, il y aura : – La mise en demeure et le commandement de payer, 30€ chacun (60€) – Les frais d’envoi des divers CRAR – L’huissier de justice – Honoraires de l’avocat (réductibles en lui préparant un maximum de documents, preuves…) La remise de document 80€, le constat d’absence, de dégradation ou de bruit 120€ en passant par la recherche de locataire en fuite (1000€ au total). Sachez aussi qu’à Paris, le PV d’inventaire inhérent à une saisie est de 68€. Pour un PV d’expulsion, les tarifs montent à 150€. Vous l’aurez compris, les prix grimpent au fur-et-à-mesure des investigations. Moyenne totale des procédures : 1 000€. Problème : le propriétaire a intérêt à ce que la procédure judiciaire s’arrête vite et le locataire, lui, fera traîner un maximum. D’où l’intérêt d’anticiper et d’agir tôt.
c. Dette locative : puis-je arrêter de réaliser les travaux ou couper le chauffage ?
Mauvaise idée… Il existe une clause légale appelée “exception d’inexécution”. Elle stipule qu’un locataire peut cesser de payer le loyer s’il ne peut plus en jouir (plus d’eau, chauffage, vétusté, cafards…).
Quelles sont les aides juridiques à la disposition des propriétaires contre des locataires qui ne paient pas leurs loyers
a. Jurisprudence de la trêve hivernale
Suite aux préjudices que causent certains individus malhonnêtes, la question a été officiellement abordée. Communiqué par Le Figaro, l’échange avec le Ministre de la Cohésion des Territoires, mentionne une procédure accélérée, réservée aux cas les plus extrêmes. Parce que la trêve hivernale doit rester un procédé de protection des plus vulnérables, il suffit de constater de graves manquements délibérés aux obligations locatives pour déclencher la résiliation du bail : nuisances quelles qu’elles soient (sonores, olfactives, sanitaires, empiétement d’espace non-privé…). Il faut adresser une requête au Juge des Référés : le délai initial de 4 à 6 mois de traitement passera à 2 (bons) mois.
b. L’aide juridictionnelle
L’aide juridictionnelle partielle ou totale est accordée sous certaines conditions, ce qui allège les frais de justice. Hors aides sociales, le plafond des ressources mensuelles ne doit pas dépasser 1 526€ pour une personne seule, environ 1 800€ si le ménage a deux enfants.
c. Récupérer les APL directement à la CAF
La CAF suspend désormais les APL au bout de 6 mois de non-paiement. Les propriétaires ont la possibilité de se les faire verser sur présentation d’un document prouvant le non-paiement et des justificatifs demandés.
Assurance loyers impayés et dégradations
Comme un filet de sécurité, l'assurance Garantie Loyers Impayés de Manda permet aux propriétaires de percevoir ses 24 loyers de retards (plafond 80.000€), soit le délai moyen d’une procédure d’expulsion, à compter de la date de non-paiements. Il faut cependant vérifier en amont que le locataire soit éligible à l'assurance loyers impayés. Intéressant, notre assurance loyers impayés vous assure aussi contre les détériorations. Leur remboursement est fastidieux et requiert d’autres PV de constats. Le Tribunal accorde des dommages et intérêts uniquement si le logement était en bon état auparavant : la seule marge de manœuvre reste la caution.
