Se lancer dans une activité locative peut être un excellent moyen de faire fructifier son patrimoine immobilier en générant des revenus complémentaires. La question du type de location se pose alors. La location longue durée est-elle rentable ? Quels sont les avantages et les éléments qui peuvent influencer les revenus du bailleur ? Nous répondons à ces questions dans cet article.
Qu’est-ce que la location longue durée ?
La location longue durée, ou bail d’habitation, est un type de contrat signé entre un propriétaire bailleur et un locataire. Ce bail dure entre 1 et 3 ans minimum en fonction du type de location, et fait du logement la résidence principale du locataire.
Dans la plupart des cas, le renouvellement de bail est automatique, sauf si l’une des parties manifeste son désir de mettre fin au contrat à la date d’échéance. Il faut alors respecter un préavis d’un mois pour une location meublée et de trois mois pour une location nue.
Les avantages de la location longue durée
Revenus stables et prévisibles
La location longue durée permet aux propriétaires bailleurs de générer des revenus stables sur le long terme. Contrairement à la location de courte durée, le bail d’habitation longue durée peut durer une ou plusieurs années avec le même locataire. Cette durée dépend du type de location :
- Location meublée : contrat de bail d’un an minimum
- Location nue : contrat de bail de trois ans minimums
Si le logement se situe dans une ville et un quartier à la demande locative importante, les bailleurs peuvent encore davantage pérenniser leurs revenus, en louant facilement et en limitant les risques de vacances locatives entre deux locataires. Cela leur apporte une sécurité financière importante.
Réduction des frais de gestion
La location longue durée entraîne un turnover beaucoup moins important que la location de courte durée. De ce fait, la gestion locative est réduite, car le propriétaire n’a pas besoin de contrôler et nettoyer le logement avec une fréquence de quelques semaines ou mois, ni de faire appel à des professionnels pour le faire. Ainsi, le propriétaire gagne du temps et économise un certain budget.
La gestion locative d’une location longue durée est également facilitée si le bailleur fait appel à une agence de gestion locative. Des professionnels de l’immobilier s’occupent alors de toutes les missions relatives à la location du bien, telles que :
- Trouver des locataires
- Effectuer les états des lieux d’entrée et de sortie
- Collecter le dépôt de garantie
- Rédiger et faire signer le contrat de location
- Collecter les loyers et les charges locatives pour les verser au propriétaire
- Proposer des assurances pour sécuriser l’activité du bailleur (assurance loyers impayés, dégradations…)
- Prendre en charge les frais et les démarches juridiques en cas de litige locatif
Avantages fiscaux
La location longue durée permet aux bailleurs d’optimiser leur fiscalité grâce à certains dispositifs de défiscalisation immobilière. Les plus prisés en 2024 sont les suivants :
La loi Pinel
Le dispositif Pinel est dédié à l’investissement immobilier neuf (ou VEFA) et à la location vide. Il permet de louer un logement neuf pendant 6, 9 ou 12 ans et d’obtenir un avantage fiscal calculé en pourcentage du prix du bien. 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans. Ce dispositif impose des zones précises, des plafonds de loyers et de ressources locataires, ainsi qu’une limite annuelle d’investissement.
Les statuts LMNP et LMP
Le statut de loueur meublé non professionnel permet d’optimiser la fiscalité sur les revenus locatifs, en la réduisant en partie ou en totalité. Les avantages dépendent du régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel). Le LMNP est accessible pour les bailleurs en location meublée qui génèrent moins de 23 000€ de recettes locatives par an, ou moins de 50% de leur revenu global imposable. Dans le cas contraire, c’est le statut de loueur meublé professionnel qui s’applique.
La loi Malraux
La loi Malraux concerne les biens immobiliers anciens situés dans des secteurs sauvegardés. Elle impose la réalisation de travaux de rénovation (jusqu'à 400 000€ sur 4 ans) et accorde une réduction d’impôt sur le montant de ces derniers : entre 22 et 30% en fonction du type de secteur sauvegardé. Elle impose également la location vide pendant au moins 9 ans après la fin des travaux.
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie est semblable à un « Pinel Ancien ». Il offre les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel, mais se concentre sur les logements anciens qui ont besoin de travaux de rénovation, dans les communes faisant partie du programme Action Cœur de Ville.
Les facteurs qui influencent la rentabilité d’une location longue durée
La localisation
La localisation du logement est un élément déterminant pour la rentabilité d’une location longue durée. Les biens situés dans des secteurs où le marché de l’immobilier locatif est dynamique sont les plus rentables pour les propriétaires bailleurs. Pour les identifier, il faut prendre en compte plusieurs points :
- Les villes
Le volume de la demande locative est un critère essentiel qui dépend beaucoup de la localisation du logement. Les villes les plus attractives pour les locataires sont souvent les grandes villes avec un marché de l’emploi en plein essor, les villes moyennes avec un fort patrimoine culturel et les villes universitaires. Bien entendu, certaines villes combinent tous ces critères.
- Les quartiers
Au sein d’une seule et même commune, la rentabilité d’une location longue durée peut considérablement varier. Les bailleurs doivent en effet choisir le quartier et même la rue avec attention, pour maximiser leurs revenus locatifs. Les biens situés dans les zones les plus attractives comme les centres-villes sont les plus recherchés par les locataires, car ils permettent d’accéder plus facilement aux emplois, aux transports et aux infrastructures urbaines. Ils permettent également aux locataires de vivre à proximité des commodités comme les commerces, les hôpitaux, les parcs, les lieux culturels, les universités, les bars ou encore les restaurants.
Le type et la qualité du bien immobilier
Le type de logement loué joue un rôle primordial dans la rentabilité d’une location longue durée.
La qualité du logement :
Plus le logement sera récent et de bonne qualité, plus il offrira un confort optimal pour les locataires. Il sera donc susceptible d’attirer une demande locative plus importante, et bénéficiera d’un bon taux d’occupation.
Pour estimer la qualité du logement, il faut prendre en compte les éléments suivants :
- L’année de construction du bien
- Les matériaux de construction et l’état général du bien
- Les équipements (électroménager, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire, ventilation…)
- La présence ou non d’espace extérieur
- Le nombre de pièces et la surface habitable
- La qualité de l’isolation
- La performance énergétique (notation DPE)
- Les caractéristiques de l’environnement
- Les besoins en réparation et maintenance
La cible de locataire :
Pour que la location longue durée soit la plus rentable possible, il faut également que le logement soit adapté à la cible de locataires. Voici quelques exemples de maisons et d’appartements qui peuvent s’adapter à différents publics :
Les étudiants :
- Appartements du studio au T2
- Résidence de services (résidences étudiantes)
- Bail flexible (bail de location meublée ou bail mobilité)
- Proximité des transports en commun
- Proximité des universités et grandes écoles
- Quartier dynamique et jeune
- Loyers abordables
Les jeunes actifs et les couples :
- Appartements du T1 au T3
- Proximité avec les quartiers des affaires et les commerces
- Proche des transports en commun
- Quartier jeune et dynamique
Les familles avec enfants :
- Appartements du T3 au T5+
- Maison individuelle
- Présence d’une deuxième salle de bain
- Présence d’un jardin ou d’une terrasse
- Quartier résidentiel calme et sécurisé
- Proximité avec les écoles, les crèches et les parcs
- Accès rapide aux routes principales et aux transports en commun
Le montant du loyer
Déterminer le montant du loyer est une étape cruciale pour maximiser la rentabilité d’une location longue durée. Le loyer détermine la valeur locative d’un logement, ainsi que les revenus bruts du bailleur.
La meilleure option pour évaluer précisément le montant du loyer est de faire réaliser une estimation de loyer par un professionnel du secteur. En effet, les agences immobilières et les agents immobiliers indépendants possèdent des connaissances plus pointues sur le marché immobilier et ont accès à des bases de données plus complètes. Faire appel à un professionnel permet donc de déterminer avec exactitude la valeur locative du logement, afin de proposer un loyer en accord avec le marché local et actuel.
Plus le loyer sera adapté aux tendances du marché, plus le logement sera loué rapidement, sans entraîner de risque de perte d’argent pour le bailleur. Un loyer mal estimé peut en effet être un frein pour la rentabilité. S’il est trop bas, les revenus du bailleur seront amputés, et s’il est trop haut, les locataires seront réticents à louer.
La gestion locative
Confier son bien à une agence de gestion locative génère des frais de gestion. Cependant, l’intervention de professionnels compétents peut représenter un avantage financier majeur pour le bailleur. En effet, les missions menées par l’agence de gestion locative permettent d’optimiser la gestion du bien, de maximiser les revenus et de les sécuriser.
Si les experts immobiliers sont performants, ils peuvent ainsi :
- Trouver rapidement des locataires pour le logement
- Estimer correctement le montant du loyer et des charges
- Minimiser les périodes de logement vacant
- Collecter et verser les loyers et les charges à date fixe
- Sécuriser les revenus grâce à différentes assurances
- Organiser les travaux de rénovation avant que des dégâts importants ne surviennent
- Gérer les impayés pour limiter le risque de perte financière pour le bailleur
La fiscalité d’une location longue durée
La fiscalité de la location longue durée diffère en fonction du type de contrat.
En location nue :
Les revenus générés par la location vide sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Le bailleur a le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-foncier : il concerne par défaut les bailleurs qui génèrent moins de 15 000€ de revenus locatifs par an et applique un abattement forfaitaire de 30%. Les impôts sont calculés sur les 70% restants.
- Le régime réel : il concerne les bailleurs qui génèrent plus de 15 000€ de revenus locatifs par an, et ceux qui en font la demande. Il permet de déduire le montant réel de toutes les charges locatives déductibles.
En location meublée :
Les revenus générés par la location meublée sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les bailleurs ont le choix entre deux régimes fiscaux différents :
- Le régime micro-BIC : il concerne les bailleurs qui génèrent jusqu’à 77 000€ HT de recettes locatives par an et applique un abattement forfaitaire de 50%.
- Le régime réel : il permet aux bailleurs qui gagnent plus que le plafond du régime micro-BIC de déduire toutes les charges locatives déductibles pour leur montant réel.
Location longue ou courte durée : laquelle est la plus rentable ?
Comme nous l’avons vu dans cet article, la rentabilité d’une location dépend de nombreux facteurs. Elle n’est pas forcément meilleure en location longue durée ou en location de courte durée. Tout dépend des objectifs personnels des investisseurs, de la localisation, et des méthodes de gestion.
La location longue durée permet de sécuriser et de stabiliser des revenus locatifs sur le long terme. Le montant des loyers est cependant moins élevé que celui des locations de courte durée, surtout dans les zones tendues qui sont soumises à un encadrement des loyers.
Les locations de courte durée sont généralement plus rentables à certaines périodes de l’année, dans des lieux touristiques et prisés par les vacanciers. Elles sont également retables pendant des événements particuliers, comme les Jeux Olympiques de Paris 2024 par exemple. Cet été, de nombreux propriétaires ont en effet décidé de louer leur logement en location de courte durée pendant toute la durée des JO. L’afflux considérable de touristes fait exploser la demande locative, et donc les prix des loyers. Dans ce contexte, la location saisonnière est beaucoup plus rentable que la location longue durée, mais elle n’est que temporaire.
Conclusion
La location longue durée est donc rentable lorsque tous les facteurs d’influence sont bien maitrisés. Il est nécessaire de bien choisir son bien et sa localisation, communiquer auprès de la bonne cible de locataire, et assurer une gestion locative efficace. Pour maximiser la rentabilité locative, un bailleur a tout intérêt à s’entourer d’experts de l’immobilier, comme les conseillers de Manda.
