La métropole lilloise regorge d’opportunités pour les investisseurs locatifs. Elle bénéficie d’un marché immobilier attractif et d’une économie florissante, ce qui attire une demande locative particulièrement élevée. Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans une activité de location meublée à Lille.
Le marché de la location meublée à Lille
Une ville favorable aux investissements locatifs
Lille est une ville dynamique qui accueille plus de 70% de locataires parmi sa population. Elle bénéficie d’une économie attractive, grâce à son pôle universitaire prisé et à son bassin d'emplois. La métropole lilloise est donc un secteur particulièrement avantageux pour les investisseurs locatifs. La demande locative y est élevée, ce qui vous permettra de rentabiliser rapidement votre opération, tout en évitant les périodes de logements vacants.
De plus, la jeunesse de la population accentue encore davantage la demande vis-à-vis des logements meublés. C’est ce que nous allons voir dans la suite de cet article.
Les profils de locataires pour faire de la location meublée à Lille
Les logements meublés sont majoritairement des petites surfaces, comme des studios ou des T2, voire des T3. Ces typologies de biens attirent majoritairement des étudiants, des jeunes actifs célibataires, ou encore des retraités. Enfin, les touristes font également partie des cibles de locataires pour les logements meublés loués de façon saisonnière.
Si vous envisagez de vous lancer dans de la location meublée à Lille, la cible de locataires la plus prometteuse sera celle des étudiants. En effet, Lille accueille plus de 100 000 étudiants chaque année et se classe dans le top trois des villes étudiantes françaises. La population est donc particulièrement jeune. Selon les dernières données de l’INSEE, environ 35,8% des habitants ont entre 15 et 29 ans.
La jeunesse de la population et la concentration d’étudiants engendrent donc une forte demande locative pour les petites surfaces, notamment meublées. Toujours selon l’INSEE, les locataires représentent 70,1% des Lillois (contre 27,7% pour les propriétaires).
Pour rentabiliser rapidement votre location meublée à Lille, nous vous conseillons donc d’investir dans une petite surface (T1 ou T2), à proximité des universités et grandes écoles.
Les quartiers où investir en location meublée à Lille
Wazemmes
Le quartier Wazemmes est un choix idéal pour investir dans un logement meublé à destination des étudiants. Ces derniers sont en effet attirés par l’atmosphère dynamique et la diversité culturelle du quartier. La localisation est également avantageuse, car le quartier Wazemmes se situe à proximité du centre-ville, tout en proposant des prix plus accessibles. Les étudiants peuvent donc se loger plus facilement en restant à proximité des universités et des grandes écoles.
Le quartier Wazemmes compte environ 28% de studios et 35% de T2. Les prix des loyers varient quant à eux de 11 à 23€/m², avec une moyenne de 15€/m²
Vauban
Le quartier Vauban est très apprécié par la population étudiante. Il présente les mêmes avantages que le quartier Wazemmes : la proximité avec le centre-ville et les grandes écoles, les loyers plus accessibles, et le cadre de vie dynamique. L’efficacité des transports en commun permet de naviguer facilement entre les universités et les différents quartiers de la ville. De ce fait, le quartier Vauban attire une forte population étudiante. Les studios représentent 34% des logements recherchés par les locataires. Les loyers varient entre 11 et 22€/m². La moyenne est estimée à 15€/m².
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Les avantages de la location meublée à Lille
Le montant des loyers et la rentabilité
Les locations meublées ont tendance à afficher des loyers légèrement plus élevés que les locations vides. Cela s’explique par le fait que le bien comporte déjà tous les meubles nécessaires à l’usage d’une résidence principale. Les locataires n’ont pas besoin de se procurer et d’installer leurs propres meubles. Les loyers plus élevés vous permettent donc d’augmenter vos revenus locatifs, et par extension la rentabilité de votre opération.
BON À SAVOIR : Flatlooker met à votre disposition un simulateur de loyer à lille en ligne pour estimer rapidement la valeur de votre bien meublé sur le marché.
Comme nous l’avons mentionné précédemment, la forte demande locative de la part des étudiants est un avantage financier considérable de la location meublée à Lille. Cette demande vous permet en effet de louer rapidement et de minimiser les périodes de creux, car les logements meublés sont particulièrement attractifs.
Un contrat de bail flexible
Le contrat de location meublée se présente sous la forme d’un bail d’un an, contre trois ans en location vide. Cette courte durée peut être vue comme un avantage pour trois raisons potentielles :
- Le renouvellement fréquent du bail peut vous permettre de réviser le loyer plus facilement.
- Vous avez plus de liberté pour changer de locataire en cas de litige.
- Le préavis pour donner congé à votre locataire avec un bail renouvelable est de trois mois (contre 6 mois en location vide). Vous pouvez donc récupérer votre bien plus rapidement si le besoin se présente (revente ou reprise par exemple).
BON À SAVOIR : Le bail de location meublée peut durer 9 mois dans le cadre d’un bail étudiant, et de 1 à 10 mois dans le cadre d’un bail mobilité.
Les avantages fiscaux à Lille
La location meublée permet de profiter de certains avantages fiscaux.
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un dispositif qui permet d’optimiser votre fiscalité grâce à la location meublée. Ce statut est accessible pour tous les bailleurs meublés qui génèrent moins de 23 000€ de recette annuelle. Les recettes peuvent être supérieures à ce plafond si elles représentent moins de la moitié des revenus globaux.
Avec le statut LMNP, vous pouvez réduire la fiscalité sur vos revenus locatifs, et amortir le prix de vos meubles. En outre, en investissant dans un bien neuf au sein d’une résidence de services, vous pouvez récupérer la TVA sur votre acquisition.
Deux régimes fiscaux s’offrent à vous en LMNP :
Le micro-bic permet de bénéficier d’un abattement de 50 à 71%. Il est accessible pour les bailleurs qui génèrent moins de 72 600€ en location classique et moins de 176 000€ en location de tourisme. Si ces plafonds sont dépassés, les bailleurs passent au régime réel.
Le régime réel permet de déduire le montant réel de vos charges. Vous pouvez également amortir votre bien immobilier, en déduisant une partie de votre prix d’achat qui correspond à l’usure du bien.
BON À SAVOIR : Si vos recettes locatives dépassent la moitié de vos revenus globaux, vous dépendez alors du statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Les inconvénients de la location meublée à Lille
Les contraintes des meubles
Si les meubles peuvent vous permettre d’augmenter le loyer par rapport à une location vide, ils peuvent également être considérés comme un inconvénient. En effet, équiper votre logement de meubles avant de le louer représente un certain budget. Vous avez la possibilité d’installer les meubles les moins chers disponibles sur le marché, cependant, nous ne vous le conseillons pas forcément. En effet, le choix le plus stratégique est de miser sur du milieu de gamme, afin d’assurer une solidité convenable. Vous éviterez ainsi de générer des frais de réparations trop souvent à cause de meubles qui se détériorent trop vite. Néanmoins, dans tous les cas, les meubles représentent un investissement qui peut peser sur votre budget.
La gestion
Le contrat de bail de courte durée peut être un avantage, mais également un inconvénient. En effet, la rotation plus fréquente de vos locataires demande une gestion accrue par rapport à une location vide. Il faut organiser plus souvent les états des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que les démarches administratives habituelles (rédaction d’un nouveau contrat de bail, etc…).
Confier votre bien à une agence de gestion locative lilloise peut alors être une bonne solution pour vous décharger de ces tâches.
Comment se lancer dans la location meublée à Lille ?
Choisir son bien
Emplacement
L’emplacement de votre bien est un critère déterminant pour votre future rentabilité. La ville de Lille a l’avantage d’accueillir une écrasante majorité de locataires dans sa population. De ce fait, quel que soit le secteur que vous choisirez, la demande sera élevée. Cependant, pour maximiser votre rendement en location meublée, les quartiers proches du centre-ville sont les plus attractifs. En effet, le centre, le Vieux-Lille, Vauban ou encore Wazemmes sont des quartiers très fréquentés par les étudiants et les jeunes actifs. Ces profils de locataires sont très demandeurs des petites surfaces meublées.
Qualité de l'ammeublement
Comme nous l’avons mentionné précédemment, la qualité des meubles est un critère à ne pas prendre à la légère lorsque vous vous lancez dans la location meublée. Des meubles de premier prix peuvent vous permettre de limiter les coûts, mais risquent de vous coûter cher en réparation. Privilégiez donc des meubles de meilleure qualité, qui durent dans le temps.
Cible de locataires
Avant d’investir dans un bien pour le louer, vous devez définir votre cible de locataires. Celle-ci vous orientera en effet vers le type de bien idéal. Si vous ciblez les étudiants et les jeunes actifs, privilégiez les petites surfaces comme les T1 ou les T2. En revanche, si votre cible est plutôt familiale, les appartements plus vastes ou les maisons pavillonnaires seront les meilleurs choix.
Réglementation et obligations
Les critères de décence
La location meublée, à Lille comme ailleurs, est soumise à des critères de décence inscrits dans la loi. Ces critères ont pour objectif de protéger les locataires, en s’assurant que les logements sont suffisamment sécurisés et équipés pour être habités.
La loi impose notamment une surface habitable minimale (surface au sol + hauteur sous plafond). Les critères comportent également une liste précise des meubles et des équipements obligatoires qui doivent être présents dans un logement meublé. Cela inclut notamment une literie, une table et des chaises, des luminaires, des espaces de rangement, de quoi cuisiner et réfrigérer la nourriture, des ustensiles, ou encore des équipements pour assurer l’entretien des lieux.
BON À SAVOIR : Le non-respect des critères de décence peut entraîner des sanctions telles que l’obligation de travaux, la réduction de loyer pour le locataire, ou encore des dommages et intérêts.
La durée du bail
Le contrat de location meublée peut être signé sous seing privé, ou en présence d’un notaire ou d’un agent immobilier. Dans tous les cas, la durée standard est d’une année, ce qui est trois fois plus court qu’en location vide.
Deux exceptions peuvent vous permettre de signer un bail plus court :
- Le bail mobilité (de 1 à 10 mois).
- Le bail étudiant (9 mois).
Sachez également que le dépôt de garantie ne peut pas excéder deux mois de loyer dans le cadre d’un bail d’un an. Il est libre en cas de location saisonnière, mais interdit dans le cadre d’un bail mobilité.
Enfin, le délai de préavis obligatoire est d’un mois si le départ est à l’initiative du locataire et de trois mois s’il est à l’initiative du propriétaire pour motif sérieux.
L’encadrement des loyers
Depuis le premier mars 2020, Lille fait partie des villes soumises à l’encadrement des loyers. Comme toutes les zones tendues, les loyers ne peuvent donc pas être fixés librement. Certains plafonds s’appliquent, en fonction de la nature du bien et du type de location. Pour louer votre bien conformément à la loi en vigueur, nous vous recommandons vivement de faire appel à un professionnel pour l’estimation de votre loyer à Lille.
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Conclusion
La ville de Lille est particulièrement florissante pour les propriétaires-bailleurs en location meublée. Son économie, sa culture et son pôle universitaire attirent une demande locative très accrue de la part des étudiants. Il est toutefois nécessaire de faire des recherches approfondies sur le marché et sur l’encadrement des loyers avant de choisir le bien dans lequel investir.
Pour rentabiliser votre location meublée, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour estimer le montant de votre loyer. De même, les conseillers flatlooker sont à votre disposition pour un accompagnement personnalisé.
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