La surélévation des immeubles en ville est dans l’air du temps.
La surélévation des immeubles en ville est dans l’air du temps. Créer un ou plusieurs niveaux supplémentaires au sommet d'un bâtiment présente de nombreux avantages.
Les propriétaires peuvent acquérir des mètres carrés à petit prix dans des zones à forte valeur immobilière, puisque l’opération permet un agrandissement de la surface habitable en profitant du foncier aérien.
Encouragée aujourd’hui par les pouvoirs publics, la surélévation permet, par ailleurs, de répondre à la pénurie de logements dans les grandes villes où la demande ne faiblit pas.
Elle permet également de rénover son immeuble en améliorant l’isolation thermique du bâtiment, ce qui permettra de réduire la facture énergétique.
Enfin, une surélévation permet de générer du profit grâce à la vente des droits à bâtir (cas de la copropriété) ou des nouveaux logements créés (cas de la pleine propriété). L’augmentation du nombre de lots permettra également de réduire les charges individuelles de chaque propriétaire.
De nombreuses réformes ont été adoptées ces dernières années pour faciliter les opérations de surélévation avec, notamment, l’assouplissant des réglementations en droit de l’urbanisme ou en droit de la copropriété.
La surélévation d’un immeuble peut être à l'initiative d’un seul copropriétaire ou du syndic.
Si les copropriétaires décident de prendre en charge le projet, c’est le syndic qui devra superviser les études concernant les démarches administratives et les études de bâtiment.
Toutefois, si la copropriété décide de vendre le droit à construire à un promoteur, c’est à lui que reviendra la prise en charge de l’ensemble des démarches. Le prix de vente de ce droit peut atteindre entre 1000 et 2500 € le m² dans les zones les plus recherchées. Plusieurs méthodologies de définition du prix peuvent être utilisées par les experts.
Adéquation avec le PLU et faisabilité architecturale de la surélévation
Avant d’entamer toute démarche, il est impératif de vérifier que la surélévation de votre bâtiment rentre dans les critères du plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune. Le PLU fixe, en effet, certaines règles de construction comme la hauteur, le volume ou encore l’esthétique des bâtiments.
Dans un deuxième temps, assurez-vous de la faisabilité technique de l'opération, en vérifiant, notamment que l’immeuble soit apte à supporter le poids de la surélévation.
Le cas échéant, il peut être nécessaire de réaliser des reprises de fondations en sous-œuvre. Notez bien que pour les surélévations qui concernent des bâtiments dont la surface dépasse 150 m2, le recours à un architecte est obligatoire.
Accord de la copropriété pour la surélévation de l’immeuble
Les négociations au sein de la copropriété sont une des principales raisons qui rendent complexe les projets de surélévation d’immeuble.
Toutefois, la loi Alur, votée en 2014, a simplifié les procédures concernant les surélévations, et désormais, il suffit de l’approbation de la majorité des membres du syndicat en assemblée générale représentant au moins les deux tiers pour voter la surélévation d’un immeuble.
Par ailleurs, les propriétaires de logements situés au dernier étage ne peuvent plus désormais s'opposer seuls à une telle opération. Ils sont en revanche prioritaires pour l'acquisition des nouveaux logements construits en surélévation.
Bien préparer son dossier !
Pour faire adhérer la copropriété à un projet de surélévation, il est fondamental de bien préparer son dossier en amont. Échangez avec les copropriétaires pour tenir compte des attentes de chacun, et faites à l’architecte afin qu’il puisse les intégrer dans sa proposition.
Plus le projet aura été conçu en prenant en compte les attentes de chacun, plus il aura de chances d’être voté.
Permis de construire
La surélévation d’un immeuble doit faire l'objet d'une demande de permis de construire, comme toute construction neuve. Cette demande doit être déposée par le porteur de projet auprès de la mairie compétente. Pour Paris, la demande doit être présentée à la direction de l’urbanisme. Le permis a une validité de 3 ans, mais peut être contesté par un tiers durant les deux premiers mois.
Pour éviter des recours sur le permis de construire, le porteur du projet devra prendre en compte tous les préjudices possibles pour les copropriétaires et les résidents des immeubles voisins (perte d’ensoleillement, gêne occasionnée par les travaux…).
Pour vos questions relatives à la copropriété, faites appel à un spécialiste en syndic de copropriété.
