Être copropriétaire d’un immeuble implique de participer aux assemblées générales et de comprendre les règles de vote pour une gestion efficace de la copropriété. Les décisions prises lors de ces réunions influencent directement la vie des copropriétaires, ainsi que la valeur et l’entretien de l’immeuble. La loi du 10 juillet 1965, accompagnée de ses décrets, fixe clairement les règles de majorité nécessaires pour adopter les décisions.
Ces règles varient selon l’importance des décisions : majorité simple pour les décisions courantes et unanimité pour les choix majeurs. Maîtriser ces principes est essentiel pour éviter les blocages et garantir que les projets et travaux soient réalisés de manière légitime.
Dans cet article, nous détaillerons les types de majorités, leur application et les décisions qu’elles concernent, afin de vous guider dans l’univers des votes en copropriété.
La majorité simple : Article 24
Définition et utilisation
La majorité simple, définie par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, est la plus facile à obtenir parmi les différentes majorités en copropriété. Elle nécessite simplement que la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale soient en faveur de la résolution.
Cette majorité ne prend pas en compte les abstentions ou les copropriétaires absents, ce qui la rend particulièrement utile pour éviter les blocages dus à l’absentéisme.
Les copropriétaires absents peuvent également participer au vote en utilisant un formulaire de vote par correspondance, qui doit être reçu par le syndic au moins trois jours avant la tenue de l’assemblée générale. Cette flexibilité permet de maximiser la participation et de faciliter la prise de décisions courantes.
Exemples de résolutions à majorité simple
Les décisions prises à la majorité simple concernent principalement la gestion courante de la copropriété. Voici quelques exemples de résolutions typiquement votées à cette majorité :
- Organes de la copropriété : L'élection du président de séance, l'organisation et le fonctionnement du conseil syndical, l'octroi du quitus au syndic (approbation des actes de gestion du syndic), et l'autorisation pour le syndic d'agir en justice.
- Travaux et équipements : Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, tels que la réfection de la toiture, l'entretien des canalisations ou le remplacement d'équipements vétustes.
- Les travaux d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, comme l’installation de rampes d’accès, sont également inclus. De plus, les travaux obligatoires imposés par des textes législatifs ou réglementaires, comme un ravalement de façade, sont votés à cette majorité.
- Administration de la copropriété : L’approbation des comptes et le vote du budget prévisionnel, la mise à jour du règlement de copropriété pour le rendre conforme à la loi, et la réalisation d’un diagnostic technique global.
- Les travaux d’économie d’énergie, tels que l’isolation thermique ou l’installation de systèmes de chauffage, sont également votés à la majorité simple.
Ces exemples illustrent bien comment la majorité simple facilite la gestion quotidienne de la copropriété en permettant des décisions rapides et efficaces.
La majorité absolue : Article 25
Définition et nécessité
La majorité absolue, définie par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, représente une règle de vote plus exigeante que la majorité simple. Elle nécessite le vote favorable de plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, y compris ceux qui sont absents ou abstentionnistes. En pratique, cela signifie que la décision doit recueillir plus de la moitié des tantièmes de la copropriété, indépendamment du nombre de copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale. Parfois, l'existence du vote double peut aussi jouer un rôle dans ce type de décision.
Cette majorité est souvent difficile à atteindre en raison de l’absentéisme des copropriétaires. Toutefois, les copropriétaires absents ont la possibilité de participer au vote grâce à un pouvoir ou un vote par correspondance. Ces outils permettent de maximiser la participation et de faciliter la prise de décisions essentielles.
Domaines d'application
La majorité absolue est requise pour des décisions qui, bien qu’elles ne relèvent pas de la gestion courante, ont un impact significatif sur la copropriété. Voici quelques exemples de situations où cette majorité est nécessaire :
- Élection et révocation du syndic : La désignation ou la révocation du syndic, ainsi que l'élection et la révocation des membres du conseil syndical, doivent être votées à la majorité absolue.
- Modification de la répartition des charges : Toute modification de la répartition des charges entre les copropriétaires, notamment en cas de changement d’usage des parties privatives, nécessite cette majorité.
- Travaux d’économies d’énergie : Depuis la loi ELAN, les travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique, comme l’isolation thermique ou l’installation de systèmes de chauffage plus performants, doivent être approuvés à la majorité absolue.
- Vidéo-surveillance et sécurité : L’installation de systèmes de vidéo-surveillance dans les parties communes exige également cette majorité.
- Suppression du poste de concierge ou gardien : La suppression de ce poste, tant que cela ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble, est soumise à la majorité absolue.
Ces exemples démontrent l’importance de la majorité absolue dans les décisions ayant un impact significatif sur la gestion et l’administration de la copropriété.
Les majorités renforcées : Articles 26 et l'unanimité
La double majorité de l'article 26
La double majorité, définie par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, est l’une des règles de vote les plus exigeantes en copropriété, après l’unanimité. Pour qu’une décision soit adoptée sous cette majorité, elle doit remplir deux critères stricts :
- Obtenir le vote favorable de la majorité des copropriétaires (en nombre).
- Représenter au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.
Cette majorité s’applique à des décisions ayant un impact majeur sur l’organisation et l’usage des parties communes. Parmi les exemples les plus courants, on retrouve :
- Les modifications importantes du règlement de copropriété.
- La suppression du poste de concierge ou de gardien, ainsi que l’aliénation de son logement.
- Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition qui ne relèvent pas de la majorité absolue.
Si la double majorité est difficile à obtenir, une seconde assemblée générale peut être convoquée. Selon l’article 26-1, si la résolution recueille au moins la moitié des copropriétaires représentant au moins le tiers des voix lors de la première assemblée, la même résolution peut être adoptée à la majorité simple (article 24) lors d’une seconde assemblée tenue dans un délai de trois mois.
L'unanimité
L’unanimité, la plus stricte des majorités, exige l’accord de tous les copropriétaires, sans exception. Cette règle s’applique aux décisions particulièrement sensibles ayant un impact significatif sur la structure ou la destination de l’immeuble. Les principaux domaines concernés incluent :
- La vente de parties communes.
- La modification de la répartition des charges entre les copropriétaires.
L’unanimité est notamment requise lorsque la décision affecte directement la valeur relative des fractions ou la destination des parties privatives. Par exemple, la modification de la déclaration de copropriété pour changer l’usage d’une partie commune ou la vente d’une partie commune nécessite l’accord unanime de tous les copropriétaires.
Cette exigence d’unanimité garantit que les décisions les plus critiques soient prises avec le consensus total de la communauté des copropriétaires. Elle permet ainsi d’éviter tout conflit ou toute injustice potentielle.
Si la règle de la majorté va de soi, attention néanmoins car le vote doit toujours être exercé de manière loyale. C’est pourquoi le Code de la copropriété sanctionne l’abus de majorité. Il y a abus de majorité lorsqu’un groupe de copropriétaires utilise sa position dominante pour faire adopter une décision contraire à l’intérêt commun ou qui vise à léser un ou plusieurs autres copropriétaires (par exemple en refusant des travaux indispensables pour des raisons purement personnelles ou financières). Cette dérive peut être contestée devant le tribunal judiciaire.
Conclusion
En résumé, maîtriser les différentes majorités en copropriété est essentiel pour garantir une gestion efficace et harmonieuse de l'immeuble. Les notions de majorité simple, absolue, ainsi que les majorités renforcées telles que la double majorité et l'unanimité, jouent chacune un rôle clé dans les décisions collectives. Ces règles, définies par la loi du 10 juillet 1965, assurent une prise de décision équilibrée, respectueuse des intérêts de tous les copropriétaires.
Pour simplifier ces démarches et garantir une gestion transparente, il est souvent judicieux de faire appel à un syndic expérimenté. Des agences innovantes comme Manda, née de la fusion entre Hello Syndic et Flatlooker, proposent des solutions modernes et digitales pour répondre aux besoins des copropriétaires. Manda se distingue par une gestion financière claire, une administration efficace des parties communes, et des outils facilitant la prise de décision grâce à des assemblées générales digitales.
En choisissant Manda, vous profitez d’une gestion optimisée, de conseils éclairés, et d’une expérience immobilière simplifiée et personnalisée.
Ne laissez pas les complexités liées à la gestion de copropriété vous freiner. Optez pour une solution professionnelle et innovante afin de vous assurer que vos décisions respectent les règles et les intérêts de tous.
Si vous souhaitez changer de syndic, rien de plus simple ! consultez notre articles dédié "Guide complet pour changer de syndic de copropriété"
FAQ
Quels sont les différents types de majorité ?
Il existe principalement quatre types de majorité :
- Majorité simple (ou relative) : Une décision est adoptée si le nombre de votes favorables est supérieur au nombre de votes défavorables, sans nécessiter la moitié des voix plus une.
- Majorité absolue : Le candidat ou la proposition doit obtenir au moins la moitié des voix plus une pour être validé.
- Majorité qualifiée : Cette majorité est plus élevée, souvent fixée aux deux tiers ou aux trois quarts des suffrages, et est utilisée pour des décisions importantes comme les modifications de statuts ou la dissolution d'une association.
- Unanimité : Toutes les voix doivent être favorables, sans aucune abstention ni vote défavorable.
Comment compter les votes en AG ?
Pour le comptage des votes lors d'une assemblée générale (AG) de copropriétaires, plusieurs méthodes peuvent être utilisées :
- Vote à main levée : Les copropriétaires expriment leur position publiquement. Cependant, cette méthode ne permet pas d'enregistrer les votes individuels.
- Vote par écrit : Chaque copropriétaire vote via un formulaire écrit, ce qui permet d’identifier et de comptabiliser les voix. Les votes peuvent également être exprimés par correspondance avant la réunion.
- Délégation de vote : Les copropriétaires absents peuvent mandater un autre copropriétaire ou un membre du conseil syndical pour voter en leur nom.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans la copropriété, exprimée en tantièmes ou millièmes. Les votes sont comptabilisés et consignés sur une feuille de présence, qui doit être annexée au procès-verbal de l'assemblée.
Qu'est-ce que la majorité des 2/3 en copropriété ?
La majorité des 2/3 en copropriété, aussi appelée « double majorité » (article 26), exige deux conditions :
- L'accord de la majorité des copropriétaires en nombre.
- Au moins les deux tiers des voix de la copropriété, exprimées en tantièmes.
Autrement dit, une décision doit être validée à la fois par la majorité des copropriétaires et par un total de voix représentant au moins les deux tiers de la copropriété.
Quelles sont les règles de majorité pour les travaux en copropriété ?
Les règles de majorité pour les travaux en copropriété dépendent de la nature des travaux :
- Travaux d’entretien et de gestion courante : Ces travaux nécessitent une majorité simple, où les votes favorables doivent être supérieurs aux votes défavorables parmi les copropriétaires présents ou représentés.
- Travaux d’amélioration et certains travaux d’économie d’énergie : Ils requièrent une majorité absolue, c'est-à-dire plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires (présents, représentés ou absents).
- Travaux de transformation, d’addition de bâtiments ou de surélévation : Ces travaux nécessitent une double majorité, avec l’approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires.
