La ville de Lille se compose d’une douzaine de quartiers. Chaque quartier possède ses spécificités, ses avantages et une configuration propre. De ce fait, la cible de locataire et les prix de l’immobilier varient d’un secteur à l’autre. Dans cet article, nous allons tout d’abord détailler les différents éléments qui expliquent les différences d’estimation de loyer à Lille, en fonction du quartier. Nous analyserons ensuite cinq quartiers populaires de la ville, afin de vous guider dans votre futur investissement locatif.
Pourquoi le quartier est-il déterminant pour l’estimation du loyer à Lille ?
Les différences de prix entre les quartiers
Certains quartiers de Lille sont plus prisés que d’autres. De ce fait, on peut constater une différence assez importante dans les prix des loyers en fonction des secteurs.
De nombreux éléments peuvent expliquer ces écarts de prix. L’attractivité d’un quartier peut notamment être due à son patrimoine historique, ses zones commerciales, ses écoles, son bassin d’emplois, ses parcs et espaces verts, ses commerces, ses transports en commun, ses bars et restaurants ou encore ses lieux culturels et de divertissements.
Les quartiers les plus dynamiques de Lille se situent dans le centre-ville et ses alentours. Ces secteurs affichent les prix de l’immobilier les plus élevés, tant au niveau des ventes que des loyers. A contrario, les zones périphériques sont plus abordables, car moins prisées. Les quartiers où les loyers sont les plus bas se trouvent généralement au nord-ouest, au sud et au sud-est de la ville.
Les différences de types de biens et de cibles de locataires entre les quartiers
L’environnement n’est pas le même dans tous les quartiers de Lille. De ce fait, la typologie des logements diffère également. Dans les quartiers du centre, on retrouve une majorité d’immeubles avec des appartements. La densité de population est plus élevée, car le cadre de vie attire de nombreux locataires et propriétaires. Certains secteurs plus excentrés se composent quant à eux d’un plus grand nombre de maisons. Il s’agit de zones pavillonnaires davantage recherchées pour leur terrain plus vaste et leur cadre de vie plus calme.
La différence d’estimation du loyer à Lille dépend donc également des types de biens et de la cible de locataires. Les quartiers les plus prisés attirent une forte demande locative de la part des jeunes actifs, des cadres et des étudiants. Les quartiers plus loin du centre attirent quant à eux les ménages moins aisés, mais également les familles en quête de tranquillité.
Les quartiers populaires de Lille
Le Vieux-Lille
Le Vieux-Lille est sans aucun doute le quartier le plus prisé de Lille. Il accueille le cœur historique de la ville et rencontre un fort succès, aussi bien de la part des habitants que des touristes. On peut notamment y admirer la Cathédrale Notre-Dame-de-la-Treille, la porte de Grand ou encore le couvent des Minimes.
Ce quartier historique au charme authentique dispose également d’une économie florissante et offre un cadre de vie privilégié aux habitants. Il dispose en effet de nombreux commerces et est particulièrement bien desservi par les transports en commun.
La demande locative se compose principalement d’étudiants, de jeunes actifs et de cadres aisés. L’attractivité de ce secteur en fait le plus onéreux de la capitale des Flandres. Il faudrait compter entre 3867 et 7733€/m² pour investir dans un appartement du Vieux-Lille. La moyenne étant estimée à 5156€/m² par le dernier baromètre LPI-SeLoger. Les loyers varient quant à eux entre 12 et 26€/m², avec une moyenne de 17€/m².
Pour rentabiliser votre acquisition, nous vous conseillons d’investir dans une petite surface. Les T2 sont en effet les appartements les plus recherchés par les locataires, suivis des T3 et des studios.
Lille-Centre
Le centre-ville de Lille fait partie des quartiers les plus populaires et les plus prisés. Il comporte la majorité des commerces, lieux culturels et divertissements. On y trouve le Palais des Beaux-Arts, ainsi que le Musée d’Histoire Naturelle. L’ambiance animée et la diversité culturelle attirent bon nombre de travailleurs, ainsi que des étudiants. Et pour cause, la majorité des grandes écoles et universités se trouvent à proximité du centre.
Les prix de l’immobilier dans le centre-ville varient entre 3495 et 6991€/m², avec une moyenne de 4660€/m². Les loyers s’étendent quant à eux de 12 à 25€/m². La moyenne est estimée à 16€/m². Tout comme le Vieux-Lille, les logements les plus demandés par les locataires dans le centre sont les T2, suivis des T1 et des T3.
Wazemmes
Le quartier Wazemmes est très apprécié par les étudiants, grâce à ses nombreux atouts. Il leur offre un cadre de vie animé et convivial, tout en restant à proximité immédiate du centre-ville. Dans le même temps, les prix de l’immobilier sont légèrement plus abordables. Cela permet d’ouvrir les portes de l’investissement locatif à des investisseurs aux budgets moins élevés qui souhaitent acquérir un bien dans les secteurs les plus attractifs.
Il faudrait compter entre 2964 et 5928€/m², avec une moyenne de 3952€/m² pour acquérir un appartement à Wazemmes. Le loyer moyen est estimé à 15 €/m², mais peut varier de 11 à 23 €/m² en fonction des biens. La forte demande locative de la part des étudiants rend les petites surfaces particulièrement rentables. Nous vous conseillons donc de vous tourner vers un studio ou un T2.
Vauban-Esquermes
Situé à l’ouest du quartier Wazemmes, le quartier Vauban-Esquermes accueille une population jeune. Il est apprécié des étudiants pour le dynamisme de sa vie nocturne, ses commerces, ses bars ou encore ses cafés. Ses espaces verts sont également un atout majeur. En effet, le quartier Vauban-Esquermes abrite des coins de nature qui apportent une grande valeur ajoutée au secteur. Il s’agit notamment du jardin Vauban, ainsi que les alentours de la Citadelle de Lille.
Vauban-Esquermes est donc un quartier où se marient parfaitement le dynamisme de la ville et la tranquillité de la nature, tout en restant proche des universités. De ce fait, la majorité de la demande locative se compose d’étudiants. Les logements les plus demandés sont donc les studios, suivis des T2.
Les prix de l’immobilier se situent entre 3149 et 6299€/m², avec une moyenne de 4199€/m². Les budgets modérés peuvent donc y trouver leur compte. Les loyers sont quant à eux compris entre 11 et 22€/m², avec une moyenne de 15€/m².
Fives
Le quartier Fives est le plus abordable des cinq quartiers populaires que nous avons cités dans cet article. Il se situe à l’est du centre-ville, et s’étend du square Alexandre Dumas à la gare Mont de Terre. L’attractivité du quartier Fives provient majoritairement de ses projets d’urbanisme et de son développement immobilier. En effet, le quartier est en constante évolution depuis plusieurs dizaines d’années, ce qui attire une demande locative croissante.
Contrairement aux quartiers de l’hypercentre, le quartier Fives intéresse davantage les couples et les familles de locataires. La proportion de maisons est en effet plus élevée, et les logements demandés sont plus vastes. Les locataires s’intéressent surtout aux T3 et au T5, ainsi qu’aux maisons avec jardin.
Les prix de l’immobilier sont assez abordables, ce qui permet de devenir propriétaire bailleur dans un quartier en plein essor, avec un budget modéré. Les logements se vendent entre 2241 et 4482€/m², avec une moyenne de 2988€/m². Les loyers peuvent varier de 10 à 19€/m², avec une moyenne de 13€/m².
Les aspects du quartier à analyser pour l’estimation du loyer Lille
La nature et la taille du bien
La nature et la taille de votre bien immobilier influencera l’estimation du loyer à lille, et ce, peu importe le quartier.
Pour définir la valeur locative d’un bien, les premiers éléments à prendre en compte sont les caractéristiques principales. S’agit-il d’un appartement en copropriété ou d’une maison individuelle ? Quelle est la surface habitable ? Quel est le nombre de pièces ?
L’estimation du loyer peut débuter avec les réponses à ces questions. Il vous faudra aussi analyser l’état général du bien, ainsi que les différents équipements. Des habitations récentes, bien isolées et équipées de matériel performant et peu énergivore se loueront évidemment plus cher que des logements vétustes qui ont besoin de rénovation.
Notons cependant qu’un logement avec les mêmes caractéristiques n’aura pas la même valeur locative en fonction du quartier dans lequel il se situe. En effet, comme nous l’avons vu précédemment, l’attractivité du secteur joue un rôle important dans les loyers pratiqués.
La demande locative
Le volume de la demande locative dans le quartier où se situe votre bien est un élément qui impactera l’estimation du loyer. En effet, les loyers ont tendance à augmenter plus rapidement dans les secteurs très prisés, car la concurrence entre les locataires est élevée. A contrario, le marché est plus calme et les prix sont plus abordables dans les secteurs moins recherchés.
Quel que soit le volume de la demande locative, il est cependant important de noter que les loyers doivent rester cohérents avec les moyennes du marché. De plus, ils ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par l’encadrement des loyers à Lille.
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Comment réaliser une estimation correcte du loyer selon le quartier à Lille ?
Analyser précisément le bien
Peu importe le quartier, la première étape pour estimer le prix du loyer à Lille est d’analyser précisément les caractéristiques du bien. Chaque logement possède ses spécificités, ses points forts et ses points faibles. Il est important de toutes les répertorier, afin de dresser une liste complète de tous les éléments qui influencent sa valeur locative.
Il s’agit notamment de :
- L’année de construction, le type de bien et l’état général.
- Le nombre de pièces, la surface habitable, la hauteur sous plafond, l’étage.
- La présence d’espace extérieur comme un jardin, ou un balcon.
- La présence de pièces annexes comme une cave, un grenier ou encore un local.
- L’isolation, les matériaux de construction et les performances énergétiques.
- Le montant des factures et des charges.
- La nécessité de travaux de rénovation et leur budget.
- Les places de stationnement, piscines ou autres.
Faire une étude de marché comparative
L’étude de marché comparative s’effectue après l’analyse du bien. Il s’agit ici de comparer le logement avec des biens similaires situés sur le même secteur. En effet, comme nous l’avons vu précédemment, un même bien peut se louer plus ou moins cher en fonction des quartiers. La localisation est donc déterminante pour l’estimation du loyer. Seuls les biens géographiquement proches sont comparables.
Prendre en compte l’environnement
L’environnement joue un rôle essentiel dans l’estimation d’un loyer. Les espaces verts, les commerces, les transports en commun et toutes les autres commodités participent en effet à créer un cadre de vie agréable pour vos locataires. De ce fait, plus le cadre de vie environnant sera qualitatif, plus la valeur locative de votre bien augmentera.
Notons que certains types de locataires rechercheront des rythmes de vie dynamiques et se tourneront vers l’hypercentre. D’autres, au contraire, rechercheront le calme et la nature. Ils privilégieront donc les coins plus éloignés du centre, à proximité des parcs par exemple.
L’environnement influence donc votre cible de locataire, et par extension le montant du loyer.
Faire appel à un professionnel
Faire appel à un professionnel pour l’estimation du loyer de votre appartement à Lille est le meilleur moyen de fixer un montant réaliste et conforme au marché actuel. En effet, un agent immobilier spécialisé dans votre secteur connaît parfaitement les évolutions des loyers et les tendances immobilières locales. Il dispose également d’une base de données complète, ainsi que de logiciels spécifiques pour réaliser l’étude de marché et l’estimation la plus précise possible.
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Conclusion
L’attractivité du quartier joue donc un grand rôle dans l’estimation du loyer à Lille. Bien qu’il existe des quartiers plus prisés que d’autres, le quartier idéal n’est pas le même pour tous les investisseurs. En effet, le secteur qui vous correspondra le mieux dépendra de votre type de bien et de votre cible de locataire. Avant de concrétiser votre investissement locatif, définissez donc précisément les locataires que vous souhaitez cibler. Cela vous permettra de vous orienter vers le quartier qui vous offrira la plus haute rentabilité potentielle.
Les conseillers Flatlooker sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet de location à Lille. N’hésitez pas à prendre un rendez-vous et à consulter nos services de gestion locative à Lille. Notre newsletter vous permet également de rester informé des dernières actualités en un clic.
