Majorité absolue en copropriété : règles et implications

Vivre au sein d'une copropriété implique nécessairement de prendre part à des décisions collectives qui impactent le quotidien de tous les résidents. Ces décisions sont prises lors d'assemblées générales, où les copropriétaires votent sur divers sujets tels que les travaux à réaliser, le budget ou encore le règlement intérieur.

Afin d’y voir plus clair, Manda, votre syndic innovant en ligne, vous explique en détail la notion de majorité absolue en copropriété.

Introduction à la majorité absolue en copropriété

Pour que les décisions prises en assemblée générale soient valides, il est important de respecter certaines règles de vote, notamment la majorité absolue (art 25 de la loi n° 65-557 du 10/07/1965).

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Qu'est-ce que la majorité absolue en copropriété ?

En copropriété, la majorité absolue correspond à la fraction des tantièmes nécessaire pour valider une décision. Les tantièmes définissent la proportion de participation de chaque copropriétaire aux charges et aux dépenses de la copropriété. Dans la pratique, plus un lot est grand et plus il dispose de tantièmes.

Lors d'un vote en assemblée générale, la majorité absolue est atteinte lorsque la somme des tantièmes des copropriétaires votant en faveur de la résolution est supérieure à la moitié des tantièmes de l'ensemble des lots composant la copropriété (copropriétaires présents, représentés ou absents).

Exemple 

Un immeuble comporte 1000 tantièmes au total. Lors d’une assemblée générale, les copropriétaires présents ou représentés équivalent à 800/1000e.

Une résolution obtient : 

• 400/1000e “Pour”
• 150/1000e “Contre”
• 250/1000e “Abstention”

⇨ La décision n’est pas adoptée car il aurait fallu obtenir plus de 500/1000e de “Pour”.

La règle du tiers des voix

En cas de rejet d’une résolution qui aurait malgré tout recueilli au minimum ⅓ des voix, il est possible de faire immédiatement un autre vote à la majorité simple. Dans l’exemple précédent, le tiers des voix qui est de 367 (1000/3) a été obtenu puisque qu’il y a eu 400/1000e de “Pour”.

Un nouveau vote à la majorité simple est alors effectué. En partant du principe que les résultats restent les mêmes, la résolution est donc approuvée puisqu’il y a plus de “Pour” que de “Contre”.

À retenir : Le vote en copropriété ne se fait pas à la majorité des personnes présentes ou représentées, mais bien à la majorité des tantièmes (incluant donc les absents) quand la majorité absolue est requise.

Importance de la majorité absolue dans les décisions d’une copropriété

La majorité absolue joue un rôle essentiel dans le fonctionnement d'une copropriété, car elle permet de garantir que les décisions prises soient représentatives de la volonté de l'ensemble des copropriétaires. En effet, exiger une majorité absolue pour certaines décisions importantes permet d'éviter qu'une minorité de copropriétaires puisse imposer ses opinions.

En cas de non-atteinte de la majorité absolue, la résolution soumise au vote n'est pas adoptée. Il est alors possible de proposer un nouveau vote en suivant la règle du tiers des voix citée précédemment. Dans le cas contraire, lors d'une prochaine assemblée générale, il convient d’essayer de mobiliser davantage de copropriétaires en faveur de la résolution.

Types de décisions requérant la majorité absolue en copropriété

La prise de décision en copropriété est un processus encadré par des règles strictes, définies par la loi et le règlement de copropriété. Parmi ces règles, la majorité absolue est l'une des plus exigeantes, requise pour des décisions importantes impactant la vie de la copropriété.

Exemples de résolutions à la majorité absolue en copropriété

Découvrez quelques exemples de résolutions où la majorité absolue est requise pour validation.

Désignation et révocation du syndic / conseil syndical

Le choix du syndic, gestionnaire de la copropriété, et la composition du conseil syndical, organe de surveillance, revêtent une importance capitale. La majorité absolue est nécessaire pour les nommer ou les révoquer, garantissant que ces décisions soient prises avec une large adhésion des copropriétaires.

Travaux d'économies d'énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre

La transition énergétique est un enjeu majeur pour les copropriétés. Les travaux visant à améliorer la performance énergétique des bâtiments, souvent coûteux, nécessitent une majorité absolue pour être approuvés. Cela permet de s'assurer que l'ensemble des copropriétaires adhère à ces investissements importants.

Conditions d’acquisition ou d’aliénation de biens immobiliers par le syndicat

Dans certains cas, le syndicat peut être amené à acquérir ou à vendre des biens immobiliers pour le compte de la copropriété. Les conditions de réalisations de ces opérations exigent la majorité absolue (l’acte d’achat ou de vente en lui-même nécessite par contre l’unanimité).

Nomination ou suppression d’un poste de gardien

La décision de nommer ou de supprimer un poste de gardien, impactant les conditions de vie des occupants et les services disponibles dans l'immeuble, ne peut être prise qu'à la majorité absolue.

Comparaison avec d'autres majorités (simple, double, unanimité)

D’autres majorités peuvent également être exigées pour valider certaines décisions lors d’une AG de copropriété.

Majorité simple

La majorité simple (art 24 de la loi n° 65-557 du 10/07/1965) est la majorité la plus facile à obtenir, ne requérant que la moitié plus une des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Les absents ne sont donc pas comptabilisés Elle est utilisée pour les décisions courantes de l'assemblée générale.

Exemple : Un immeuble comporte 1000 tantièmes au total. Lors d’une assemblée générale, les copropriétaires présents ou représentés équivalent à 800/1000e.

Une résolution obtient : 

• 450/1000e “Pour”
• 250/1000e “Contre”
• 100/1000e “Abstention”

⇨ La décision est adoptée puisqu’elle a recueilli plus de “Pour” que de “Contre”.

Majorité double

La majorité double (art 26 de la loi n° 65-557 du 10/07/1965) requiert celle de l'ensemble des copropriétaires présents, représentés et absents qui détiennent au moins les 2/3 des tantièmes de l’immeuble. Elle est utilisée pour des décisions plus importantes, comme la modification du règlement de copropriété.

Exemple : Un immeuble de 15 copropriétaires représente 1400 millièmes au total. Lors d’une assemblée générale, les 12 copropriétaires présents ou représentés équivalent à 1200/1400e.

Une résolution obtient : 

• 1000/1400e “Pour” par 10 copropriétaires 
• 100/1400e “Contre” par 1 copropriétaire
• 100/1400e “Abstention” par 1 copropriétaire

⇨ La décision est adoptée puisqu’elle a recueilli l’adhésion de plus de la moitié de la totalité des copropriétaires de l'immeuble (10 > 8) et plus de ⅔ des millièmes (1000 > (1400 x 2/3)).

Unanimité

Pour les décisions capitales, comme la vente de parties communes, l'unanimité des copropriétaires est exigée.

Exemple : Un immeuble de 12 copropriétaires représente 1200 millièmes. Lors d’une assemblée générale, les 12 copropriétaires doivent être présents ou représentés. Pour que la résolution soit adoptée, elle doit recueillir 1200/1200e de “Pour” (aucune abstention et aucun vote “Contre”).  

Dans le cas contraire, un seul copropriétaire absent, une seule abstention au cours du vote ou un seul vote “Contre” suffit à ne pas faire adopter la résolution.

Les éléments influençant le calcul de la majorité absolue en copropriété

Pour que les décisions prises en AG soient légitimes et représentatives de l'ensemble des copropriétaires, le calcul de la majorité absolue repose sur des critères précis. Certains éléments clés influencent ce calcul et son impact sur la vie en copropriété.

Les tantièmes de copropriété 

Chaque lot de copropriété se voit attribuer un nombre de tantièmes, définissant sa quote-part dans les parties communes et les charges. Ces tantièmes servent de base au calcul de la majorité absolue lors des votes en assemblée générale. Plus un lot est grand et plus il dispose de tantièmes, augmentant son poids dans le processus de décision.

Le calcul de la majorité absolue en copropriété s'effectue en divisant le nombre total de tantièmes par deux et en arrondissant à l'unité supérieure. Par exemple, si l'ensemble des lots cumule 1 000 tantièmes, la majorité absolue sera de 501 tantièmes.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Tantièmes de copropriété : Guide complet”

L’impact des abstentions et des non-présences

Les tantièmes ne sont pas les seuls éléments à influencer le calcul de la majorité absolue. Les abstentions et les non-présences des copropriétaires jouent également un rôle important. En effet, les voix non exprimées ne sont pas comptabilisées : elles ont donc un impact indirect sur le résultat du vote.

Imaginons une assemblée générale où 800 tantièmes sur 1 000 sont représentés. Si une résolution recueille 401 tantièmes favorables, elle sera rejetée car elle n'atteint pas la majorité absolue de 501 tantièmes. 

À retenir : Cet exemple illustre l'importance de la participation des copropriétaires aux assemblées générales. En effet, même les abstentions peuvent avoir des conséquences sur l'adoption des décisions, d’où la nécessité d'une implication collective pour le bon fonctionnement de la copropriété.

Conseils pour atteindre la majorité absolue en copropriété

Plusieurs stratégies peuvent être mises en œuvre pour maximiser les chances d'atteindre la majorité absolue en copropriété.

Maîtriser les textes légaux

Avant toute chose, il est essentiel de bien comprendre les règles de vote en copropriété. La majorité absolue, définie par l'art 25 de la loi du 10/07/1965, exige que la décision recueille plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, même absents et non-représentés.

Mettre l'accent sur l'intérêt général

Insistez sur les bénéfices de la décision pour l'ensemble de la copropriété. Valorisez l'amélioration du cadre de vie, la préservation du patrimoine immobilier ou encore l'optimisation des charges communes.

Communiquer efficacement

Informez l'ensemble des copropriétaires du sujet à voter et des enjeux qu'il implique. Soyez clairs, précis et pédagogue dans vos explications. Utilisez les canaux de communication officiels de la copropriété (site web, affichage, convocation) et n'hésitez pas à organiser des réunions d'information si nécessaire.

Mobiliser les copropriétaires

Prenez le temps d'identifier les copropriétaires susceptibles de soutenir votre projet. Discutez avec eux en amont, comprenez leurs motivations et leurs éventuelles réticences. En nouant des alliances solides, vous augmentez vos chances de réunir la majorité nécessaire.

Anticiper les objections

Réfléchissez aux arguments que pourraient soulever les opposants à votre projet et préparez des réponses convaincantes. Anticiper les objections permet de désamorcer les tensions et de rassurer les indécis. Si certaines réticences persistent, montrez-vous ouvert au dialogue et à la recherche de compromis. Proposez des solutions alternatives qui prennent en compte les préoccupations des copropriétaires hésitants.

Conclusion

La majorité absolue en copropriété est un élément essentiel du système de prise de décision. Elle permet de garantir un fonctionnement démocratique et équitable, en veillant à ce que les intérêts de tous les résidents soient pris en compte. En tant que copropriétaire, vous devez absolument comprendre les différentes majorités requises et vous informer sur les décisions nécessitant la majorité absolue. Cela vous permet de participer activement à la vie de votre immeuble.

Manda, votre syndic de copropriété innovant en ligne, reste à votre disposition pour répondre à vos questions et vous fournir des conseils pratiques. Profitez également d’une étude gratuite des besoins de votre copropriété pour mettre en place des solutions adaptées à votre immeuble !

FAQ

Qu'est-ce que la majorité absolue en copropriété ?

La majorité absolue en copropriété est un seuil de vote requis pour prendre certaines décisions. Elle est atteinte lorsque la somme des tantièmes des copropriétaires votant en faveur de la résolution est supérieure à la moitié des tantièmes de l'ensemble des lots composant la copropriété.

Quels types de décisions nécessitent une majorité absolue en copropriété ?

Les décisions qui ont des implications majeures pour l'ensemble de la copropriété sont généralement soumises à la règle de la majorité absolue. Cela peut inclure des décisions financières telles que l'approbation du budget, la réalisation de travaux…

Que se passe-t-il si la majorité absolue n'est pas atteinte lors d'une décision ?

En cas de non-atteinte de la majorité absolue, la résolution soumise au vote n'est pas adoptée. Il est alors possible de proposer un nouveau vote à la majorité simple si la résolution a malgré tout recueilli au minimum ⅓ des voix. Dans le cas contraire, lors d'une prochaine assemblée générale, il convient d’essayer de mobiliser davantage de copropriétaires en faveur de la résolution.

Existe-t-il des alternatives à la majorité absolue pour prendre des décisions en copropriété ?

Oui, en l'absence de majorité absolue, certaines décisions peuvent être prises en utilisant d'autres seuils de vote, tels que la majorité simple ou la majorité double, voire l'unanimité pour les décisions les plus importantes.

Quels conseils pour atteindre la majorité absolue en copropriété ?

Pour mettre toutes les chances de son côté afin d’atteindre la majorité absolue en copropriété, il est important de maîtriser les textes légaux, de mettre l'accent sur l'intérêt général, de communiquer efficacement, de mobiliser les copropriétaires et d’anticiper les objections.

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