.webp)
Autrefois considérée comme une activité particulièrement lucrative, la location meublée de courte durée a vu son attractivité diminuer. Voici ce que vous devez savoir sur l’impact des différentes lois sur les locations saisonnières.
Définition de la location de courte durée
La location saisonnière, ou location de courte durée, concerne les logements meublés. Ils sont à destination des vacanciers, touristes et voyageurs d’affaires, qui réservent des hébergements pendant une période de quelques jours à quelques mois. Pour être considéré comme une location de courte durée, le logement ne doit pas être loué plus de 90 jours consécutifs par un seul et même locataire.
La location saisonnière dispose de deux avantages majeurs qui sont la rentabilité et la flexibilité d’utilisation du logement par le propriétaire. En effet, ce dernier peut générer un rendement locatif supérieur à celui d’une location longue durée, car les prix des loyers à la nuitée sont généralement plus élevés. De plus, les loyers des locations de courte durée ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers, même en zone tendue. En outre, le loueur en meublé peut maximiser ses revenus locatifs en saison haute et récupérer le logement pour en faire une résidence secondaire en saison basse, ce qui lui offre une bien meilleure flexibilité que dans le cadre d’un bail d’habitation où le locataire reste en place toute l’année.
L’évolution de la location de courte durée
La location meublée de courte durée est définie de manière précise par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970. Depuis plus d’une décennie, le marché des locations saisonnières s’est rapidement développé autour de nouvelles plateformes. Booking est arrivée en France en 2003, suivie de Airbnb en 2010. Cette dernière s’est rapidement imposée comme la plateforme incontournable pour les vacanciers et les bailleurs en location saisonnière.
Le succès de Airbnb a été si impactant qu’il représente depuis plusieurs années un concurrent redoutable pour le secteur de l’hôtellerie traditionnelle. En effet, la plateforme propose des prix attractifs, ainsi qu’une grande diversité dans l’offre de logements et au niveau de la localisation. Elle permet également une grande flexibilité des séjours, avec des dates plus accessibles et des équipements plus complets. Les hôtes peuvent offrir des expériences locales et personnalisées à leurs locataires, et la plateforme est particulièrement intuitive.
La baisse du taux d’occupation du secteur hôtelier a donc été inévitable dans certains secteurs. De ce fait, la loi de finances pour 2024 a mis en place de nouvelles réglementations pour freiner la rentabilité des locations de courte durée.
Bon à savoir : au-delà des nouvelles réglementations fiscales, la location saisonnière dépend d’une autorisation de la mairie, ainsi que du règlement de copropriété. Certaines copropriétés se réservent en effet le droit d’interdire les activités locatives de courte durée.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Airbnb en copropriété : ce qu’il faut savoir avant de se lancer”
Les facteurs qui influencent la rentabilité de la location de courte durée
Qu’il s’agisse de la situation géographique, des coûts liés au bien ou des encore d'événements externes, la rentabilité d’une location de courte durée est influencée par divers facteurs.
La localisation
La localisation est un élément déterminant pour la rentabilité d’une location de courte durée. La plupart des résidences touristiques se situent dans des lieux prisés par les vacanciers. Il peut s’agir de la montagne, du bord de mer ou encore des centres historiques. En fonction du secteur géographique, la saisonnalité (saison haute et saison basse) peut être différente.
Par exemple, un chalet en montagne à proximité des stations de ski aura tendance à attirer une demande locative bien plus élevée en hiver. À l’inverse, une location meublée à proximité des côtes aura plus de succès en été. D’autres secteurs peuvent faire face à une demande plutôt constante en fonction des saisons, mais sont tout de même plus demandés pendant les périodes de vacances scolaires.
En outre, plus le logement meublé se situe proche des commodités et des points d’intérêt, plus la demande est élevée, et ce, quelle que soit la saison.
Les coûts d’entretien et de publicité
Louer un bien en location saisonnière permet de dégager un rendement locatif confortable, mais les charges ne sont pas à négliger. En effet, même si la rentabilité brute d’une location de courte durée est supérieure à celle de la location longue durée, la rentabilité nette présente souvent un écart important. Cela s’explique par le fait que les coûts d’entretien et de communication sont plus importants dans une location de courte durée.
Une location saisonnière enchaîne les locataires sur de courtes périodes. De ce fait, elle doit être visible en permanence, afin d’attirer une demande locative constante. Cela engendre des frais, notamment pour booster des publications sur les réseaux sociaux et les annuaires immobiliers. De plus, les plateformes comme Airbnb prennent un pourcentage de commission sur les locations.
Au niveau de l’entretien et de la gestion locative, c’est la même chose : la fréquence plus élevée demande un budget plus important. Une équipe de nettoyage doit par exemple intervenir dans le logement entre chaque locataire. Dans le cadre d’une location longue durée, au contraire, le locataire en place pendant 1 à 3 ans minimum se charge du nettoyage et de l’entretien courant du logement.
Les événements particuliers
L’un des meilleurs exemples que nous pouvons citer concerne les Jeux Olympiques de Paris 2024. Cet événement a entraîné une explosion de la demande locative dans la capitale et ses alentours, notamment due aux millions de touristes présents. Les propriétaires occupants et les propriétaires bailleurs classiques ont donc souhaité profiter de cette occasion pour une mise en location de courte durée. Les loyers perçus ont ainsi pu leur permettre de générer des revenus locatifs très importants en peu de temps.
{{cta="/ressources/auteurs/leo-riquier"}}.
Les nouvelles réglementations de la location de courte durée
La location de courte durée est particulièrement rentable pour les bailleurs, ce qui a encouragé le développement rapide des plateformes comme Airbnb. Néanmoins, le gouvernement a récemment pris des mesures afin de réduire l’attractivité de ce type de location.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi “anti Airbnb”, réduit notamment le plafond de chiffre d’affaires et l’abattement fiscal du régime micro-BIC. Ainsi, tous les bailleurs en location meublée de tourisme non classé doivent désormais respecter un seuil de 15 000 € et bénéficient d’un abattement fiscal de 30 %. Avant cette loi, le plafond de revenus était de 77 700 € et le taux d’abattement était de 50 %.
Le régime micro-BIC a ainsi été raboté, dans l’objectif de rendre la location meublée de courte durée moins attractive pour les propriétaires bailleurs.
Par ailleurs, les meublés classés voient leur abattement réduit de 71 % à 50 % dans une limite de 77 000 €, contre 188 700 € auparavant.
La loi de finances répond à plusieurs objectifs du gouvernement avec ces changements :
- Diminuer la concurrence que les locations de courte durée représentent pour le secteur hôtelier.
- Inciter les propriétaires bailleurs à se tourner vers la location longue durée afin de répondre à la forte demande locative.
Voici un tableau synthétisant les avantages et les inconvénients de la location de courte durée en 2025 :
.png){kind=logo}
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Revenus élevés : les locations de courte durée permettent de générer des revenus plus élevés que la location à long terme. | Réglementations strictes : de nombreuses villes imposent des restrictions sur les locations de courte durée. |
| Flexibilité : les propriétaires peuvent utiliser leur bien lorsqu'il n'est pas loué. | Gestion chronophage : les check-in/out, le nettoyage et la maintenance demandent beaucoup de temps. |
| Demande croissante : l'essor des plateformes comme Airbnb continue de stimuler la demande. | Frais supplémentaires : commission des plateformes, frais de ménage et coûts d'entretien. |
| Diversification des revenus : idéale pour maximiser le rendement d’un portefeuille. | Instabilité des revenus : les revenus dépendent de la saison, de la localisation et de la demande. |
| Fiscalité avantageuse, même si celle-ci l’est de moins en moins au fil des ans. | Conflits de voisinage : les séjours fréquents peuvent provoquer des nuisances pour les voisins. |
| Opportunités technologiques : outils avancés pour automatiser les réservations, les paiements et la communication avec les locataires. | Risque d’usure accélérée : les courts séjours augmentent l’usure des meubles et des équipements. |
Exemple de simulation de rentabilité
Les nouvelles réglementations, la hausse des charges et la concurrence accrue ont réduit les marges de rentabilité pour la location de courte durée. Afin d’illustrer ces changements, voici une simulation de rentabilité pour un bien loué en courte durée et en longue durée.
Hypothèses de départ :
- Bien immobilier : appartement T2 de 45 m² situé à Nantes.
- Prix d’achat : 250 000 € (hors frais de notaire).
- Charges mensuelles (taxe foncière, frais de copropriété, assurance...) : 180 €.
Location de courte durée (Airbnb ou similaire)
- Tarif moyen par nuitée : 75 €.
- Taux d’occupation moyen : 60 % (18 nuits par mois).
- Frais de plateforme : 15 % des revenus.
- Charges supplémentaires : 300 € par mois (ménage, gestion, entretien).
Calcul des revenus mensuels :
Revenus bruts : 75 € × 18 nuits = 1 350 €
Frais de plateforme : 15 % × 1 350 € = 203 €
Charges totales (fixes + supplémentaires) : 180 € + 300 € = 480 €
Revenus nets (avant impôts) : 1 350 € - 203 € - 480 € = 667 €
Location de longue durée
- Loyer mensuel : 680 €.
- Frais de gestion locative : 8 % du loyer (54 €).
Calcul des revenus mensuels :
Revenus bruts : 680 €
Frais de gestion : 54 €
Charges fixes : 180 €
Revenus nets (avant impôts) : 680 € - 54 € - 180 € = 446 €
En résumé
La location de courte durée est donc plus rentable, mais elle entraîne des efforts de gestion plus importants (nettoyage, accueil des locataires, réservations…). Par ailleurs, le bien risquant de se détériorer rapidement, il est conseillé de prévoir un budget plus conséquent lié au réparations.
Face à ces réalités, beaucoup de propriétaires se demandent comment optimiser la rentabilité de leur bien sans être submergés par la gestion. C’est ici que Manda intervient grâce à un service de gestion locative clé en main, combinant les avantages de la location meublée et d'une gestion optimisée. En déléguant votre bien à Manda Immobilier, vous bénéficiez :
- D'un loyer optimisé
- D'une gestion professionnelle : recherche de locataires, entretien, gestion des imprévus…
- D'une optimisation fiscale grâce au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Comprendre la fiscalité LMNP”
Comment s’adapter à la baisse de rentabilité de la location de courte durée en 2025 ?
Diverses méthodes permettent de réagir face à une rentabilité moins intéressante de la location de courte durée.
Passer à la location de longue durée
L’un des objectifs principaux de la loi de finances concernant la location de courte durée est d’augmenter le nombre de logements loués à titre de résidence principale. Passer de la location saisonnière à la location de longue durée peut donc être une solution pour certains bailleurs. La location de longue durée offre en effet plusieurs avantages, comme la stabilité des revenus locatifs sur le long terme, ainsi que de meilleures garanties.
Revendre
Abandonner la location saisonnière peut être une solution pour certains bailleurs, surtout si leur chiffre d’affaires est particulièrement impacté par la loi de finances. La vente de leur logement peut leur permettre de réaliser une plus-value immobilière afin d’obtenir de la trésorerie pour réaliser un nouvel investissement.
Les projets peuvent alors être diversifiés en fonction des objectifs de chaque propriétaire bailleur. Il peut s’agir d’un investissement en résidence principale, d’un investissement locatif de longue durée ou encore d’achats de parts d’une SCI par exemple.
{{cta="/ressources/auteurs/leo-riquier"}}.
Conclusion
En raison des nouvelles lois parus et de leurs conséquences, la location de courte durée en 2025 n’est plus aussi rentable qu’auparavant. Pour s’adapter à cette nouvelle réalité, les bailleurs les plus impactés peuvent envisager plusieurs solutions, comme se tourner vers la location de longue durée. L’optimisation des tarifs et des services peut également être un bon moyen de conserver une demande locative importante pour ceux qui continuent leur activité en location de courte durée.
Il est donc important de rester informé de chaque mise à jour des réglementations afin d’être au courant des futurs impacts sur votre activité locative. Pour choisir le projet immobilier le mieux adapté à vos objectifs, vous avez tout intérêt à solliciter les conseils et l‘accompagnement personnalisé d’experts en immobilier.
Pour toute question, vous pouvez contacter notre équipe spécialisée en gestion locative innovante.
FAQ
Pourquoi la location de courte durée en 2025 est-elle moins rentable qu’auparavant ?
En 2025, plusieurs facteurs influent sur la rentabilité de la location courte durée, notamment les réglementations nationales et/ou locales visant à limiter les plateformes comme Airbnb, une hausse des taxes et des impôts, mais aussi des coûts énergétiques et d’entretien qui augmentent.
Les plateformes de location saisonnière sont-elles toujours aussi populaires ?
Oui, mais leur popularité s’accompagne de nouvelles contraintes. Les municipalités imposent des limites au nombre de nuits autorisées par an, et certaines plateformes exigent des frais de service plus élevés. De plus, les locataires recherchent des logements offrant des prix compétitifs, ce qui réduit la rentabilité pour les propriétaires.
Existe-t-il des alternatives à la location courte durée ?
Oui, certaines alternatives peuvent être envisagées comme la location de longue durée (moins de contraintes administratives et source de revenus stable), la colocation meublée (option très prisée dans les zones urbaines et offrant un bon rendement) ou encore la location à des professionnels (baux mobilité par exemple).
Quels sont les risques d'investir dans la location courte durée en 2025 ?
Les principaux risques incluent :
- La dépendance aux plateformes numériques et leurs politiques changeantes.
- Une instabilité de la demande touristique liée aux crises économiques ou sanitaires.
- Des sanctions financières en cas de non-respect des réglementations locales.
- Une forte saisonnalité qui peut entraîner des périodes prolongées de vacance locative.
