Autrefois considérée comme une activité particulièrement lucrative, la location meublée de courte durée voit son attractivité diminuer depuis le début de l’année 2024. Voici ce que vous devez savoir sur l’impact de la loi de finances sur les locations saisonnières.
Définition de la location de courte durée
La location saisonnière, ou location de courte durée, concerne les logements meublés de tourisme. Ils sont à destination des vacanciers, touristes et voyageurs d’affaires, qui réservent des hébergements pendant une période de quelques jours à quelques mois. Pour être considéré comme une location de courte durée, le logement ne doit pas être loué plus de 90 jours consécutifs par un seul et même locataire.
La location saisonnière dispose de deux avantages majeurs qui sont la rentabilité et la flexibilité d’utilisation du logement par le propriétaire. En effet, ce dernier peut générer un rendement locatif supérieur à celui d’une location longue durée, car les prix des loyers à la nuitée sont généralement plus élevés. De plus, les loyers des locations de courte durée ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers, même en zone tendue. En outre, le loueur en meublé peut maximiser ses revenus locatifs en saison haute et récupérer le logement pour en faire une résidence secondaire en saison basse, ce qui lui offre une bien meilleure flexibilité que dans le cadre d’un bail d’habitation où le locataire reste en place toute l’année.
L’évolution de la location de courte durée
La location meublée de courte durée ne date pas d’hier, puisqu’elle est définie de manière précise par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970. Depuis plus d’une décennie, le marché des locations saisonnières s’est rapidement développé autour de nouvelles plateformes. Booking est arrivée en France en 2003, suivie de Airbnb en 2010. Cette dernière s’est rapidement imposée comme la plateforme incontournable pour les vacanciers ainsi que pour les bailleurs en location saisonnière.
Le succès de Airbnb a été si impactant qu’il représente depuis plusieurs années un concurrent redoutable pour le secteur de l’hôtellerie traditionnel. En effet, la plateforme propose des prix attractifs, ainsi qu’une grande diversité dans l’offre des logements et la localisation. Elle permet également une grande flexibilité des séjours, avec des dates plus accessibles et des équipements plus complets. Les hôtes peuvent offrir des expériences locales et personnalisées à leurs locataires, et la plateforme est particulièrement intuitive.
La baisse du taux d’occupation du secteur hôtelier a donc été inévitable dans certains secteurs prisés. De ce fait, la loi de finances pour 2024 a mis en place de nouvelles réglementations pour freiner la rentabilité des locations de courte durée. C’est ce que nous allons voir dans la suite de cet article.
Bon à savoir : au-delà des nouvelles réglementations fiscales, il est bon de rappeler que la location saisonnière dépend d’une autorisation de la mairie, ainsi que du règlement de copropriété. Certaines copropriétés se réservent en effet le droit d’interdire les activités locatives de courte durée.
Les facteurs qui influencent la rentabilité de la location de courte durée
La localisation
La localisation est un élément déterminant pour la rentabilité d’une location de courte durée. La plupart des résidences touristiques se situent dans des lieux prisés par les vacanciers. Il peut s’agir de la montagne, des bords de mer, ou encore des centres historiques par exemple. En fonction du secteur géographique, la saisonnalité (saison haute et saison basse) peut être différente.
Par exemple, un chalet en montagne à proximité des stations de ski aura tendance à attirer une demande locative bien plus élevée en hiver. À l’inverse, une location meublée à proximité des côtes aura plus de succès en été. D’autres secteurs peuvent faire face à une demande plutôt constante en fonction des saisons, mais sont tout de même plus demandés pendant les périodes de vacances scolaires.
En outre, plus le logement meublé se situe proche des commodités et des points d’intérêt, plus la demande est élevée, et ce, quelle que soit la saison.
Les coûts d’entretien et de publicité
Louer un bien en location saisonnière permet de dégager un rendement locatif confortable, mais les charges ne sont pas à négliger. En effet, même si la rentabilité brute d’une location de courte durée est supérieure à celle de la location longue durée, la rentabilité nette présente souvent un écart important. Cela s’explique par le fait que les coûts d’entretien et de communication sont plus importants dans une location de courte durée.
Une location saisonnière enchaîne les locataires sur de courtes périodes. De ce fait, elle doit être visible en permanence, afin d’attirer une demande locative constante. Cela demande des frais, notamment pour booster des publications sur les réseaux sociaux et les annuaires immobiliers. De plus, les plateformes comme Airbnb prennent un pourcentage de commission sur les locations.
Au niveau de l’entretien et de la gestion locative, c’est la même chose : la fréquence plus élevée demande un budget plus important. Une équipe de nettoyage doit passer dans le logement entre chaque locataire et cela engendre des frais. Dans le cadre d’une location longue durée, au contraire, le locataire en place pendant 1 à 3 ans minimum se charge du nettoyage et de l’entretien courant du logement.
Les événements particuliers
Les événements particuliers peuvent grandement influencer la rentabilité d’une location de courte durée. L’un des meilleurs exemples que nous pouvons citer en 2024 : les Jeux Olympiques de Paris. Cet événement entraîne une explosion de la demande locative dans la capitale et ses alentours, notamment due aux millions de touristes présents. Les propriétaires occupants et les propriétaires bailleurs classiques souhaitent donc profiter de cette occasion pour une mise en location de courte durée. Les loyers perçus peuvent ainsi leur permettre de générer des revenus locatifs très importants en peu de temps.
Les nouvelles réglementations de la location de courte durée
Comme nous venons de le voir, la location de courte durée est particulièrement rentable pour les bailleurs, ce qui a encouragé le développement rapide des plateformes comme Airbnb. Néanmoins, le gouvernement a récemment pris des mesures afin de réduire l’attractivité de ce type de location.
L’article 45 de la loi n°2023-1322 du 29 décembre 2023 de la loi de finances pour 2024 réduit notamment le plafond de chiffre d’affaires et l’abattement fiscal du régime micro-bic. Ainsi, tous les bailleurs en location meublée de tourisme non classé doivent désormais respecter un seuil de 15 000€, et bénéficient d’un abattement fiscal de 30%. Avant cette loi, le plafond de revenus était de 77 700€ et le taux d’abattement était de 50%.
Le régime micro-Bic a ainsi été raboté, dans l’objectif de rendre la location meublée de courte durée moins attractive pour les propriétaires bailleurs.
En revanche, les meublés de tourisme classées ne subissent pour le moment aucun changement. L’abattement fiscal est toujours de 71%. Les logements situés dans des zones rurales dans lesquelles l’offre de logements n’est pas suffisante peuvent même bénéficier d’un abattement supplémentaire de 21%, afin de dynamiser le marché locatif. La fiscalité du régime réel n’est pas non plus impactée.
La loi de finances répond à plusieurs objectifs du gouvernement avec ces changements :
- Diminuer la concurrence que les locations de courte durée représentent pour le secteur hôtelier.
- Inciter les propriétaires bailleurs à se tourner vers la location longue durée, afin de répondre à la forte demande locative.
Comment s’adapter à la baisse de rentabilité de la location de courte durée ?
Passé à la location longue durée
L’un des objectifs principaux de la loi de finances concernant la location de courte durée est d’augmenter le nombre de logements loués à titre de résidence principale. Passer de la location saisonnière à la location longue durée peut donc être une solution pour certains bailleurs. La location longue durée offre en effet plusieurs avantages, comme la stabilité des revenus locatifs sur le long terme, et de meilleures garanties.
Revendre
Abandonner la location saisonnière peut être une solution pour certains bailleurs, surtout si leur chiffre d’affaires est particulièrement impacté par la loi de finances. La vente de leur logement peut leur permettre de réaliser une plus-value immobilière, ainsi que d’obtenir de la trésorerie pour réaliser un nouvel investissement immobilier.
Les projets peuvent alors être diversifiés en fonction des objectifs de chaque propriétaire bailleur. Il peut s’agir d’un investissement en résidence principale, d’un investissement locatif de longue durée, ou encore d’achats de parts d’une SCI par exemple.
Privilégier les biens et les secteurs qui ne sont pas rabotés
La revente d’un bien immobilier ou l’obtention d’un nouveau crédit immobilier peut aussi permettre aux bailleurs de réaliser un nouvel investissement locatif. Il peut alors être intéressant de se tourner vers un secteur qui n’a pas été impacté par la loi de finances, comme les locations de tourisme classées.
Le meublé de tourisme classé est un hébergement meublé qui se destine à une clientèle touristique et qui n’offre pas de services typiques de l’hôtellerie (ménage quotidien, réception…). La différence avec le meublé de tourisme non classé est que le meublé classé est reconnu par un organisme accrédité, qui attribue entre 1 et 5 étoiles pour indiquer le niveau de confort du logement.
Ce type de logement n’est pas concerné par la loi de finances. L’abattement fiscal est toujours de 71%, ce qui représente un avantage majeur par rapport aux logements non classés.
Conclusion
En raison des nouvelles lois, la location de courte durée n’est plus aussi rentable qu’auparavant. Pour s’adapter à cette nouvelle réalité, les bailleurs les plus impactés peuvent envisager plusieurs solutions, comme se tourner vers d’autres types d’activité ou bien vers des logements de tourisme classés. L’optimisation des tarifs et des services peut également être un bon moyen de conserver une demande locative importante pour ceux qui continuent leur activité en location de courte durée.
Quoi qu’il en soit, il est important de rester informé de chaque mise à jour des réglementations, afin d’être au courant des futurs impacts sur l’activité locative. Pour choisir le projet immobilier le mieux adapté à leurs objectifs, les propriétaires ont tout intérêt à solliciter les conseils et l‘accompagnement personnalisé d’experts en immobilier.
Pour toute question, n’hésitez pas à contacter notre équipe spécialisée en gestion locative.
