Chaque année, plus de 150.000 affaires de loyers impayés sont portées devant les tribunaux en France. C'est un cas que l'on connait par coeur en gestion locative. Les chiffres de l’ANIL font état d’une triste réalité : la part des impayés de loyers représente environ 3% de l’ensemble des biens loués, les litiges et autres situations s’inscrivant au premier rang des raisons qui expliquent ce phénomène. Que faire si un locataire ne paie pas son loyer ? Quelle est la procédure à suivre en cas de loyer impayé ? Découvrez les 4 étapes de la procédure pour loyer impayés.
Quelles procédures prévoir en cas de loyer impayé ?
Le défaut de paiement d’un locataire, qu’il soit fortuit ou volontaire, temporaire ou prolongé, doit faire réagir le propriétaire très rapidement. Dès le premier impayé de loyer, avant de s’engager dans une procédure de loyer impayé, il convient de tenter une résolution à l’amiable, afin d’éviter bien des désagréments au bailleur et au locataire, ainsi que des démarches juridiques souvent longues et fastidieuses.
Impayé de loyer : une résolution à l’amiable à envisager avant toute procédure
Si le locataire ne paie pas son loyer, la première approche à envisager est une résolution à l’amiable. Il se peut que le locataire se trouve dans une passe difficile et qu’il ait à faire face à une période délicate sur le plan financier. Quelle qu’en soit la raison, un propriétaire qui se montre à l’écoute et compréhensif aura des chances d’aboutir, avec son locataire, à une solution acceptable pour les deux parties.
Pour envisager une résolution à l’amiable avant d’engager une procédure pour loyer impayé, contactez votre locataire par téléphone, par courrier simple ou par mail en lui proposant de le rencontrer. Une fois face à ce dernier, les impayés de loyer peuvent être envisagés de plusieurs manières, la plus courante étant l’étalement de la dette, selon un plan avec lequel le bailleur et le locataire sont en accord. En outre, cette solution permet aux locataires bénéficiant d’une aide de la CAF de continuer à percevoir leurs allocations.
D’autres solutions à l’amiable incluent l’accompagnement du locataire par rapport à la gestion de son budget, une réduction temporaire de loyer, l’abandon d’une partie de la créance, etc. En règle générale, la ou les solutions amiables apparaissent au cours de la conversation avec le locataire.
Concernant la résolution à l’amiable, en cas de loyer impayé, il est important de noter plusieurs choses :
- Le locataire ne peut pas imposer une forme d’étalement de la dette à son propriétaire, comme stipulé dans l’article 1244 du Code civil ;
- Le bailleur est en droit de réclamer un paiement intégral de la dette ; il a également le droit de refuser un paiement partiel ;
- Une compensation à titre de dommages et intérêts, en cas de défaut de paiement, peut être réclamée par le propriétaire, si celle-ci est prévue dans une clause du contrat de bail (article 1152 du Code civil), les sommes réclamées devant être justifiées par le bailleur ;
- Le propriétaire d’un logement mis en location peut récupérer les arriérés de loyers et charges pendant une période allant jusqu’à 5 ans suivant le départ du locataire
Si la tentative de résolution à l’amiable échoue, quelles qu’en soient les raisons, le propriétaire peut alors entamer une procédure pour loyer impayé.
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Les 4 étapes de la procédure pour loyer impayé
Dans certains cas, la tentative de résolution à l’amiable échoue et le locataire refuse de payer son loyer ou n’est pas en mesure de le faire. Commence alors une procédure pour loyer impayé dont l’issue ultime est l’expulsion du locataire.
1. Procédure de recouvrement
De quoi s’agit-il ? La procédure de recouvrement intervient lorsque le locataire qui ne paie pas son loyer et le propriétaire ne trouvent pas de terrain d’entente lors de la résolution amiable. Le propriétaire bailleur envoie alors un rappel de paiement au locataire en défaut de paiement.
Durée légale : Si, au bout de 15 jours qui suivent l’envoi de la lettre de rappel de paiement au locataire, ce dernier n’y donne pas de suite, le propriétaire envoie une lettre de mise en demeure, en recommandé avec accusé de réception.
Au même moment, le propriétaire bailleur informe le(s) garant(s) du locataire de la situation d’impayé de loyer. Ayant signé un acte de cautionnement solidaire, les garants peuvent être sollicités à tout moment, même si les poursuites officielles n’ont pas été engagées.
Issues possibles : Dans le meilleur des cas, si le locataire réagit et règle les loyers impayés dans leur totalité, la procédure prend fin. S’il ne répond pas ou s’il refuse de payer, le propriétaire doit envoyer une demande de paiement à la caution du locataire, par voie de lettre recommandée avec accusé de réception.
Si aucune des démarches n’aboutit au règlement des loyers impayés, le propriétaire peut alors engager une procédure juridique.
2. Procédure juridique : le commandement de payer et l’expulsion
De quoi s’agit-il ? Le commandement de payer est une procédure applicable par le propriétaire bailleur dont le locataire ne paie pas son loyer. II peut être envoyé par voie d’huissier, notamment s’il précède une procédure de saisie. Le commandement de payer impose, au locataire, le règlement des arriérés de loyer et de charges sous deux mois, afin de régulariser sa situation de loyers impayés. Selon l’article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer fait état de la dette locative, mois par mois.
Durée légale : La résiliation du bail intervient après un délai de deux mois suivant la réception du commandement de payer. Il faut savoir que la plupart des baux de location incluent une clause résolutoire qui permet au propriétaire bailleur de constater automatiquement la résiliation du bail en cas de non-paiement de loyer de la part du locataire.
Issues possibles : Lorsqu’il reçoit le commandement de payer, le locataire peut :
- S’acquitter de sa dette, ce qui met fin à la procédure pour non-paiement de loyer ;
- S’acquitter d’une partie de sa dette, ce qui n’impacte aucunement sur la procédure en cours ;
- Requérir des délais de paiement auprès du juge ;
- Ne pas réagir
3. Procédure juridique : la demande de saisie
De quoi s’agit-il ? Devant un locataire qui ne paie pas ses loyers, le propriétaire bailleur peut, à tout moment de la procédure de recouvrement, demander le blocage des comptes bancaires ou des biens du locataire, par le biais d’une demande de saisie conservatoire auprès d’un huissier de justice, sur la base des règles figurant dans les articles 67 à 76 de la loi 91-650 du 9 juillet 1991 et dans les articles 221 à 243 du décret 92-755 du 31 juillet 1992. Dès lors que la saisie conservatoire est prononcée, le locataire qui ne paie pas son loyer n’est plus en mesure de jouir de ses biens et de son argent, jusqu’à ce que je juge prenne une décision le concernant.
Il se peut également qu’un locataire en situation de non-paiement de loyer n’ait pas les moyens financiers de régler sa dette auprès du propriétaire. Dans ce cas, le juge convertira la saisie conservatoire en saisie de vente et les biens du locataire seront vendus et les comptes bloqués seront utilisés pour rembourser le propriétaire.
À noter que les frais occasionnés par une saisie conservatoire sont, sauf décision contraire du juge, sont à la charge du locataire débiteur.
Durée légale : Le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans pour recouvrer ses loyers impayés auprès de son locataire. À compter de la saisie conservatoire, le créancier doit adresser un commandement de payer par voie d’huissier de justice au locataire débiteur. À défaut de règlement de ses loyers impayés, le créancier peut engager la saisie-vente.
Issues possibles : La saisie-vente est mise en œuvre uniquement si le commandement de payer n’a pas abouti au règlement des loyers impayés. Elle doit obligatoirement faire l’objet d’un commandement de payer, établi par un huissier de justice au locataire. À noter que, si la créance est inférieure à 535 euros, le créancier doit procéder à une saisie-attribution ou à une saisie sur salaire.
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4. L’assignation du locataire au tribunal d’Instance
Que faire en cas de loyer impayé ? Si les démarches précédentes n’ont pas abouti, c’est-à-dire si le commandement de payer n’a pas entraîné la résolution du litige entre le locataire et le propriétaire, ce dernier peut demander une assignation au tribunal d’Instance.
De quoi s’agit-il ? L’assignation au tribunal d’Instance est délivrée par un huissier de justice, au moins deux mois avant l’audience. En parallèle, l’huissier dépose une copie de l’assignation auprès de la Préfecture.
Issues possibles : Il appartient au juge du tribunal d’Instance d’ordonner :
- L’ordre de payer
- L’expulsion du locataire, si ce dernier n’est pas en mesure de rembourser sa dette
- Un délai de paiement supplémentaire au locataire pour régler sa dette
L’expulsion locative est un acte que seul un huissier de justice est habilité à mettre en œuvre. En aucun cas un propriétaire bailleur ne peut procéder lui-même à l’expulsion de son locataire, même si le locataire ne paie pas son loyer, sous peine d’une amende de 30 000 euros et de 3 ans d’emprisonnement, au titre de la loi Alur. À noter également que le délai d’expulsion peut être prolongé en raison de la trêve hivernale qui court du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.
« Mon locataire ne paie pas son loyer »… « Que faire si mon locataire ne paie pas son loyer ?»… « Que faire en cas de loyer impayé ?»… », « loyers impayés, quels recours ? »… Autant de questions auxquelles des milliers de propriétaires sont exposés chaque année. Devant des situations a priori inextricables, bon nombre de propriétaires bailleurs se trouvent pieds et poings liés, en raison d’un défaut de paiement qui résulte en l’incapacité pour eux d’honorer leur prêt bancaire, dans le cadre d’un investissement immobilier, par exemple.
L'impact des loyers impayés sur le rendement locatif
Les loyers impayés ont un impact direct et significatif sur le rendement locatif des propriétaires. En effet, chaque mois de loyer non perçu réduit le revenu brut attendu d'un investissement immobilier, ce qui peut compromettre la rentabilité globale du bien. Cela est d'autant plus préoccupant si le propriétaire a des engagements financiers, comme le remboursement d'un prêt immobilier. Les retards ou défauts de paiement entraînent non seulement une diminution des flux de trésorerie, mais augmentent également les coûts liés aux procédures de recouvrement, aux frais juridiques et, potentiellement, à la vacance locative. Par conséquent, la gestion proactive et efficace des impayés de loyers est essentielle pour maintenir un rendement locatif optimal et protéger l'investissement immobilier sur le long terme.
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Si les procédures, en cas de loyers impayés, s’avèrent longues et stressantes pour chacune des parties, il existe des moyens de se prémunir contre les risques et les désagréments liés aux loyers impayés. Pour toute mise en gestion, Manda propose une assurance loyers impayés à 2,5% TTC. Pour découvrir les avantages de cette assurance, cliquez ici.
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