Location meublée : quel avantage ?
Louer un logement meublé présente de nombreux points forts. En tant que bailleur, ce type de contrat peut vous permettre d’optimiser vos revenus et votre fiscalité, tout en conservant une grande tranquillité d’esprit. Vos locataires ne sont pas en reste, puisque les logements meublés leur apportent un confort certain ! Voici tout ce que vous devez savoir sur l’avantage de la location meublée, pour les propriétaires et pour les locataires.
L’avantage financier de la location meublée pour un bailleur
Le montant des loyers
L’avantage financier de la location meublée réside tout d’abord dans le montant des loyers. Contrairement aux logements vides, les logements meublés fournissent des équipements et des meubles. Ceux qui se situent en résidences de services permettent également aux locataires de bénéficier de différentes prestations. Leur valeur est donc supérieure à celle des logements vides, ce qui justifie un loyer plus haut. En moyenne, le loyer d’un bien meublé est entre 5 et 30% plus élevé que celui d’un bien vide.
En tant que propriétaire bailleur en location meublée, vous pouvez donc générer des revenus locatifs plus importants et augmenter votre rentabilité.
La forte demande locative
Les résidences de services à des publics précis de locataires. Lorsqu’elles sont bien situées, elles font face à une demande locative particulièrement élevée :
Les résidences étudiantes sont très demandées par les étudiants. Leur succès est d’autant plus important dans les villes universitaires et les quartiers proches des grandes écoles. Les résidences seniors et les EHPAD ne désemplissent pas, surtout dans les villes qui accueillent une forte population de retraités. Les résidences de tourisme ont un fort succès, notamment dans les secteurs touristiques comme les montagnes, les côtes et les centres historiques. Enfin, les résidences d’affaires ciblent les travailleurs en déplacement. Elles sont prisées, surtout dans les villes dynamiques et les centres économiques.
La location meublée attire de nombreux locataires, ce qui représente un avantage financier certain. En choisissant judicieusement votre emplacement et votre cible, vous pouvez louer votre bien très rapidement, et minimiser les périodes de vacances locatives.
L’avantage fiscal de la location meublée
Le fonctionnement du dispositif LMNP
L’avantage fiscal de la location meublée réside essentiellement dans le statut LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel.
Ce dispositif vous permet d’optimiser vos impôts sur vos revenus locatifs, lorsque vous louez un appartement ou une maison meublée. Pour y être éligible, votre activité de bailleur ne doit pas être votre source de revenus principale. Ainsi, vos revenus locatifs annuels sont soumis à un plafond de 23 000 euros, ou ne doivent pas représenter plus de la moitié du revenu global de votre foyer fiscal. Dans le cas contraire, vous dépendez du statut LMP : Loueur Meublé Professionnel.
Ce dispositif étant dédié à la location meublée, votre logement doit respecter tous les critères de décence de ce type de location. Il doit notamment proposer une surface habitable minimum et comporter tous les meubles de base, imposés par décret, pour assurer le confort et la sécurité des locataires.
Les régimes fiscaux en LMNP
La location meublée en LMNP présente un avantage de flexibilité, car vous avez le choix entre deux régimes fiscaux différents. Le plus attractif dépendra du montant de vos revenus et de vos préférences en termes de gestion comptable.
Le régime micro-BIC : il s’applique par défaut si vous générez moins de 15 000€ de revenus annuels. Jusqu’à la fin de l’année 2023, ce régime appliquait un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs pour les locations meublées classiques et 71% pour les biens classés. Cependant, depuis la rentrée 2024, le gouvernement a diminué et uniformisé ce taux, qui est désormais de 30%. Cela signifie qu’en choisissant le régime micro-Bic, votre imposition se portera sur 70% de vos revenus locatifs. La comptabilité est également simplifiée grâce à l’abattement.
Le régime réel : il permet de déduire le montant réel de vos charges locatives, telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion, les charges de copropriété, ou encore l’amortissement du bien immobilier par exemple. Ce régime est le plus avantageux si le montant de vos charges dépasse le montant de l’abattement proposé en micro-Bic. Si vos charges dépassent intégralement vos revenus, vous pouvez même utiliser le mécanisme du déficit foncier. Ce régime impose cependant la tenue d’une comptabilité complète.
La récupération de la TVA
La location meublée présente un avantage supplémentaire en LMNP : la possibilité de récupérer la TVA, en respectant les conditions suivantes :
- Investir dans une résidence de services neuve, en LMNP
- Investir dans une résidence qui propose au moins 3 services de base
- Conserver le logement pendant 20 ans
- Signer un bail commercial d’au moins 9 ans avec l’exploitant de la résidence
- Déclarer vos revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
- Remplir les formulaires P0i et 3519-SD
- Respecter le délai de 6 mois pour encaisser le remboursement de la TVA
L’avantage administratif de la location meublée
La flexibilité du bail
Le bail flexible est un avantage majeur de la location meublée. En tant que bailleur, vous pouvez proposer deux types de contrats :
- Un bail d’habitation pour une durée minimale d’1 an, ou de 9 mois si le locataire est étudiant.
- Un bail mobilité allant de 1 à 10 mois, si le locataire est éligible à ce type de bail.
Ces contrats de courte durée sont avantageux, car ils vous permettent de changer fréquemment de locataire, et ainsi, de réévaluer le montant de votre loyer plus souvent. En outre, si vous rencontrez un litige avec un locataire, la situation pourra se régler plus rapidement, car le bail est assez bref.
La durée des préavis en cas de départ du locataire est également plus courte, ce qui vous permet de faciliter la relocation ou la reprise du bien. Il est d’un mois s’il est à l’initiative de votre locataire, et de 3 mois s’il s’agit de votre décision.
À titre de comparaison, un bail en location vide se signe pour une durée minimale de 3 ans, ce qui le rend bien moins flexible. Le délai de préavis est également plus long. Il est fixé à 3 mois s’il est à l’initiative du locataire et à 6 mois s’il est à votre initiative.
La gestion locative
Lorsque vous investissez dans un appartement en résidence de services, vous confiez bien souvent votre bien à une agence de gestion locative. Pour les résidences de services neuves, ce mode de gestion est presque systématique.
Cela vous permet de déléguer toutes les missions relatives à la gestion de votre bien à des professionnels de l’immobilier. Des experts prennent en charge toutes les démarches légales et administratives, telles que :
- La communication et la recherche des locataires
- La sélection des locataires et la rédaction du contrat de bail
- L’état des lieux et la collecte du dépôt de garantie
- La collecte des loyers et des charges locatives
- Les relances en cas de retard de paiement
- La révision annuelle des loyers (si le bail prévoit une clause adaptée)
- Le paiement des fournisseurs et des services dans la copropriété
- L’organisation des travaux de maintenance et de réparation
- Le suivi des urgences et de l’état du bien
- La communication avec le locataire
- La gestion des litiges
- La mise en place d’assurances pour protéger le bailleur (assurance loyers impayés, dégradations…)
- L’assistance juridique et fiscale
- L’état des lieux de sortie et la reprise des clés
Vous l’aurez compris, confier la gestion de votre bien à des experts permet d’alléger votre charge mentale et de sécuriser votre activité. Vous percevez vos revenus locatifs tous les mois tout en gagnant du temps. De plus, votre gestionnaire locatif s’assure que la location respecte toujours les réglementations en vigueur, en surveillant les évolutions des lois. Vous bénéficiez donc d’une sécurité financière, administrative et juridique, qui vous garantit une grande tranquillité d’esprit.
L’avantage de la location meublée pour les locataires
La location meublée ne représente pas seulement un avantage pour les propriétaires bailleurs. Ce type de contrat est aussi prisé par les locataires, et ce, pour trois raisons principales.
Un bail souple
La souplesse du bail en location meublée est aussi avantageuse pour le propriétaire que pour le locataire. Ce dernier peut en effet résilier son bail de façon anticipé s’il en a la nécessité. Cette flexibilité est d’autant plus pratique pour les étudiants, qui peuvent être amenés à déménager rapidement en fonction de leurs changements d’établissements ou de leurs stages par exemple.
Les jeunes actifs en mission temporaire dans une ville privilégient également les baux meublés, car cela leur permet de libérer le logement facilement à la fin d’une période donnée.
Une facilité d’emménagement et de déménagement
Le confort est un avantage majeur de la location meublée. En effet, un logement tout équipé facilite grandement les démarches pour les locataires. Ces derniers peuvent emménager plus rapidement, car ils n’ont pas de meubles à transporter et à installer. Tout l’équipement nécessaire à leur quotidien est fourni sur place. Les déménagements se font eux aussi plus facilement.
Un avantage financier
Bien que les montants des loyers soient plus élevés, la location meublée représente tout de même un avantage financier pour le locataire. Tout d’abord, celui-ci réduit ses frais de d’emménagement, car en l’absence de meubles, il n’a pas la nécessité de louer un camion ou de réaliser plusieurs voyages. En outre, le budget des meubles est considérablement réduit, car tous les équipements se trouvent déjà sur place. Il n’a donc pas à acheter de réfrigérateur, de four, de lit, ou encore de table.
Les inconvénients de la location meublée
Prendre en compte les inconvénients de la location meublée est indispensable pour la réussite de votre investissement locatif. En effet, aucun type d’acquisition ne présente que des avantages.
Les coûts initiaux
Investir dans un logement meublé demande un budget initial plus important. En tant que bailleur, vous devez équiper l’habitation, en investissant dans un certain nombre d’appareils électroménagers et de meubles. Pour maximiser votre rentabilité sur le long terme, nous vous conseillons d’opter pour des fournitures de qualité moyenne à haute. Privilégier les équipements bas de gamme peut en effet vous permettre de réduire votre budget, mais les réparations seront plus fréquentes. De ce fait, il est préférable de vous tourner vers un niveau de qualité qui offre une bonne durabilité.
L’usure des meubles
Les meubles de votre logement sont amenés à s’user avec le temps, et ce, même s’ils sont d’excellente qualité. Cette usure est à prendre en compte, car elle représente un budget supplémentaire qu’il faudra accorder à l’entretien, à la réparation et au renouvellement des équipements du logement. À L’inverse, une location meublée ne demande qu’un entretien de la structure, car les locataires prennent en charge leurs propres meubles.
Une rotation des locataires plus fréquente
Le bail de courte durée peut être un avantage, mais également un inconvénient. En effet, une rotation plus fréquente des locataires demande un niveau de gestion plus élevé. Les frais de gestion peuvent alors augmenter, tout comme les risques de logements vacants.
Pour pallier ce problème, la localisation de votre logement et la cible de locataires sont des éléments primordiaux. Comme nous l’avons vu au début de cet article, si vous sélectionnez une résidence de services qui génère une forte demande locative, vous limitez ces risques.
Conclusion
La location meublée offre donc un triple avantage : elle permet de maximiser vos revenus, d’optimiser votre fiscalité et d’alléger votre charge administrative.
Vous hésitez encore entre les différents types de location ? N’hésitez pas à consulter notre article sur la fiscalité en location meublée et en location vide.
