Bordeaux est une ville soumise à un certain nombre de réglementations. L’encadrement des loyers impose notamment depuis 2022 des plafonds de loyers à ne pas dépasser, en fonction de certains critères. De ce fait, l’estimation professionnelle du loyer à Bordeaux devient essentielle pour les propriétaires. C’est ce que nous allons voir dans cet article.
Comprendre l’encadrement de loyers à Bordeaux
Qu’est-ce que l’encadrement de loyer ?
Une mesure de protection envers les locataires
L’encadrement des loyers est une mesure qui vise à réguler le montant des loyers dans les villes où le marché locatif est le plus dynamique. Ces zones que l’on appelle « zones tendues » font face à une demande locative très élevée, qui dépasse le volume de l’offre. Ce genre de déséquilibre peut rapidement causer une explosion des prix des locations. De ce fait, des décrets annuels encadrent les loyers dans ces secteurs, afin de permettre aux ménages de se loger plus facilement.
L’encadrement des loyers peut prendre deux formes différentes. La première concerne les logements qui sont soumis à des dispositifs tels que les conventions de l’Anah, les copropriétés HLM, les locations de tourisme, les résidences de services ou encore les habitations soumises à la loi 1948. Chacun de ces dispositifs applique des plafonds de loyers en fonction des types de biens et parfois des ressources des locataires.
Le seconde forme que peut prendre l’encadrement des loyers concerne certaines zones particulièrement tendues, comme Paris, Lille, Lyon, ou encore Bordeaux.
Les logements concernés à Bordeaux
L’encadrement des loyers à Bordeaux est effectif depuis l’année 2022. Concrètement, il concerne tous les baux de location qui sont signés ou renouvelés depuis le 15 juillet 2022. Cet encadrement s’adresse à la location meublée et à la location nue, tant que le logement est loué à titre de résidence principale.
Les loyers de référence, que nous allons détailler tout de suite, sont calculés hors charges et hors compléments de loyers.
les règles de l’encadrement des loyers à Bordeaux
Les loyers de référence
L’encadrement des loyers à bordeaux s’articule autour de trois niveaux de loyers. Le loyer médian, ou loyer de référence médian, est calculé grâce aux données de l’Observatoire des loyers. Il représente le montant moyen auquel un logement se loue, en fonction du secteur et des prix du marché actuel.
Le loyer de référence minoré est 30% inférieur au loyer de référence médian. Il représente en quelque sorte la fourchette basse sur le marché locatif.
Enfin, le loyer de référence majoré est 20% supérieur au loyer de référence médian. Il représente quant à lui le montant maximal qu’un bailleur ne peut pas dépasser pour la location de son logement.
La réglementation en vigueur divise Bordeaux en quatre secteurs différents. Certaines zones englobent des quartiers du centre-ville, tandis que d’autres concernent des quartiers davantage périphériques. L’attractivité et le volume de la demande locative diffèrent d’un quartier à l’autre, c’est pourquoi il est nécessaire d’adapter les plafonds de loyers en fonction de la localisation des biens.
Les critères d’évaluation des loyers de référence
Les loyers de référence médians, minorés et majorés, dépendent des critères suivants :
- La zone géographique
- L’année de construction du logement
- Le nombre de pièces et la surface habitable
Pour calculer rapidement les loyers de votre logement à Bordeaux selon la réglementation, vous pouvez consulter l’annexe 3 de l’arrêté préfectoral en vigueur. Il comporte un tableau récapitulatif de tous les loyers de référence/m², en fonction des différents critères que nous venons de citer.
Le simulateur de loyers à Bordeaux proposé par Manda vous permet également de calculer votre loyer de référence en ligne. Il vous suffit de renseigner les caractéristiques de votre logement pour voir apparaître les montants des loyers autorisés par la réglementation.
Comprendre la réglementation sur la révision des loyers à Bordeaux
La révision des loyers permet au propriétaire bailleur de modifier le montant du loyer entre deux contrats de location. Cette révision est possible à trois conditions :
- Le montant du nouveau loyer doit être calculé en fonction de l’Indice de Référence des loyers (IRL), qui régule les augmentations selon un barème précis pour éviter les abus.
- Une clause inscrite sur le bail doit prévoir cette révision de loyer.
- Le montant du nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.
Pour calculer le loyer après la révision, la formule est la suivante :
(Loyer actuel x IRL du trimestre de référence) / (IRL du trimestre de référence N-1) = nouveau loyer révisé.
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article sur les règles qui régissent la révision des loyers.
Comprendre la réglementation sur les charges locatives à Bordeaux
Les charges locatives sont les dépenses liées à plusieurs éléments d’un logement, tels que :
- Le chauffage collectif
- L’eau chaude et l’eau froide
- L’entretien des parties communes d’une copropriété
- Le chauffage individuel
- L’entretien des espaces extérieurs
- Les différentes taxes et redevances
Ces charges sont payées par le propriétaire, mais remboursées par le locataire chaque mois. En effet, le contrat de bail inclut le montant du loyer ainsi que celui des charges locatives. C’est pour cela qu’on les appelle les charges «récupérables ».
En location vide, les locataires payent les charges mensuellement, en respectant un budget prévisionnel. Le propriétaire régule ces dépenses grâce à des justificatifs tous les ans, afin d’ajuster les montants. En location meublée, les charges peuvent être payées par provision, tout comme la location vide, ou bien par un forfait.
L’importance de l’estimation professionnelle du loyer à Bordeaux
Un accompagnement professionnel pour éviter les erreurs de calcul
Les différentes réglementations appliquant des critères de calcul qui peuvent être assez complexes. En effet, les plafonds dépendent de nombreux facteurs, comme la taille du logement, le nombre de pièces, l’année de construction, le secteur géographique, la date de la mise en location, les clauses du bail, la période vacante entre deux locations, ou encore les profils des locataires.
Les bailleurs qui ne sont pas eux-mêmes des professionnels de l’immobilier peuvent donc rapidement se sentir perdus face à tous ces éléments à prendre en compte. La gestion locative et l’estimation du loyer à Bordeaux peuvent alors se révéler stressantes et chronophages. D’autant plus que les erreurs de calcul peuvent exposer les bailleurs à des sanctions pour non-respect des plafonds.
Faire appel à une agence de gestion locative permet donc d’éviter les erreurs de calcul. Des gestionnaires effectuent ainsi une estimation professionnelle du montant du loyer à Bordeaux, ce qui assure au propriétaire que le contrat est bien en accord avec l’encadrement des loyers. Tout au long du contrat de bail, la gestion professionnelle permet également au bailleur de se décharger d’une charge mentale considérable, tout en percevant ses revenus locatifs chaque mois.
Éviter les problèmes juridiques grâce à l’estimation professionnelle du loyer à Bordeaux
Comme nous venons de le voir, le non-respect de la réglementation peut exposer le propriétaire bailleur à des sanctions. Ces sanctions peuvent s’appliquer même si la faute n’est pas intentionnelle. Pour assurer la sécurité de son activité locative et se protéger contre les litiges, il est donc primordial de faire réaliser une estimation professionnelle du loyer à Bordeaux.
Une estimation professionnelle du loyer à Bordeaux pour maximiser sa rentabilité locative
L’estimation professionnelle du loyer permet également à tous les propriétaires bailleurs de Bordeaux de maximiser leur rentabilité locative en louant leur bien au meilleur prix. En effet, en tant que particulier, il est souvent compliqué d’estimer précisément la valeur de son logement. Les deux principales raisons à cela sont le manque de connaissance du marché locatif, ainsi qu’un manque d’objectivité vis-à-vis de la valeur du bien.
Faire appel à un professionnel pour estimer le loyer permet donc d’éviter deux problèmes majeurs :
- La diminution des revenus locatifs en cas de loyer sous-évalué
- Les potentielles sanctions juridiques en cas de loyer surévalué
Comment se déroule une estimation professionnelle du loyer à Bordeaux ?
Une estimation professionnelle du loyer à Bordeaux se déroule généralement en 5 grandes étapes.
Étape 1 : La visite du logement :
Le professionnel de l‘immobilier visite votre bien afin d’analyser toutes ces caractéristiques. Il établit une liste complète de tous les éléments importants, tels que la surface habitable, le nombre de pièces, l’état général du bien, la performance thermique, les équipements, les espaces extérieurs et les espaces communs, la qualité de l’isolation, la hauteur sous plafonds, le montant des factures, et même le quartier environnant.
Étape 2 : L’étude comparative
Le professionnel compare le bien à louer à d’autres logements similaires et situés dans un secteur proche. Cela permet de calculer les prix moyens qui sont pratiqués sur le marché local pour ce type de bien. La similarité des logements et le secteur géographique sont des critères indissociables pendant l’étude comparative.
Étape 3 : L’analyse de l’environnement
L’environnement qui entoure le logement influence lui aussi sa valeur locative. En effet, plus le cadre de vie est de qualité, plus le loyer a tendance à augmenter. De ce fait, un logement situé à proximité des commerces, des parcs, des lieux de divertissement et des écoles aura plus de valeur qu’un logement éloigné des commodités et plus difficile d’accès.
Étape 4 : L’analyse du marché locatif
Une estimation professionnelle inclut obligatoirement une analyse poussée du secteur dans lequel se situe le bien. Cette étude va au-delà des réglementations en termes de loyers, car elle s’appuie également sur les futurs projets d’urbanisme qui peuvent influencer la valeur présente et future du logement.
Étape 5 : L’analyse des réglementations
Enfin la dernière étape est d’intégrer tous les plafonds des réglementations en vigueur dans le calcul final du loyer.
Que conclure de l’estimation professionnelle du loyer à Bordeaux ?
Le marché locatif bordelais est soumis à plusieurs réglementations qui encadrent les loyers, les révisions des loyers, ainsi que les charges locatives. Respecter ces réglementations est essentiel pour les propriétaires bailleurs, afin d’exercer leur activité sans risquer aucun litige.
Faire appel à une agence afin de réaliser une estimation professionnelle du loyer de son logement à Bordeaux est donc le moyen le plus efficace pour sécuriser et pérenniser son activité locative. Vous aurez ainsi la certitude de louer au juste prix, dans le respect des lois en vigueur.
Pour recevoir un accompagnement personnalisé pour une gestion locative à Bordeaux, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous avec un conseiller Manda.
FAQ
Le locataire peut-il demander une baisse du loyer à Bordeaux ?
Si le loyer proposé par le bailleur est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de ce montant. Pour cela, il peut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur. En l’absence de réponse, il est également possible de contacter un conciliateur de justice, et, dans le pire des cas, de saisir le tribunal pour exiger une régulation du montant du loyer en accord avec les plafonds légaux à Bordeaux.
Que risque le bailleur en cas de non-respect de l’encadrement des loyers à Bordeaux ?
Dépasser le loyer de référence majoré peut exposer le bailleur à une amende. Celle-ci peut atteindre 5000 euros pour une personne morale et jusqu’à 15 000 euros pour une personne physique. Avant d’en arriver là, plusieurs étapes sont d’abord nécessaires, telles que l’intervention d’un conciliateur de justice par exemple.
