Quel salaire faut-il pour réaliser un investissement locatif ?
Vous souhaitez réaliser un investissement locatif et vous vous demandez si le montant de votre salaire mensuel sera suffisant pour obtenir un prêt auprès de votre banque ?
Il est important de noter qu’il y a plusieurs critères qui entrent en compte dans l'obtention d'un crédit immobilier, et le montant de votre salaire n’est pas nécessairement le critère principal.
On va le voir plus loin, mais c’est avant tout votre taux d’endettement qui va être déterminant, à la fois pour l’obtention du prêt, mais aussi pour déterminer le budget maximum du bien immobilier que vous allez acheter.
A la lecture de cet article, vous pourrez savoir si votre salaire et votre situation personnelle peuvent vous permettre de réaliser votre projet locatif.
Concernant la rentabilité de votre projet, vous pouvez lire cet article pour déterminer un investissement locatif rentable.
Quel est le salaire minimum pour investir en immobilier locatif ?
Premier point à clarifier : il n'existe pas de salaire minimum légal pour devenir propriétaire bailleur.
C'est votre capacité d'emprunt, déterminée par votre taux d'endettement, qui conditionnera en grande partie votre projet d'achat immobilier.
Cela dépend de multiples facteurs, comme :
● Vos revenus,
● Votre apport personnel,
● Votre situation professionnelle,
● Le type de bien choisi,
● Sa localisation,
● Etc.
Cela signifie donc qu'il est tout à fait envisageable d'investir dans de l'immobilier locatif, même avec un salaire modeste, équivalent au SMIC.
Bien sûr, le type de bien que vous pourrez acheter avec ce niveau de revenus sera plus limité.
Vous devrez probablement vous tourner vers un studio ou d’autres biens (comme une place de parking par exemple), dans des villes où le marché est plus abordable.
Pour vous donner quelques ordres de grandeur, voici des exemples de projet qu'il est possible d'envisager en fonction de votre niveau de salaire :
● Avec un SMIC (environ 1300€ net) : un studio ou un petit 2 pièces dans une ville moyenne, pour un budget allant jusqu'à 100 000€.
● Avec un salaire net moyen entre 2000€ et 3000€ : un appartement familial de 3 pièces, une maison dans certaines régions, pour un budget de 150 000€ à 200 000€.
● Avec un salaire net supérieur à 4000€ : possibilité d'investir dans des biens plus spacieux (une maison, un grand appartement) ou même un immeuble de rapport à diviser en lots locatifs, et avec un budget dépassant les 300 000€.
Notez cependant que la localisation du bien que vous allez acheter à une incidence sur votre pouvoir d’achat.
En effet, entre une grande ville comme Paris ou Lyon et une ville moyenne de province, à salaire égal vous n'aurez pas du tout le même pouvoir d'achat immobilier !
Cela impactera aussi fortement la rentabilité locative, puisque les loyers peuvent varier d'une ville à l'autre.
Comment calculer le taux d'endettement ?
Le taux d'endettement est l'élément clé qui détermine votre capacité d'emprunt, et donc le montant que vous pouvez investir dans votre projet d’investissement locatif.
Il s'agit du rapport entre vos mensualités de crédit et vos revenus.
Plus ce taux est élevé, plus votre capacité à vous endetter est réduite.
Pour obtenir un crédit immobilier, le taux d'endettement ne doit généralement pas dépasser 35%.
C'est le seuil maximum communément admis par les banques.
Cela signifie que le montant total de vos mensualités (crédit immobilier inclus) ne doit pas représenter plus de 35% de vos revenus mensuels nets.
Le calcul du taux d’endettement est simple à calculer, voici la formule à appliquer :
Taux d'endettement = (total des mensualités / revenus mensuels nets) x 100
Par exemple, pour un salaire net de 2500€ par mois, on ajoute toutes les mensualités de crédit ( dans notre exemple il y a un prêt immobilier + un prêt pour l’achat d’une voiture) qui s'élèvent à 800€, le taux d'endettement sera de (800 / 2500) x 100 = 32%.
Dans ce cas, il reste une petite marge pour emprunter davantage.
Bon à savoir : dans le cadre d'un investissement locatif, vos futurs loyers peuvent être pris en compte comme des revenus. Ils viendront alors s'ajouter à votre salaire et vous permettront d'emprunter plus.
Cependant, les banques n'incluent en général que 70% du montant du loyer, par sécurité.
Il faut en effet considérer les risques inhérents à l’investissement locatif, comme :
● Les périodes de vacance locative,
● Les impayés,
● Les travaux à réaliser.
Voici les autres éléments qui sont pris en compte par les banques pour calculer votre capacité d'emprunt :
● Votre situation professionnelle : les revenus stables et réguliers (CDI, fonctionnaire) sont privilégiés. En CDD ou profession libérale, il faut justifier d’au moins 3 ans de revenus réguliers.
● Votre apport personnel : fournir 10% d'apport personnel est un gage de confiance pour l’établissement bancaire.
En résumé, même avec un salaire modeste, vous pouvez optimiser votre capacité d'emprunt pour investir en immobilier locatif :
● en ciblant des biens abordables avec un bon rendement locatif
● en préparant un apport personnel conséquent
● en faisant appel à un courtier pour obtenir un bon taux de crédit
● en limitant vos autres crédits à la consommation
Une fois que vous connaissez votre capacité de financement, il ne vous reste plus qu’à calculer la rentabilité de votre projet.
Calculer la rentabilité de votre investissement locatif
Investir dans de l’immobilier locatif ne se résume pas à obtenir un financement, il faut s’assurer de la pérennité du projet à long terme et prendre en compte tous les cas de figure.
C'est tout l'enjeu du calcul de rentabilité, qui permet de vérifier si les revenus locatifs couvriront entièrement les mensualités du prêt immobilier.
Pour calculer la rentabilité locative brute, appliquez la formule suivante :
Rentabilité brute = (loyer annuel / prix d'achat) x 100
Imaginons que vous achetiez un appartement à 150 000€, que vous louez ensuite 600€ par mois.
Votre rentabilité brute sera de : (600 x 12) / 150 000 = 0,048, soit 4,8%.
Cela signifie que chaque année, votre investissement vous rapporte 4,8% de sa valeur.
Attention, ce calcul ne prend pas en compte plusieurs éléments qui viendront diminuer votre rentabilité réelle, comme :
● Les charges de copropriété et d'entretien du bien
● Les périodes de vacance entre deux locataires
● La fiscalité sur les loyers perçus en location nue
● Les éventuels travaux à prévoir
● L’assurance du bien
● La taxe foncière
Autant d’éléments qui viennent réduire le rendement réel de votre investissement locatif.
Notez toutefois que la rentabilité brute reste un bon indicateur pour comparer différents biens locatifs.
Quelles sont les garanties appréciées par les banques pour délivrer un prêt ?
Voici une liste qui vous aidera à mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir votre prêt immobilier, si vous cochez un maximum de cases.
Voici les principaux points de vigilance des banques :
● Un taux d'endettement raisonnable, qui ne dépasse pas 35% : c'est le critère numéro 1, celui qui détermine le montant que vous pouvez emprunter.
● Une situation professionnelle stable : les salariés en CDI et les fonctionnaires sont avantagés par rapport aux indépendants ou CDD.
● Un apport personnel : vous devez apporter au moins 10% du montant du bien. Plus l’apport est important, mieux c’est.
● Un reste à vivre après l'achat. La banque s'assurera que votre investissement ne vous met pas dans le rouge. Mieux vaut avoir un matelas d'épargne pour faire face aux imprévus !
● Une bonne gestion de votre budget, sans incidents bancaires à répétition (découverts, impayés...). C'est le signe d'une situation financière saine et maîtrisée.
● Un projet cohérent et réaliste, avec un bien adapté à la location (bon emplacement, état correct, prix en phase avec le marché...). La banque évaluera votre capacité à percevoir les loyers prévus.
