Quand et comment réclamer la taxe d’ordure ménagère au locataire ?
La taxe d’enlèvement d’ordure ménagère fait partie des impôts locaux obligatoires pour un propriétaire bailleur. Son fonctionnement fait l’objet de nombreuses interrogations. Il s’agit d’une charge récupérable, mais soumise à certaines conditions. Dans cet article, nous allons voir quand et comment un propriétaire peut réclamer la taxe d’enlèvement d’ordure ménagère à son locataire.
Comprendre la taxe d’ordure ménagère
Qu’est-ce que la taxe d’ordure ménagère ?
La taxe d’ordure ménagère est un impôt local qui permet de financer le service de collecte, de transport et d’élimination des déchets des ménages. Son montant varie en fonction de la localisation du logement, de sa valeur, et de la composition du foyer.
Il existe plusieurs types de taxes :
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
Cette taxe concerne la collecte et le tri des déchets et vient en complément de la taxe foncière. Elle est obligatoire pour tous les biens, même ceux qui sont loués en location de courte durée. C’est de cette taxe dont nous allons parler tout au long de cet article.
- La redevance d’enlèvement d’ordures ménagères (REOM)
Cette redevance s’adresse aux habitants d’un logement, qu’ils soient locataires ou propriétaires, dès lors qu’ils utilisent le service d’enlèvement des ordures ménagères.
Pour savoir quel type de taxe ou redevance est appliqué dans votre commune, vous pouvez consulter directement le site internet de votre Mairie.
BON A SAVOIR : Certaines communes peuvent appliquer une redevance spéciale, qui ne correspond ni à la TEOM ni à la REOM. Les conditions pour mettre en place une telle taxe sont régies par l’article L2333-78 du code général des collectivités territoriales.
Qui est responsable du paiement de la taxe d’ordure ménagère ?
Le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
Que le logement soit habité par le propriétaire ou loué par un locataire, le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères incombe toujours au propriétaire ou à l’usufruitier.
Cependant, si le bien est en location, le propriétaire peut récupérer cette taxe sur le montant des charges locatives. Nous allons voir la procédure à suivre dans la suite de cet article.
Le montant de la TEOM s’élève à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. Ce calcul est similaire à celui de la taxe foncière. Afin de s’adapter à l’évolution des prix des biens immobiliers sur le marché, cette valeur est revalorisée tous les ans.
Enfin, le montant de la TEOM figure sur l’avis d’imposition de la taxe foncière, afin que les deux paiements puissent être effectués en même temps.
Le paiement de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM)
Comme nous l’avons vu plus haut, le paiement de la REOM concerne les ménages qui utilisent le service d’enlèvement des ordures ménagères. Dans ce cas, ce sont les habitants du logement qui doivent payer cette redevance. Si le logement est loué, c’est donc au locataire en place de payer.
Le montant de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères se calcule en fonction du volume des déchets qui sont enlevés. Cela signifie que plus le foyer produit d’ordures, plus le paiement sera important.
Il existe deux manières de payer cette redevance :
- Diviser le paiement entre une part fixe et une part variable (proportionnelle au volume des ordures).
- Fixer un forfait précis en fonction du nombre de personnes qui vivent dans le logement.
En fonction des cas, la collecte du paiement peut être prise en charge par deux entités différentes. Soit la commune, soit l’Établissement Public de coopération Intercommunale (EPCI).
Les lois relatives à la réclamation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Quelle loi autorise le propriétaire à réclamer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au locataire ?
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) fait partie des charges récupérables, le propriétaire peut donc légalement la réclamer au locataire. Elle figure en effet sur la liste des charges récupérables, inscrite dans le décret n°87-713 du 26 août 1987.
Les conditions de réclamation
Pour réclamer le paiement de la taxe d’enlèvement d’ordure ménagère au locataire, le propriétaire doit respecter certaines règles.
Le contrat de bail doit tout d’abord contenir une clause spécifique qui prévoit que le paiement de cette taxe sera demandé au locataire, à titre de charge récupérable. Cependant, cette taxe ne doit pas faire partie des charges considérées comme des « frais de gestion ». Grâce à cette clause, le locataire prend connaissance de cette taxe dès le début du bail. En signant le contrat, il accepte donc la responsabilité de ce paiement.
De plus, le propriétaire doit fournir un document détaillé à chacun de ses locataires, qui répertorie l’ensemble des taxes locatives. Chaque locataire peut ainsi comprendre la répartition des paiements. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères doit donc figurer sur ce compte détaillé.
La procédure à suivre pour réclamer la taxe d’enlèvement d’ordure ménagère au locataire
Informer le locataire
Comme nous l’avons mentionné précédemment, la première étape pour réclamer le remboursement de la taxe d’enlèvement d’ordure ménagère au locataire est de l’informer. Cela commence dès la rédaction du contrat de bail. Le locataire doit être au courant que le paiement de cette taxe fera partie des charges locatives qu’il devra payer. Les modalités de ce paiement devront être inscrites précisément dans l’une des clauses du contrat de location.
De plus, le propriétaire doit informer son locataire du détail des charges à payer. Pour cela, il lui fournit un document qui rassemble toutes les charges récupérables, TEOM compris, ainsi que leur montant.
Pour éviter tout risque de litige, il est en effet essentiel que le locataire ne perçoive pas cette réclamation comme une charge inattendue. Il est également primordial que le propriétaire entretienne une communication claire et transparente avec son locataire, afin de s’assurer qu’il comprenne bien toutes les clauses de son contrat de bail. Cela permet d’éviter les malentendus et assure une relation cordiale entre les deux parties.
Demander le paiement au locataire
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est payée par le propriétaire en même temps que la taxe foncière. À titre de charge récupérable, il peut ensuite réclamer ce paiement au locataire. Pour cela, deux options s’offrent à lui.
La première option est de calculer le montant de cette taxe en fonction des charges réelles. Pour cela, le propriétaire divise le montant estimé de la TEOM par 12, afin que le locataire paye une partie de cette taxe tous les mois. Lorsque le propriétaire reçoit son avis d’imposition de taxe foncière, il constate le montant réel de la TEOM. Il peut alors régulariser la situation avec le locataire :
- Si la taxe réelle est supérieure à ses calculs prévisionnels, il demande un complément au locataire.
- Si la taxe réelle est inférieure à ses calculs prévisionnels, il rembourse le trop-perçu au locataire.
La seconde option est de réclamer le paiement de la taxe d’enlèvement d’ordure ménagère au locataire dès la réception de l’avis d’imposition de la taxe foncière. Cet avis indique le montant exact de la taxe, le propriétaire n’a donc aucun calcul à faire. Il peut alors envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à son locataire pour demander le paiement.
Les justificatifs à fournir
Comme nous venons de le voir, le propriétaire peut réclamer le paiement de la taxe d’enlèvement d’ordure ménagère à son locataire de deux façons différentes. Quel que soit son choix, il doit néanmoins fournir au locataire des justificatifs pour prouver le montant de la taxe. Il est en effet impératif que le locataire connaisse précisément le montant de cet impôt avant de procéder au paiement. Cela permet d’éviter les risques d’abus ou les erreurs.
Le propriétaire doit donc envoyer une copie de l’annexe de la taxe foncière. Ce document indique le montant de la TEOM, il sert donc de preuve pour le locataire.
La gestion des conflits liés à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
La communication
Si le locataire refuse de payer la taxe d’enlèvement d’ordure ménagère que le propriétaire vient de lui réclamer, la première étape est d’établir une communication claire et respectueuse. En effet, comme dans tous les litiges locatifs, la solution à l’amiable est toujours préférable, aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire.
Le propriétaire doit chercher à comprendre la raison du refus de son locataire. Ce refus vient peut-être d’une incompréhension du contrat de bail et des textes de loi. Il est donc important de lui fournir tous les documents justificatifs, à savoir :
- La copie du contrat de location où figure la clause qui indique que le locataire est redevable de la TEOM.
- La copie de la taxe foncière où figure le montant de la TEOM.
- Les textes de loi qui indiquent que la TEOM fait bien partie des charges récupérables.
Tous ces documents, couplés à une discussion transparente et cordiale, peuvent suffire à faire comprendre au locataire que le paiement de la taxe fait partie de ses obligations.
En cas de non-réponse du locataire, le propriétaire peut envoyer une mise en demeure.
La médiation
Si la communication est infructueuse entre le locataire et le propriétaire, ou entre le locataire et l’agence de gestion locative, le recours à la médiation peut être nécessaire. Le propriétaire ou le gestionnaire peut contacter un conciliateur de justice. Ce professionnel peut intervenir gratuitement afin de gérer la communication entre les deux parties. Son objectif est de faire le lien entre le locataire et le propriétaire, afin de régler la situation sans passer par un recours en justice.
Les recours légaux
Si la communication et la médiation n’ont pas été efficaces pour régler le litige, le propriétaire peut opter pour un recours légal. Le tribunal compétent pour gérer le conflit dépend généralement des sommes qui sont en jeu. Si le litige implique des sommes inférieures à 10 000 euros, le propriétaire peut se tourner vers un tribunal de proximité. En revanche, si les sommes impliquées sont supérieures à 10 000 euros, le tribunal judiciaire est plus adapté.
Dans tous les cas, il est dans l’intérêt du propriétaire de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Celui-ci pourra en effet défendre ses intérêts, et l’orienter vers le tribunal compétent.
En outre, il est bon de rappeler que le propriétaire peut bénéficier d’une protection juridique s’il confie son bien à une agence de gestion locative. En fonction des assurances proposées, cette protection peut lui permettre de financer certaines démarches juridiques.
FAQ
Comment réclamer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au locataire si celui-ci quitte les lieux avant la fin de l’année ?
Si le locataire quitte le logement avant la fin de l’année, il doit quand même s’acquitter du paiement de la TEOM. Le calcul de la taxe se fera au prorata du temps qu’il a passé dans le logement.
Quel est le délai légal pour récupérer la taxe d’ordure ménagère ?
Le propriétaire dispose de trois ans après la date d’échéance pour réclamer le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à son locataire. Une fois ce délai dépassé, il ne peut plus demander aucun remboursement.
Quand le locataire doit-il payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?
Le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d’accord sur la périodicité du paiement et l’inscrire sur le bail de location. Le paiement peut se faire tous les mois, tous les trimestres, ou tous les ans.
En cas de litige, comment le propriétaire peut-il prouver que la TEOM fait bien partie des charges récupérables ?
Le propriétaire peut se munir de deux documents pour prouver à son locataire que la TEOM fait bien partie des charges récupérables :
- Le contrat de bail qui contient une clause spécifique au paiement de cette taxe.
- Le décret n°87-713 du 26 août 1987 ou l’article 23 de la loi n°89-472 du 6 juillet 1989, sur lesquels figure la liste des charges récupérables.
Peut-on bénéficier d’une exonération de la TEOM ?
Les propriétaires qui sont exonérés de la taxe foncière sont également exonérés de la TEOM.
Conclusion
Le propriétaire doit réclamer la taxe d’enlèvement d’ordure ménagère à son locataire, car cette taxe fait partie des charges récupérables. Pour éviter tout risque de litige, il doit cependant respecter les conditions de réclamation, fournir les justificatifs adéquats, et entretenir une communication claire avec son locataire.
Confier le bien à une agence de gestion locative est un excellent moyen pour le propriétaire de gagner du temps, tout en assurant des relations locatives cordiales. Un gestionnaire spécialisé s’occupe en effet de faire respecter les droits des deux parties, ainsi que les obligations locatives. De plus, les assurances permettent de protéger le propriétaire en cas de litige.
Si vous avez des questions supplémentaires au sujet de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, n’hésitez pas à les poser en commentaire ou à contacter un expert Manda.
