Comprendre le règlement de copropriété

Document obligatoire régissant les règles de vie commune et de gestion au sein d’un immeuble, le règlement de copropriété s'applique à tous les acteurs que sont les copropriétaires occupants ou non, les locataires, le conseil syndical et le syndic.

Manda, votre syndic innovant en ligne, met à votre disposition ce guide complet pour vous permettre de tout comprendre sur le rôle clé du règlement de copropriété.

Introduction au règlement de copropriété

Vivre en copropriété implique de partager des espaces communs et de cohabiter avec d'autres personnes. Pour assurer une vie harmonieuse au sein d’un immeuble, un document essentiel entre en jeu : le règlement de copropriété.

Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?

Ce document juridique définit les règles de fonctionnement et de gestion d'une copropriété. Il détaille les droits et les obligations des copropriétaires, occupants et locataires de l'immeuble.

Établi lors de la création de la copropriété et annexé à l'acte de vente de chaque lot, il doit être remis à chaque acquéreur. Il est également consultable auprès du syndic de copropriété.

Pourquoi le règlement de copropriété est-il important ?

Le règlement joue un rôle essentiel dans la vie quotidienne de la copropriété. Il permet de :

• Préserver la tranquillité et le bien vivre-ensemble en définissant des règles claires concernant l'utilisation des parties communes, le bruit, les animaux domestiques, le stationnement…
• Assurer une gestion efficace de l'immeuble en précisant les modalités de convocation et de tenue des assemblées générales, le rôle et les responsabilités du syndic, les procédures de prise de décision et les règles de répartition des charges.
• Garder l'immeuble en bon état en fixant les règles d'entretien et de rénovation des parties communes et privatives.
• Prévenir les conflits en définissant les procédures à suivre en cas de litiges entre copropriétaires.

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Structure du règlement de copropriété

La connaissance de la structure et du rôle du règlement par tous les copropriétaires garantit le bon fonctionnement de l'immeuble.

Contenu et clauses standard

Le règlement de copropriété doit obligatoirement comporter un certain nombre de clauses, définies par la loi du 10/07/1965. Ces clauses couvrent différents aspects de la vie en copropriété :

• Identification de la copropriété : nom de la copropriété, adresse, description de l'immeuble et des parties communes.
• Parties communes et privatives : définition précise des parties communes et privatives de l'immeuble, ainsi que les règles d'utilisation de chacune d'entre elles.
• Répartition des charges : modalités de répartition des charges entre les copropriétaires, en fonction des tantièmes de chaque lot.
• Fonctionnement de l'assemblée générale : règles de convocation, de tenue et de vote des assemblées générales.
• Composition et rôle du conseil syndical : nombre de membres, mode d'élection et attributions du conseil syndical.
• Gestion de l'immeuble : missions et obligations du syndic.
• Travaux dans les parties communes et privatives : conditions de réalisation des travaux, procédures à suivre et obligations des copropriétaires.
• Règles de vie en copropriété : nuisances sonores, animaux domestiques, stationnement…
• Modalités de modification du règlement : majorité requise pour modifier le règlement de copropriété.

Bon à savoir : En plus de ces clauses standard, le règlement de copropriété peut également inclure des dispositions spécifiques à la copropriété concernée, votées par les copropriétaires en assemblée générale.

Parties communes et privatives

Le règlement doit clairement définir les parties communes et privatives de l'immeuble. Les parties communes sont celles qui sont destinées à l'usage de tous les copropriétaires, comme le hall d'entrée, les escaliers, les ascenseurs, les cours et jardins… Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire, comme les appartements, les caves, les garages..

Le règlement de copropriété doit également préciser les règles d'utilisation des parties communes et privatives. Elles peuvent porter sur des aspects tels que :

• L'entretien et le nettoyage.
• L'accès aux parties communes et les horaires d'utilisation.
• Le bruit et les nuisances.
• Les animaux domestiques.
• Le stationnement des véhicules.
• Les travaux dans les parties communes et privatives.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Parties communes en copropriété : votre guide ultime !”

Rôle du règlement de copropriété

Le règlement définit les droits et devoirs de chaque personne, tout en établissant les règles qui régissent la vie collective.

Droits et devoirs des copropriétaires

Le règlement de copropriété pose les bases d'une coexistence harmonieuse en précisant les droits et devoirs de chaque copropriétaire. Il s'agit de garantir à la fois le respect des libertés individuelles et l'intérêt collectif.

Parmi les droits fondamentaux des copropriétaires figurent notamment les droits de : 

• Jouir paisiblement de leur lot
• Participer aux décisions collectives
• Pouvoir être informés de la situation financière de la copropriété

En contrepartie, chaque copropriétaire se doit de respecter les règles de vie commune, d'entretenir son lot et de contribuer aux charges communes.

Le règlement de copropriété veille également à préserver l'équilibre entre les différents occupants en encadrant l'utilisation des parties communes, en définissant les modalités de jouissance des espaces privatifs et en fixant les règles relatives aux nuisances sonores et aux animaux de compagnie.

Organisation et gestion de la copropriété

Le règlement de copropriété définit les instances décisionnelles d’un immeuble.

L’assemblée générale

L'assemblée générale, réunissant l'ensemble des copropriétaires, constitue l'organe suprême de décision. Elle vote notamment le budget, approuve les travaux et élit les membres du conseil syndical. Ce dernier, composé de copropriétaires bénévoles, assiste le syndic dans l'administration de la copropriété et veille au respect du règlement.

Le syndic

Le règlement de copropriété encadre également les missions du syndic, le gestionnaire chargé de l'administration quotidienne de la copropriété. Il définit ses obligations, ses pouvoirs et les modalités de sa rémunération. Il établit les procédures comptables et budgétaires, garantissant la transparence et la bonne gestion des finances de la copropriété. Il précise ainsi notamment les modalités de répartition des charges communes entre les copropriétaires.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Obligations du syndic de copropriété”

À retenir : Le règlement de copropriété s'apparente à une véritable “Constitution” de la copropriété en garantissant le respect des droits et devoirs de chacun.

Élaboration et modification du règlement de copropriété

Que vous soyez un nouveau copropriétaire ou un résident de longue date, il est important de bien connaître le règlement de votre immeuble et de savoir comment il peut être modifié.

Qui élabore le règlement de copropriété ?

Le règlement est élaboré lors de la création de la copropriété. Il est généralement rédigé par un notaire, en collaboration avec un géomètre-expert pour la partie plans et descriptions. Sa publication au SPF (service de publicité foncière) rend ses dispositions opposables à tous.

Comment le modifier ?

La modification du règlement de copropriété est possible à tout moment, mais elle doit respecter certaines conditions strictes. La demande de modification peut être formulée par le syndic, le conseil syndical, voire un (ou plusieurs) copropriétaire(s) représentant au moins 25 % des tantièmes de l’immeuble.

La modification doit être votée en assemblée générale. La majorité requise pour l'adoption de la mesure dépend de la nature de la modification :

• Majorité simple, par exemple pour la mise en conformité avec les évolutions légales.
• Double majorité, notamment concernant l’utilisation des parties communes.
• Majorité absolue, entre autres, lors du changement d'usage d'une partie privative
• Unanimité, par exemple pour une modification de la destination de l’immeuble.

En cas de modification du règlement, il est important de:

• Respecter les conditions de majorité requises.
• Faire rédiger la modification par un professionnel, tel qu'un notaire.
• Soumettre le projet de modification au vote des copropriétaires lors d'une assemblée générale.
• Faire publier la modification au SPF.

Application et respect du règlement de copropriété

Comment s'assure-t-on de l’application effective du règlement et quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?

La bonne application du règlement par le syndic

Le syndic, en tant que représentant légal de la copropriété, est chargé des missions suivantes :

• Veiller au respect des dispositions du règlement par l'ensemble des copropriétaires et des occupants. Cela implique de répondre aux questions, de rappeler les règles et de constater les éventuels manquements.
• Engager des actions en cas de non-respect avéré du règlement. Cela peut se traduire par l'envoi de courriers, la mise en demeure, voire la saisine du tribunal pour obtenir des sanctions plus lourdes.
• Favoriser le dialogue et la médiation en cas de conflits entre copropriétaires. Le syndic peut organiser des réunions, proposer des solutions amiables…

Bon à savoir : Le syndic ne peut agir seul. Il doit suivre les instructions données par l'assemblée générale des copropriétaires et respecter la loi.

Sanctions en cas de non-respect du règlement

Le non-respect du règlement de copropriété peut entraîner des sanctions, dont la nature varie en fonction de l'infraction commise. On distingue généralement :

• Les mesures conservatoires : Elles visent à faire cesser immédiatement le trouble, comme l'interdiction de travaux non autorisés.
• Les sanctions civiles : Elles peuvent prendre la forme d'amendes, de dommages et intérêts ou de travaux de remise en état.
• Les sanctions pénales : Dans les cas les plus graves, comme les troubles à l'ordre public ou les atteintes à la sécurité des personnes, des sanctions pénales peuvent être prononcées par le tribunal.

Avant d'en arriver à ces sanctions, le syndic privilégie généralement le dialogue et la recherche de solutions amiables. En effet, le règlement de copropriété n'a pas pour vocation de sanctionner, mais plutôt de garantir le bien-être et la tranquillité de tous les résidents.

Conseils pratiques pour les copropriétaires

1) Comprendre le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document essentiel qui définit les règles de fonctionnement de la copropriété. Il précise notamment les droits et les obligations des copropriétaires, l'usage des parties communes, les procédures de prise de décision et les modalités d'entretien de l'immeuble.

2) Où trouver le règlement de copropriété ?

Le règlement est généralement annexé à l'acte de vente de votre lot. Vous pouvez également le consulter auprès du syndic de copropriété. Prenez le temps de le lire attentivement et n'hésitez pas à demander des explications au syndic si vous avez des questions. Portez une attention particulière aux articles qui concernent vos droits et obligations en tant que copropriétaire.

3) Que faire en cas de désaccord avec le règlement ?

Si vous estimez qu'une clause du règlement de copropriété est illégale ou inapplicable, vous pouvez saisir le tribunal. Vous pouvez également proposer une modification du règlement lors d'une assemblée générale.

4) S'impliquer dans la vie de la copropriété

Vous pouvez vous impliquer en participant aux assemblées générales afin de faire entendre votre voix et de voter sur les questions qui vous concernent. Vous pouvez aussi postuler au conseil syndical pour assister le syndic dans sa mission.

Conclusion

Le règlement de copropriété est un document indispensable pour garantir une cohabitation harmonieuse au sein d'un immeuble. Il permet de concilier les intérêts individuels de chaque copropriétaire avec le bien-être collectif de l'ensemble des résidents. Le respect des règles du règlement est donc essentiel. Le syndic de copropriété est chargé de veiller à leur application et peut engager des sanctions à l'encontre des copropriétaires qui ne les respectent pas.

Manda, votre syndic de copropriété, est à votre disposition pour répondre à toutes vos questions. Notre équipe peut aussi réaliser une étude gratuite des besoins de votre copropriété pour mettre en place des solutions adaptées à votre immeuble. Contactez-nous pour en discuter !

FAQ

Qu'est-ce qu'un règlement de copropriété ?

C’est un document juridique qui définit les règles de fonctionnement d'un immeuble. Il s'applique aux copropriétaires et aux résidents. Son but est de garantir une cohabitation et une gestion harmonieuses.

Qui rédige le règlement de copropriété ?

Il est généralement rédigé par un notaire lors de la construction ou de la division de l'immeuble en lots. Il peut être modifié par la suite par l'assemblée générale des copropriétaires.

Que contient le règlement de copropriété ?

Le règlement comprend notamment :

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• Les parties privatives et communes de l'immeuble
• Les règles d'utilisation des parties communes
• Les charges de copropriété et leur répartition entre les copropriétaires
• Les conditions de modification
• Les procédures de résolution des litiges

Où peut-on consulter le règlement de copropriété ?

Ce document doit être tenu à la disposition de tous les copropriétaires. Il peut être consulté auprès du syndic de copropriété ou du notaire qui l'a rédigé.

Que faire en cas de non-respect du règlement de copropriété ?

Le syndic peut intervenir auprès du copropriétaire concerné pour lui rappeler ses obligations. Si le problème persiste, il peut saisir le tribunal pour faire cesser le trouble.

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