Chaque propriétaire bailleur se doit de connaitre les informations techniques, légales et pratiques, qui lui permettront de louer son bien sereinement et en accord avec la loi. Si vous vous lancez dans une activité de gestion locative, vous avez certainement de nombreuses questions.
Quels sont les différents types de baux ? Comment accepter ou refuser le renouvellement du bail de location ? Quels sont les spécificités et les recours à connaitre en cas de litige avec un locataire ? Voici tout ce que vous devez savoir.
La durée du bail de location
La durée de location d’un bail d’habitation
La durée du bail d’habitation dépend de la nature de la location. En location meublée, le bail dure un an. Il peut aussi être réduit à 9 mois si le locataire est étudiant.
Le bail en location nue dure quant à lui 3 ans si le propriétaire est un particulier. En revanche, si le propriétaire est une personne morale comme une SCI par exemple, la durée minimale du bail est de 6 ans.
La durée de location d’un bail professionnel
Le bail professionnel concerne les locations dédiées aux professions libérales. Les locataires peuvent par exemple être des médecins, architectes, vétérinaires, avocats…
Ce type de contrat dure au moins 6 ans et peut être rédigé par le bailleur, un avocat ou encore un notaire. En revanche, si le bail est supérieur à 12 ans, la rédaction par un notaire est obligatoire. Si ni le locataire ni le propriétaire ne souhaitent entreprendre une démarche pour clôturer le bail, celui-ci sera tacitement reconduit à la fin de la période donnée.
La durée de location d’un bail commercial
Le bail commercial est dédié aux locataires souhaitant utiliser les locaux pour leur activité professionnelle. Celle-ci peut être commerciale, artisanale ou bien industrielle. Ce contrat est fixé pour une durée minimale de 9 ans.
Tout comme le bail professionnel, le bail commercial peut être tacitement prolongé. Cette prolongation est d’une durée indéterminée et peut prendre fin si l’une des parties décide d’entreprendre une démarche adéquate (le locataire pose son préavis de départ ou le propriétaire décide de donner congé à son locataire par exemple).
Le processus de renouvellement tacite du bail
En location vide, le bail se renouvelle tacitement tous les 3 ou 6 ans en fonction du statut du propriétaire. Le locataire n’a donc aucune démarche spécifique à entreprendre. En location meublée, ce renouvellement a généralement lieu tous les ans. Le contrat de bail reste effectif sous les mêmes conditions que lors de la signature.
Les modifications possibles lors du renouvellement
Modification du loyer
Le propriétaire est en droit d’augmenter le montant du loyer lors du renouvellement du bail de location si celui-ci comporte une clause de révision. Cependant, cette clause ne signifie pas que le bailleur peut augmenter le loyer comme il le souhaite. Il est en effet nécessaire de respecter certaines conditions.
Tout d’abord, le loyer ne peut être augmenté que si le bailleur parvient à prouver que celui-ci est sous-évalué par rapport au marché actuel. La démarche peut alors être différente en fonction de la zone géographique du bien.
Dans les zones tendues
Le bailleur doit comparer au moins 3 loyers de référence provenant des logements à proximité, pour prouver que le montant de son loyer est inférieur à la moyenne. Si la ville compte plus d’un million d’habitants, le nombre minimum de loyers à comparer n’est pas de 3 mais de 6. Pour chacun d’entre eux, le bailleur doit présenter des informations complètes, telles que les adresses des logements ou encore les années de construction.
Pour calculer le nouveau loyer, le propriétaire prend donc en compte les moyennes alentour. Il ne peut cependant pas dépasser une certaine limite :
- 50% de différence entre son loyer et ceux du voisinage
- En cas de travaux : une majoration annuelle de 15% du coût des travaux
La dernière étape consiste à proposer le nouveau loyer au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Qu’il choisisse la lettre recommandée, l’acte d’huissier ou bien la remise en main propre, le propriétaire devra impérativement faire figurer sur son document :
- Le détail des comparatifs des loyers
- L’article 17-2 de la loi 1989
En dehors des zones tendues
Si le logement ne se situe pas dans une zone tendue, le propriétaire n’a pas à respecter les limites de calcul pour le nouveau loyer. Cependant, il devra tout de même effectuer les comparatifs que nous avons détaillés ci-dessus et envoyer une proposition écrite à son locataire.
Modification des clauses du bail
Le loyer n’est pas le seul élément du bail qui peut connaitre une évolution. Dans le cadre d’une colocation, il est par exemple possible d’ajouter, de retirer ou de changer certains locataires en fonction des départs et des arrivées dans le logement. La situation matrimoniale des locataires peut également être mise à jour, notamment en cas de mariage ou de pacs.
En outre, le bail peut évoluer pour mettre à jour les caractéristiques du logement après la réalisation de travaux.
BON À SAVOIR : Le bailleur ne peut pas modifier les clauses du bail lorsque celui-ci est en cours. Il est alors nécessaire de rédiger un avenant au bail, ce qui représente un contrat à part entière.
Les cas de non renouvellement du bail de location
Non-renouvellement pour motif légitime et sérieux
Le propriétaire bailleur peut refuser de renouveler le bail de son locataire pour motif sérieux et légitime. Il peut par exemple s’agir de troubles de voisinage, de dégradations ou encore de loyers impayés. Les travaux peuvent également faire partie des motifs sérieux et légitimes si leur ampleur empêche le locataire d’occuper les lieux pendant leur réalisation.
Le motif sérieux et légitime est assez délicat à définir, car il ne fait pas l’objet d’un texte de loi précis. De ce fait, le tribunal étudie chaque dossier et prend la décision qui lui semble appropriée. C’est la raison pour laquelle le propriétaire a tout intérêt à présenter le dossier le plus solide possible, avec des preuves concrètes.
Non-renouvellement pour reprise du logement
Lorsque le propriétaire souhaite récupérer son logement afin d’y vivre ou d’y loger des membres de sa famille, on parle de reprise du logement. Le bien doit alors impérativement devenir sa résidence principale ou celle de ses proches.
Si le bailleur a acheté le logement en cours de bail, il doit respecter certaines conditions :
Dans les deux cas, le bailleur doit adresser une lettre avec accusé de réception, une remise en main propre ou bien un acte d’huissier à son locataire, afin de le prévenir au moins 6 mois à l’avance. Ce courrier comportera le motif du non-renouvellement du bail et les coordonnées des bénéficiaires de la reprise.
Non-renouvellement pour vendre le logement
Enfin, le bailleur peut donner congé à son locataire avant de mettre son logement en vente. Pendant deux mois, le locataire dispose d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’il est prioritaire sur l’achat du bien. Passé ce délai, le propriétaire peut vendre son logement à d’autres acheteurs. Là encore, une notification de non-renouvellement du bail est obligatoire 6 mois avant l’échéance.
Le non-renouvellement du bail commercial
Dans le cadre d’un bail commercial, le propriétaire bailleur peut refuser la demande de renouvellement du bail. Pour cela, il doit adresser un acte d’huissier dans les trois mois suivant cette demande. Dans le cas contraire, le bail sera renouvelé. Le locataire dispose quant à lui d’un délai de deux ans pour contester le refus du propriétaire.
En cas de motif grave et légitime, de démolition des locaux ou d’interdiction d’occupation de l’immeuble, le propriétaire peut refuser de renouveler le bail sans payer d’indemnités. En revanche, dans tous les autres cas, celui-ci devra verser une indemnité d’éviction au locataire.
BON À SAVOIR : la demande de renouvellement du locataire doit impérativement comporter la mention suivante : « Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaitre au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaitre ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. ». Dans le cas contraire, la demande n’est pas valide.
Le locataire peut-il contester le non renouvellement du bail de location ?
Le locataire peut quant à lui contester le non-renouvellement du bail. Pour cela, il doit apporter la preuve que le motif du non-renouvellement n’est pas légitime.
BON À SAVOIR : Si le tribunal donne raison au locataire dans le cas d’un congé pour vendre ou d’un congé pour reprise, le propriétaire risque des dommages et intérêts, ainsi qu’une amende de 6000€ pour une personne physique et de 30 000€ pour une personne morale.
Les recours en cas de litige
La conciliation
Le premier recours en cas de litige lié au non-renouvellement d’un bail est la Commission Départementale de Conciliation. Les deux parties peuvent faire appel à un conciliateur pour régler la situation à l’amiable. Ces services sont gratuits et accessibles via une lettre recommandée avec accusé de réception à la CDC du département dans lequel se trouve le logement.
Le recours au tribunal
Si la conciliation ne permet pas de trouver une solution à l’amiable, les parties peuvent entreprendre une action judiciaire. Le juge des contentieux de la protection est compétent pour traiter les litiges relatifs aux baux d’habitation. En revanche, dans le cadre d’un bail commercial ou d’un bail professionnel, il sera préférable de saisir le Tribunal judiciaire.
Ce qu'il faut retenir
Dans la plupart des cas, le renouvellement du bail de location peut se faire automatiquement.. Bien que les baux présentent des différences en cas de non-renouvellement, le préavis est un élément récurrent. Quelle que soit la nature du bail (habitation, commerciale, professionnelle), nous vous recommandons donc vivement d’entretenir une communication régulière et claire avec vos locataires. Vous pourrez ainsi anticiper un éventuel départ ou prévoir aisément votre prochain projet immobilier.
FAQ
Qu’est-ce qu’un locataire protégé ?
La loi Alur de 2024 protège les locataires de plus de 65 ans sous certaines conditions de ressources. Ce statut de locataire protégé s’étend également aux personnes de moins de 65 ans qui ont elles aussi des revenus modestes et qui ont au moins une personne de plus de 65 ans dans leur foyer fiscal.
Un propriétaire peut-il donner congé à un locataire protégé ?
En théorie, le propriétaire est contraint de renouveler le bail d’un locataire protégé. Il existe cependant trois exceptions qui peuvent lui permettre de récupérer son bien :
- Le bailleur a lui-même plus de 65 ans
- Il dispose de revenus inférieurs aux plafonds
- Il propose une solution de relogement à son locataire protégé
Quelle est la durée du préavis pour un non-renouvellement de bail pour motif légitime et sérieux ?
Le bailleur souhaitant s’opposer au renouvellement du bail de location pour motif légitime et sérieux doit respecter un préavis de 3 mois pour la location meublée et de 6 mois pour la location vide.
