Une étude exclusive sur la pression du marché locatif en France
Manda publie son baromètre trimestriel pour analyser les évolutions du marché locatif en France au 4ᵐ trimestre 2024. Alors que Paris et l’Île-de-France affichent toujours une forte tension locative, des changements significatifs sont observés dans d’autres grandes villes françaises.
📌 Chiffres clés de la tension locative en France au T4 2024
✅ 13,5 candidatures par annonce :
Le 4ᵉ trimestre est historiquement l’une des périodes les moins favorables à la location, au même titre que le 2ᵉ trimestre, et cette année ne fait pas exception. Avec une moyenne de 13,5 candidatures par annonce (contre 17 au 3ème trimestre, 12,5 au 2ème trimestre et 17 au 1er trimestre), la demande locative est en baisse en cette fin d’année.
✅ Bordeaux en forte tension avec 27 candidats par annonce
La tension locative à Bordeaux a fortement augmenté en 2024. Le nombre moyen de candidatures par annonce est passé de 8 au premier trimestre à 7,5 au deuxième, avant de bondir à 17 au troisième et d’atteindre un pic de 27 au quatrième trimestre. Bordeaux rejoint ainsi Paris sur le podium des villes où la demande est la plus forte en fin d’année 2024.
✅ Un déplacement de la demande locative vers les villes périphériques.
Plutôt que de parler d’une chute globale de la demande locative en 2024, il faut constater une évolution du marché. De nombreuses grandes villes comme Paris, Rennes, Lille ou encore Nantes ont vu leur attractivité diminuer au profit de villes périphériques. Cette tendance, qui se confirme au 4ᵉ trimestre, profite à des localités comme Clichy ou Tourcoing, où le nombre de candidatures par annonce est en progression.
Découvrez aussi notre étude sur la tension locative au 3ème trimestre 2024.
Les villes françaises où la tension locative est la plus forte au 4ᵉ trimestre 2024
Avec un score de 9/10, Paris et Bordeaux sont en tête du classement des villes les plus tendues en France. Lyon, Rennes et Montpellier atteignent quant à elles un score de 8/10, avec une tension légèrement plus forte à Lyon qui voit ses biens partir en 10 jours avec 14,5 candidats par annonce (contre 12 à Rennes et 11 à Montpellier)
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Paris et l’Île-de-France : toujours sous pression malgré un ralentissement
- Score de tension : 9/10 à Paris et 8/10 en Île-de-France.
Paris reste l'un des marchés locatifs les plus tendus, avec 44 candidatures par annonce, bien qu’en baisse de 46 % par rapport à l’an dernier et de 16 candidats par rapport au trimestre précédent. Les annonces restent visibles en moyenne 11 jours. Cette baisse s'explique par une mobilité locative réduite et une diminution des étudiants parmi les candidats.
En périphérie, la petite couronne s’impose comme un relais de tension locative, porté par des villes comme Clichy (+30 %, avec 64 candidatures par annonce) et Rosny-sous-Bois (+132 %, avec 18 candidatures), boostées par des projets structurants tels que l’extension de la ligne 11 du métro. La grande couronne voit également certaines villes émerger : Argenteuil, par exemple, atteint un délai record de 9 jours pour louer un bien, confirmant le report d’intérêt de la capitale vers ses alentours.
Lyon : une tension qui s’atténue sous la pression des loyers
- Score de tension : 7/10.
À Lyon, le nombre de candidatures par annonce a été divisé par deux ce trimestre, atteignant 14,5. Ce recul s’inscrit dans une dynamique saisonnière habituelle en fin d'année. La tension locative reste néanmoins élevée, malgré une baisse de 20 % par rapport au quatrième trimestre 2023 et un temps médian de publication allongé de deux jours.
Dans le reste de la région, les candidatures par annonce enregistrent une diminution de 43,5 % par rapport à 2023. Ce recul reflète un essoufflement de l’attractivité de Lyon, également observée lors des trimestres précédents, que l’on peut attribuer à une hausse des loyers et une concurrence accrue avec d’autres villes.
Marseille et les Bouches-du-Rhône : un marché dynamique porté par les trentenaires
- Score de tension : 6/10 à Marseille, 8/10 dans les Bouches-du-Rhône.
Si la tendance globale est au recul dans la plupart des grandes villes françaises, ce n’est pas le cas de Marseille et ses alentours.
La région marseillaise se distingue par une tension locative en hausse (8 contre 7 au trimestre précédent). À Marseille, on observe un nombre de candidatures par annonce qui dépasse les niveaux de 2022 (+7 %) et 2023 (+34 %). Les actifs dominent désormais, représentant 56 % des candidats, contre 47 % l’année dernière.
Ce dynamisme s’explique par une combinaison de facteurs : économie locale en plein essor, coût de la vie compétitif, climat méditerranéen, et une offre de logement plus accessible. Les trentenaires, en quête de qualité de vie et de plus grandes surfaces, sont de plus en plus nombreux à considérer Marseille comme une alternative idéale. Alors qu’ils ne représentaient que 12% des candidats en 2023, ce chiffre passe à 19% en cette fin d’année 2024.
Bordeaux : une flambée de la tension locative
- Score de tension : 9/10.
Bordeaux s'impose ce trimestre parmi les villes à très forte tension locative, atteignant un score de 9, équivalent à celui de Paris. Le nombre moyen de candidatures par annonce bondit de 79 % en un an pour atteindre 27, contre 17 au trimestre précédent, pourtant habituellement plus tendu. Le temps médian de publication des annonces, de 10 jours, surpasse même celui de Paris.
Cette attractivité s’explique par un cadre de vie séduisant, des coûts inférieurs à Paris ou Lyon, et la présence d’universités et d’institutions prestigieuses comme Sciences Po Bordeaux. Par ailleurs, les systèmes Parcoursup ou encore Mon Master pourraient avoir joué un rôle dans la redistribution des étudiants sur le territoire, contribuant à une hausse notable des candidatures étudiantes dans la ville qui représentent 27 % des candidats (contre 16 % l’an dernier), dynamisant un marché locatif déjà sous pression.
Rennes : Un marché en quête d’équilibre
- Score de tension : 7/10.
Le marché locatif rennais semble se stabiliser après la frénésie post-Covid. Avec 12 candidatures par annonce, soit une baisse de 35 % par rapport à l’an dernier, Rennes perd en attractivité, mais reste un marché tendu avec un temps médian de publication de 11 jours, en dessous de la moyenne nationale de 15 jours.
Montpellier : Un marché qui se détend
- Score de tension : 7/10.
Avec un score de 7/10, Montpellier continue de figurer parmi les grandes villes tendues, cependant la tendance semble être à la détente. Le nombre moyen de candidatures par annonce a chuté de 14 % en un an et de plus de 55 % en deux ans, passant de 25 en 2022 à seulement 11 en cette fin d’année 2024. Le temps médian de publication des annonces reste toutefois relativement bas (11 jours), signe que la demande, bien que ralentie, reste dynamique. Cette baisse de la tension locative s’accompagne d’un phénomène plus large à Montpellier : le volume de biens en vente a également reculé en 2024, suggérant un marché immobilier globalement plus attentiste.
Lille : La périphérie prend le relais de la tension
- Score de tension : 6/10.
À Lille, les candidatures par annonce ont chuté de 59 % depuis fin 2023, avec une moyenne actuelle de 12,5 candidats par annonce. Malgré cette baisse, le marché reste attractif grâce à sa position stratégique entre Paris et Bruxelles. Les logements se louent en 8 jours en moyenne, un délai plus court que dans d'autres villes.
Cependant, la tension se déplace vers des communes proches, comme Tourcoing, où les candidatures ont augmenté de 221 %, signe d’un report de la demande vers des zones périphériques.
Nice : Une tension freinée par le coût de la vie
- Score de tension : 6/10.
À Nice, bien que le marché reste tendu avec 18 candidatures par annonce, la demande a diminué de 26 % sur un an. Ce recul s’explique par un coût de la vie élevé, qui pousse certains candidats à se tourner vers des alternatives moins onéreuses, malgré la qualité de vie qu’offre la ville.
Nantes : Une détente progressive mais durable
- Score de tension : 6/10.
À Nantes, le marché locatif amorce une stabilisation après l'effondrement des candidatures au troisième trimestre. Le quatrième trimestre enregistre une légère hausse de 4 % du nombre de candidatures par rapport aux deux dernières années, avec une moyenne de 9 candidatures par annonce.
Toutefois, les annonces restent en ligne 17 jours en moyenne, soit deux jours de plus que la moyenne nationale, signalant une détente progressive du marché. Cette évolution reflète un ajustement entre l'offre et la demande dans une ville historiquement attractive.
Nancy : La meilleure opportunité pour les étudiants locataires ?
- Score de tension : 4/10.
Avec seulement 3 candidatures par annonce et un temps médian de publication de 21 jours, Nancy reste l’une des grandes villes les moins tendues de France. Cette situation représente une opportunité pour les étudiants, qui bénéficient d’une moindre concurrence et de loyers attractifs à proximité de l’Université de Lorraine.
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Tableau récapitulatif : tension locative par ville au T4 2024
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| Ville | Nombre de candidats par annonce | VS 4ème trimestre 2023 | VS 4ème trimestre 2022 | Temps de publication médian | Score (/10) |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris | 43,96 | -45,98% | -38,74% | 11 | 9 |
| Bordeaux | 26,86 | 79,05% | -22,34% | 10 | 9 |
| Montpellier | 10,93 | -14,04% | -55,69% | 11 | 7 |
| Lyon | 14,54 | -20,05% | -69,13% | 10 | 7 |
| Rennes | 12,14 | -35,11% | -37,41% | 11 | 7 |
| Toulouse | 11,70 | -16,63% | -18,66% | 16 | 6 |
| Marseille | 17,37 | 33,86% | 7,37% | 16 | 6 |
| Nantes | 8,89 | 4,17% | 4,58% | 17 | 6 |
| Lille | 12,95 | 13,01% | -51,11% | 13 | 6 |
| Nice | 17,94 | -26,08% | -18,26% | 15 | 6 |
| Saint-Étienne | 3,42 | 0,27% | -11,51% | 15 | 5 |
| Grenoble | 4,93 | -14,94% | -35,01% | 13 | 5 |
| Rouen | 4,87 | -19,53% | -41,74% | 21 | 4 |
| Nancy | 2,75 | -23,61% | -67,47% | 21 | 4 |
| Amiens | 3,75 | -35,86% | -56,52% | 18 | 4 |
Conclusion : Tension locative en 2024, une évolution contrastée
L’analyse des données du 4ᵉ trimestre 2024 révèle une tension locative contrastée selon les villes. Si certaines métropoles comme Paris, Lille ou Montpellier enregistrent une baisse significative de la demande locative, d’autres comme Bordeaux ou Marseille voient leur attractivité exploser. Cette évolution témoigne d’un déplacement des dynamiques du marché, où les locataires se tournent vers des alternatives aux grandes métropoles traditionnelles.
Les villes périphériques, comme Clichy, Tourcoing ou encore certaines zones de la région lyonnaise, émergent comme des solutions de repli face à la difficulté de trouver un logement dans les centres urbains. Cette mutation du marché impose aux propriétaires d’adapter leur stratégie locative et aux locataires d’optimiser leur approche pour maximiser leurs chances.
En somme, la tension locative par ville est un indicateur clé à surveiller pour anticiper les tendances du marché immobilier, que l’on soit investisseur, propriétaire ou locataire en quête de logement.
Méthodologie
L'étude de Manda s'appuie sur l'analyse de 3200 annonces internes publiées entre le T4 2023 et le T4 2024, ainsi que sur plus de 80 000 annonces externes issues de plateformes comme Seloger et Leboncoin pour le calcul du temps de publication médian.
Le score de tension locative est un indicateur clé pour évaluer la compétitivité du marché locatif dans une région. Ce score, sur une échelle de 1 à 10, est calculé en se basant sur deux facteurs principaux : le nombre de candidatures par annonce et le temps médian de publication des annonces.
Plus une annonce reçoit de candidatures et reste peu de temps en ligne, plus la demande est forte et le marché est considéré comme tendu. Un score élevé (proche de 10) indique un marché où les biens se louent rapidement, souvent accompagné d'une forte concurrence entre les candidats, témoignant d'une tension locative importante.
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FAQ : Tout savoir sur la tension locative par ville
1. Qu’est-ce que la tension locative ?
La tension locative désigne le rapport entre l’offre et la demande de logements dans une ville. Une forte tension signifie qu’il y a plus de candidats que d’offres disponibles, ce qui peut entraîner une hausse des loyers et une concurrence accrue pour les locataires.
2. Pourquoi certaines villes connaissent-elles une forte tension locative ?
Plusieurs facteurs influencent la tension locative, notamment :
- L’attractivité économique et universitaire de la ville
- La rareté des logements disponibles
- Les migrations internes, avec un afflux de population cherchant à se loger
- La régulation des loyers, qui peut limiter l’offre locative
3. Quelles sont les villes les plus touchées par la tension locative en 2024 ?
Selon les dernières analyses, Bordeaux, Paris et Marseille affichent les plus fortes tensions locatives. Ces villes attirent de nombreux étudiants et professionnels, ce qui accroît la demande sur un marché déjà sous pression.
4. Comment un locataire peut-il maximiser ses chances dans une ville sous tension ?
Pour réussir à louer un logement dans une ville où la demande est forte, voici quelques conseils :
- Préparer un dossier complet et attractif (garanties solides, lettre de motivation, revenus stables)
- Être réactif : visiter rapidement et répondre immédiatement aux annonces
- Étendre sa recherche aux villes périphériques, où la pression est parfois moindre
- Utiliser des plateformes spécialisées pour accéder aux nouvelles annonces en temps réel
5. Quels sont les avantages pour un propriétaire dans une ville sous tension locative ?
Les propriétaires bénéficient de plusieurs avantages dans un marché tendu :
- Un faible risque de vacance locative, avec une demande constante
- La possibilité de sélectionner les meilleurs profils de locataires
- Une rentabilité locative plus intéressante, sous réserve de respecter les réglementations en vigueur
6. Quelle est la tendance à venir sur le marché locatif en 2025 ?
Si la tension locative devrait se maintenir dans les grandes villes, on observe un déplacement progressif de la demande vers des villes secondaires et des zones périurbaines. Cette évolution est accentuée par la généralisation du télétravail et la recherche d’un meilleur cadre de vie, poussant ainsi de nouveaux pôles urbains à émerger.
