Dans l’immobilier, la gestion locative est un large sujet, qui concerne obligatoirement tout propriétaire ayant loué son bien. Elle correspond à toutes les actions à mener dans le cadre d’une location immobilière, que ce soit par un bailleur ou par son gestionnaire locatif, qui le représente et exécute toutes les tâches de gestion pour son compte. Les dispositions légales qui encadrent la gestion locative évoluent régulièrement, tout comme les propositions de services par les professionnels immobiliers. Nous faisons le point en 2024.
Gestion locative : Définition
La gestion locative correspond donc à toutes les tâches menées durant la location d’un logement. Elle débute lors de la recherche du locataire, et se termine à la fin du bail, si le bien est retiré de la location.
Les tâches de gestion locative.
Dans le cadre d’une gestion d’un appartement, les tâches sont nombreuses. De manière générale, on va parler de gestion locative une fois que le locataire est entré dans les lieux. La gestion concerne alors toutes les tâches courantes pour assurer le suivi de la location, des incidents rencontrés, de l’état du logement et des points de litiges entre le propriétaire et le l’occupant. Cette gestion peut être assurée par le propriétaire seul ou bien vous pouvez confier cette tâche à un professionnel : un administrateur de bien. Les différentes tâches de gestion locative peuvent être définies comme il suit, en fonction de l’avancée de la location:
Recherche locataire :
- Estimation du loyer.
- Établissement du dossier de diagnostics.
- Réalisation de la publicité du logement.
- Visites avec les candidats.
- Étude des dossiers de candidature.
- Rédaction et signature du bail de location.
- Réalisation de l’état des lieux d’entrée.
Gestion courante :
- Perception des loyers et édition des quittances.
- Révision du loyer annuelle.
- Gestion des petits incidents et gros travaux (fuites, dégâts, réparations).
- Échanges avec le syndic.
- Règlement des charges de copropriété au syndic.
- Régularisation des charges annuelle.
- Règlement de la taxe foncière.
Gestion juridique:
- Gestion des contentieux avec le locataire.
- Gestion des éventuelles procédures en matière d’impayé ou de dégradation.
Gestion de la sortie du locataire:
- Réception du congé du locataire.
- Rédaction et traitement du congé du bailleur, le cas échéant.
- Réalisation de l’état des lieux de sortie.
- Comparaison des états des lieux pour aboutir à un décompte du dépôt de garantie.
- Restitution du dépôt de garantie.
Au-delà des missions « prévues » dans le cadre d’une gestion locative, le bailleur ou le gestionnaire immobilier doivent être disponibles au quotidien pour assurer le suivi de la location, des échanges avec le locataire ou des tiers concernés, et la gestion des urgences !
Le mandat de gestion locative
Dans le cas où vous souhaitez confier la gestion locative à un professionnel, votre gérant immobilier va pouvoir vous représenter dans toutes les tâches qui entourent la location de votre bien. Vous allez donc signer un mandat de gestion locative avec le cabinet de gestion ou l’agence immobilière. Ce mandat est encadré juridiquement par la loi Hoguet, du 02 janvier 1970, qui fixe notamment les règles pour les missions des professionnels de l’immobilier. Vous retrouverez dans ce mandat la liste des missions de gestion locative qui sont prévues par le professionnel, et pour lesquelles, il vous représentera. Ce mandat peut prévoir une mission de «location», qui correspondra du coup à la recherche du locataire. La durée du mandat de gestion locative: Elle varie suivant les professionnels. Dans la plupart des cas, la durée du mandat est d’un an, renouvelable par tacite reconduction. La résiliation du mandat de gestion locative: Les conditions de résiliations sont définies dans le mandat dès la signature. La résiliation est, de manière générale, possible à chaque renouvèlement du mandat, en respectant un délai de préavis, ainsi qu’une notification par recommandé avec accusé de réception. Les obligations qui résultent du mandat de gestion locative: Dans chaque mandat, au-delà des missions de gestion qui sont fixées et qui doivent être assurées par le gestionnaire immobilier, des obligations concernent le propriétaire et le professionnel. Du côté du propriétaire, elles rappellent des dispositions légales qu’il doit respecter, mais précisent également que le bailleur doit permettre au professionnel de réaliser sa mission. Du côté du gestionnaire, la notion la plus importante est celle du devoir de conseil, qui prévoit que le professionnel doit informer le bailleur de toutes les dispositions à prendre, tout en défendant ses intérêts.
Quels sont les frais de gestion locative ?
Dans le cadre d’un mandat de gestion locative, le professionnel perçoit des frais pour ses différentes missions. Ces frais peuvent correspondre à des frais de mises en location et à des frais de gestion, suivant le mandat que vous signez. Dans le cadre de la gestion, le coût de la gestion locative correspond, dans la majorité des cas, à un taux appliqué sur le loyer, tous les mois. Ce taux varie d’une agence à l’autre, c’est donc au propriétaire de se renseigner sur les tarifs de gestion locative, tout en analysant les missions prévues dans le cadre de ce mandat. De manière générale, le marché de l’immobilier comprend de nombreux acteurs qui proposent chacun des services différents à des prix différents. En matière de gestion locative, la moyenne des taux de gestion proposés se situe entre 7 % et 8 % TTC du loyer. Vous pourrez retrouver des propositions plus élevées, à plus de 10 %, ou bien des solutions plus attractives comme Manda avec sa gestion complète à 3,9 % TTC. Ensuite, dans le cadre du mandat, vous pourrez trouver des frais annexes, qui correspondent à des missions bien précises, en voici une liste non exhaustive:
- Représentation en Assemblé Générale.
- Aide à la déclaration fiscale de revenus fonciers.
- Gestion de travaux suivant les montants.
- Réalisation de l’état des lieux de sortie.
- Assurance loyer impayé mise en place.
Ces frais sont fixés par le gestionnaire locatif, et sont présentés dès la signature du mandat. Il est donc très important de lire le mandat de gestion locative dans sa totalité!
La gestion locative en ligne
En 2021, de nombreux bailleurs, qui prévoient de confier leur gestion locative à un professionnel, étudient la proposition des services de gestion locative en ligne. Ces services, apparus dernièrement sur le marché de l’immobilier, proposent très souvent une gestion locative dématérialisée, via leur plateforme, à des coûts réduits pour le propriétaire. À ne pas confondre avec des « conciergeries », qui accompagnent les propriétaires à la recherche de gestion locative type Air Bnb, souhaitant réaliser des locations de courtes durées, dites touristiques ou saisonnières. Ces nouvelles agences digitales ont des modes de fonctionnement différents. Certaines vont proposer un accompagnement avec des outils à destination des bailleurs, d’autres vont réaliser une partie des missions de gestion locative à distance et laisser au bailleur une autre partie des tâches, et d’autres encore vont proposer un service de gestion locative complète, mais de manière digitale. Le but de la gestion locative en ligne est d’alléger les tâches de gestion en les rendant plus simples et plus efficaces grâce aux nouvelles technologies:
- Espace propriétaire en ligne.
- Signature des actes de manière électronique.
- Suivi des étapes de location en toute transparence.
- Suivi des incidents et des échanges avec votre locataire.
- Communication plus rapide et plus fluide avec votre gestionnaire.
- Facilité d’accès à l’information de manière générale.
Par ailleurs, les dispositions légales évoluent également et permettent de plus en plus l’apparition de ces services digitaux. Par exemple, les actes de caution, dans le cadre de la location d’un bien, ne doivent plus comporter de mention manuscrite depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce qui permet donc d’organiser des signatures électroniques pour ces actes. Ces nouveaux acteurs de l’immobilier font donc de plus en plus parler d’eux, tout comme Manda, régulièrement présent dans la presse ! La gestion locative est donc au cœur de la réflexion de chaque bailleur, dans l’organisation de la location de son logement. Seul ou accompagné par un professionnel, cette gestion doit être rigoureuse et assurée au quotidien. Beau nombre de litiges entre locataire et bailleur sont issus d’une mauvaise gestion au préalable, il s’agit donc là une préoccupation justifiée! De nombreux acteurs proposent des solutions à chaque propriétaire et leur nombre augmente régulièrement avec l’apparition d’agences en ligne chaque année.
