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Qu’est-ce qu’un appel de fonds en copropriété ?
Les appels de fonds représentent les sommes prévues ou non par le budget et réclamées par le syndic aux copropriétaires.
Un appel de fonds mentionne : le montant de la provision ou de la somme à régler ; l’objet de la dépense si celle-ci n’est pas comprise dans le budget prévisionnel ; la date d’exigibilité.
Les différents types d’appels de fonds
APPELS DE FONDS POUR CHARGES GÉNÉRALES (COURANTES ET SPÉCIALES)
L’appel de fonds pour charges courantes concerne la conservation de l’immeuble, l’entretien de l’immeuble et les frais d’administration de l’immeuble.
- La conservation de l’immeuble : gros œuvre, maintien des différents réseaux, réparation des parties communes ;l’entretien de l’immeuble et la rémunération du personnel employé : gardien, jardinier, femme de ménage ;les frais d’administration de l’immeuble : syndic, assurance, taxe, eau.
En plus des charges courantes de copropriété, votre appel de fonds peut comporter des charges spéciales.
Les charges spéciales concernent les équipements et services collectifs communs dont le paiement est lié à l’utilité pour chaque lot de l’immeuble. C’est-à-dire à l’usage éventuel qu’il peut en être fait par les occupants, qu’il soit effectif ou non. Il s’agit principalement des charges liées à la présence d’un ascenseur, au chauffage…
Le montant des charges spéciales dépend d’une grille de répartition établie par un expert impartial. Elle permet aux copropriétaires de payer leurs charges au plus juste.
Parmi les éléments pris en compte, l’expert établit les critères suivants :
- pour l’ascenseur : l’étage bien sûr, mais aussi le nombre de personnes que le lot peut abriter (par exemple, au même étage, un T4 paiera plus de charges qu’un T2) ;
- pour le chauffage : la surface du lot ou la puissance des radiateurs ;
- pour l’eau : il y a en général des compteurs individuels pour chaque lot, sinon la répartition se fait selon les tantièmes. L’eau peut également être répartie en charges générales (c’est le règlement de copropriété qui détermine cela)
APPELS DE FONDS POUR CHARGES EXCEPTIONNELLES
Il s’agit de toutes les charges qui ne sont pas prévues par le budget prévisionnel : conservation et entretien de l’immeuble, travaux sur les équipements communs, amélioration, transformation, surélévation ou aménagement d’un ou plusieurs lots, études techniques et diagnostics et tout autres travaux qui ne concernent pas la maintenance ou l’administration de la copropriété.
APPELS DE FONDS POUR TRAVAUX
Depuis la Loi Alur, le syndic de copropriété a l’obligation de constituer un fonds de travaux afin d’anticiper et de financer les travaux de rénovation.
La provision annuelle doit être égale ou supérieure à 5% du budget prévisionnel de la copropriété.
APPELS DE FONDS EXCEPTIONNEL POUR TRAVAUX URGENTS
Cette situation particulière se présente uniquement lorsque la vie des copropriétaires ou la conservation de la copropriété sont compromises (ex. Remplacement de chaudière d’hiver, réparation des canalisations…)
Quand et comment payer son appel de fonds ?
Manda, comme d’autres nombreux syndics, propose un espace personnel sécurisé pour chaque copropriétaire. Les appels de fonds se font généralement de manière trimestrielle (4 provisions par an).
N.B Après l’approbation des comptes, vous pouvez vous retrouver en déficit ou en excédent de charges. En fonction de votre situation, l’appel de fonds du premier trimestre de l’année suivante est augmenté ou réduit en conséquence.
Que se passe-t-il en cas d’impayés ?
- Le syndic essaie généralement de trouver une solution à l’amiable : il peut proposer un échelonnement des paiements ou un report de paiements en cas de difficultés financières provisoires ;Dans le cas où cette solution reste infructueuse, le syndic peut envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, laissant au propriétaire défaillant un délai de 30 jours pour le règlement ;S’il n’obtient pas de réponse dans les 30 jours, il peut alors saisir le tribunal judiciaire exigeant le versement des sommes dues. Le syndic peut également obtenir de droit d’effectuer des saisies conservatoires. Cela signifie que le tribunal exige le versement des loyers au syndic plutôt qu’au bailleur, jusqu’au remboursement total de la dette.
