Le montant du loyer n’est pas forcément fixe pendant toute la durée du bail. Il peut connaître des modifications dans certains cas. Quelles sont les règles à respecter pour l’augmenter ? Quels types de contrats et de biens sont concernés ? Quand et comment avertir le locataire lors d’une augmentation de loyer ? Existe-t-il des exceptions ? L'expert en gestion locative Manda vous dévoile tout ce que vous devez savoir sur l'augmentation de loyer !
Quels contrats autorisent l’augmentation du loyer ?
Les propriétaires peuvent augmenter le loyer une fois par an si le contrat de bail comporte une clause de révision. Celle-ci peut aussi bien s’appliquer aux locations vides qu’aux locations meublées. A contrario, il est interdit de réviser le loyer avant la fin du bail si celui-ci ne comporte pas de clause de révision.
Notons également que la réforme des DPE a récemment appliqué des restrictions locatives pour les logements qui affichent les performances énergétiques les plus mauvaises. Ainsi, les appartements et maisons classés F ou G dont le bail a été signé après le 24 août 2022 voient leurs loyers gelés. La révision annuelle est donc impossible. Pour les départements d’outre-mer, cette interdiction concerne les baux dont la signature intervient après le 1er juillet 2024.
Calculer l’augmentation du loyer
Méthode de calcul
L’indice de référence des loyers (IRL) est la base officielle qui permet de calculer le montant du nouveau loyer. Chaque année, les propriétaires se basent sur l’évolution de l’IRL afin d’augmenter les loyers.
Pour calculer le nouveau loyer, il faut prendre en compte son montant hors charge, l’indice de référence des loyers actuel, ainsi que l’indice précédent.
Notons que le propriétaire peut indiquer sur le bail le trimestre qui servira de référence pour l’IRL. S’il ne le fait pas, il devra se baser sur le trimestre durant lequel il a signé le contrat. L’indice précédent correspond quant à lui au même trimestre, mais pour l’année précédente.
Le calcul est alors le suivant :
(Loyer sans charge x IRL actuel) / IRL précédent = nouveau loyer
Exemple :
Le bail est signé le 4 avril 2019 et comporte une clause de révision. Le loyer est de 650€. Il est possible de le réviser à partir du 4 avril 2020.
Lors de la signature du bail, le dernier IRL publié était celui du premier trimestre 2019 : 129,38.
Le nouvel IRL est celui du premier trimestre 2020 : 130,57.
Le 4 avril 2020, la révision du loyer se calcule comme suit : (650 x 130,52) / 129,38 = 655,98€.
BON À SAVOIR : Les indices de références des loyers sont consultables sur le site des services publics. En outre, vous pouvez calculer automatiquement votre nouveau loyer en ligne, à l’aide du simulateur de l’ANIL.
Les révisions plafonnées
L’article 12 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 sur le pouvoir d’achat applique un plafond pour les hausses des loyers qui ont lieu entre octobre 2022 et juillet 2023. L’augmentation ne pourra pas dépasser les 3,5% en France métropolitaine et 2,5% en outre-mer. La hausse en Corse sera quant à elle comprise entre 2 et 3,5%.
Quand augmenter le loyer ?
Augmenter le loyer en cours de bail
La révision annuelle
La clause de révision présente sur le bail peut préciser la date de l’augmentation du loyer. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire doit se baser sur la date de la signature du contrat, afin de s’assurer que celui-ci est effectif depuis plus d’un an.
Les travaux
Le propriétaire peut réviser le loyer en cours de bail même si celui-ci ne comporte pas de clause de révision. Pour cela, il doit rédiger un avenant au bail.
Pour rappel, l’avenant est un contrat à part entière, qui peut s’ajouter au bail initial en tant qu’annexe. Il est utile pour apporter des modifications au contrat en cours, sans forcément attendre sa date d’échéance.
Le propriétaire peut augmenter exceptionnellement le loyer s'il finance des travaux d’amélioration dans le logement. Si le bail ne comporte aucune clause qui prévoit cette option, elle peut faire l’objet d’un avenant. Celui-ci devra être négocié entre le propriétaire et le locataire, qui devront apposer leur signature. Si le locataire refuse les conditions de l’avenant, celui-ci ne pourra pas s’appliquer. Il est donc important de communiquer avec le locataire afin de trouver un accord.
Cependant, cette option ne s’applique pas pour les baux renouvelés ou tacitement reconduits si les logements sont classés F ou G. Les biens concernés sont là encore ceux dont les baux ont été signés depuis le 24 août 2022 pour la France métropolitaine et à partir du 1er septembre 2024 pour les départements d’outre-mer.
Augmenter le loyer lors du renouvellement du bail
Lors du renouvellement du bail, le propriétaire peut rédiger un avenant pour augmenter le loyer s’il parvient à prouver que son montant est sous-évalué par rapport au marché immobilier actuel. Pour cela, il doit comparer plusieurs biens similaires au sien qui se trouvent dans le même secteur. Chaque bien comparé sera considéré comme une référence pour appuyer l’argument du propriétaire.
Si le bien se trouve dans une ville de plus d’un million d’habitants, il devra compiler au moins 6 loyers de références. Dans le cas contraire, 3 loyers suffisent. Un dossier comportant toutes les données comparatives devra ensuite être transmis au locataire. Il détaillera les informations exactes sur les biens (surface, année de construction, adresse, durée d’occupation des locataires, équipements…).
Avertir le locataire lors d’une augmentation de loyer
Quand avertir le locataire de l’augmentation de loyer
Si le contrat de bail comporte une clause de révision, le propriétaire prévient le locataire à la date de la révision annuelle. Ce dernier ne peut pas contester, car la clause fait partie du contrat qu’il a signé.
Dans le cas où le bailleur souhaiterait augmenter le loyer à la suite de travaux ou d’une sous-évaluation, il doit cependant obtenir l’accord de son locataire. Pour cela, il doit lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant la date de la hausse du loyer.
Comment avertir le locataire de l’augmentation de loyer
La lettre recommandée avec accusé de réception est une proposition de révision de loyer qui devra être acceptée par le locataire. Dans le cas contraire, elle ne pourra pas être effective. Cette lettre doit contenir une explication précise des motivations du propriétaire.
S’il souhaite entreprendre des travaux, il devra détailler le type de travaux, le déroulement du chantier, ainsi que les améliorations qu’ils apporteront au logement. Cela lui permettra de justifier la majoration de loyer qui en découle.
Dans le cadre d’une sous-évaluation, le propriétaire devra joindre les justificatifs dans la lettre. C’est-à-dire le comparatif des biens immobiliers similaires au sien, avec les loyers de référence.
Les litiges liés à l’augmentation du loyer
L’augmentation de loyer selon l’IRL
L’augmentation du loyer peut donner lieu à plusieurs types de litiges. Le locataire peut par exemple constater que le propriétaire a commis une erreur dans le calcul du nouveau loyer. Il peut alors le contester. Pour cela, il devra envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le propriétaire refuse la contestation ou ne répond pas au courrier, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation. Un conciliateur interviendra gratuitement afin de trouver une solution à l’amiable entre les parties. Là encore, le conciliateur peut être contacté via une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans le cas où aucun accord n’est trouvé, le litige peut se régler devant le juge des contentieux de la protection. Celui-ci peut être saisi à partir de la date de révision du loyer.
L’augmentation de loyer pour travaux
Si le locataire signe un avenant qui autorise le bailleur à réaliser des travaux puis à majorer le loyer en conséquence, il ne peut normalement pas s’opposer à l’augmentation du loyer. En effet, le type de travaux et ses conséquences sur le loyer doivent être détaillés dans l’avenant au contrat de bail. En apposant sa signature, le locataire donne son accord.
S’il refuse par la suite de payer le nouveau loyer et que le propriétaire est en règle concernant la réalisation des travaux, ce dernier peut se retourner contre son locataire. La gestion du litige peut là encore se faire avec un conciliateur de justice. Si aucun accord n’est trouvé, l’affaire peut être portée devant un tribunal.
BON À SAVOIR : Le locataire peut refuser la réalisation de travaux si celle-ci entrave sa capacité à jouir du bien. Certains types de travaux ne peuvent cependant pas être refusés. C’est notamment le cas des travaux de rénovation énergétique, d’amélioration des parties communes ou privatives des copropriétés, des remises aux normes de décence, ainsi que des travaux d’entretien.
L’augmentation pour loyer sous-évalué
Pour contester la proposition de révision du loyer pour cause de montant sous-évalué, le locataire peut s’abstenir de répondre, ou bien manifester son refus par courrier au moins 4 mois avant la fin du bail.
Un conciliateur de justice peut intervenir afin de vérifier si la proposition est conforme à la loi. Si aucun accord n’est possible, le juge des contentieux de la protection devra déterminer si la proposition est valable par rapport aux loyers de références des autres biens immobiliers du secteur. La procédure doit impérativement débuter avant la fin du bail.
Ce qu'il faut retenir :
Pour conclure, nous pouvons dire que l’augmentation du loyer est une pratique courante, que l’on retrouve dans de nombreux contrats de location. Pour éviter les litiges, il est primordial d’avertir le locataire lors d’une augmentation de loyer, en temps et en heure, avec tous les justificatifs nécessaires. Le site des services publics met à votre disposition des exemples de courrier, afin que vous puissiez suivre toutes les étapes dans le respect des textes de loi.
Si vous avez besoin d’informations supplémentaires pour vous accompagner dans les démarches, n’hésitez pas à vous rapprocher d’une agence de gestion locative.
FAQ
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer lorsqu’il change de locataire ?
Lors d’un changement de locataire, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer au-delà des révisions prévues par l’IRL. Cependant, une exception existe si le logement se situe en zone tendue, s’il est vacant depuis plus de 18 mois, ou si le loyer a été sous-évalué de plus de 25% par rapport à sa valeur réelle.
Le propriétaire peut-il augmenter de loyer de façon rétroactive ?
La loi Alur de 2014 interdit l’augmentation rétroactive du loyer. De ce fait, si le propriétaire oublie d’augmenter le loyer pendant une année, il ne peut pas le faire l’année suivante. Les augmentations qu’il n’a pas réalisées sont considérées comme perdues.
Quels types de travaux peuvent justifier l’augmentation de loyer ?
Les travaux d’amélioration et d’économies d’énergies peuvent permettre au propriétaire de majorer le loyer en cours de bail. Il peut par exemple s’agir de l’installation d’un ascenseur, de fenêtres à double vitrage ou bien d’un nouveau système de chauffage plus écoresponsable.
Quels types de travaux ne permettent pas au propriétaire d’augmenter le loyer ?
Certains travaux comme le ravalement de façade, la réfection de l’électricité, la menuiserie, la réfection des revêtements muraux, la pose de peinture d’étanchéité ou encore le remplacement de certains équipements ne peuvent pas justifier l’augmentation de loyer.
