Lors d’une colocation, il se peut que, quelque temps après être entré dans le logement, l’un des colocataires décide de partir. Que ce soit suite à un changement de poste nécessitant une mutation, un désir d’indépendance ou encore une rentrée d’argent plus importante permettant au locataire de louer un appartement à lui, les raisons sont variables d’un colocataire à l’autre. Dans ces cas précis, il convient de respecter certaines règles. Des différentes démarches à effectuer par le colocataire sortant à celles qui vous incombent en tant que propriétaire immobilier, en passant par l’arrivée du locataire remplaçant, Manda vous propose de faire le point sur la gestion d’un changement de colocataire.
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Les démarches à effectuer par le colocataire sortant
Le colocataire sortant aura certains devoirs à accomplir avant son départ du logement. Il devra tout d’abord informer son propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il devra également respecter un préavis avant de partir. Ce délai permettra au propriétaire et aux colocataires restants de mettre en place les différentes démarches pour rechercher un nouvel occupant.
Le préavis du colocataire sortant est fixé par le contrat de colocation. Celui-ci est en général de 3 mois, mais peut être ramené à un mois dans certaines situations. Dans le cadre d'un logement non meublé, la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de préavis de 3 mois. Le préavis des logements meublés, quant à lui, est de 1 mois.
Ainsi, si le colocataire sortant déménage pour un motif incluant une contrainte datée, comme une mutation ou une perte d’emploi notamment, le délai de préavis est diminué. Si le logement se trouve en zone dite « tendue », zone où la demande est plus forte que l’offre, le colocataire peut également faire passer ce préavis à un mois.
Si le colocataire sortant a signé une clause de solidarité, il pourra demander un avenant au bail lui permettant de se désolidariser du reste de la colocation. S'il n'obtient pas cet avenant, il sera redevable pendant 6 mois, ainsi que son garant.
Les démarches à effectuer par le propriétaire d’une colocation
Le propriétaire aura, lui aussi, un certain nombre de démarches à effectuer. Après avoir été informé par écrit de la motivation de son locataire à quitter le logement, il vous faudra lui trouver un remplaçant.
Il est donc conseillé de faire une liste de prétendants potentiels et de les recevoir en compagnie de l’ensemble de la colocation. Ceux-ci seront plus à même de juger si une personne pourra être compatible avec leur mode de vie. Une fois le nouveau colocataire choisi, il ne restera plus qu’à établir un avenant au contrat de colocation.
Si une clause de solidarité a été signée et qu'il n'y a pas eu de demande d'avenant de la part du locataire, le locataire sortant restera solidaire de la colocation jusqu’à 6 mois après son départ.
Changement de colocataire : avenant au bail
Pour le colocataire entrant, il faudra prévoir un avenant au bail qui permettra de le lier à la colocation. Chaque colocataire devra alors signer cet avenant qui comportera :
- Les informations d’identité et l’adresse des colocataires
- L’adresse et l’identité du propriétaire
- Les informations complètes du nouveau colocataire
- La date de départ de l’ancien résident et celle à laquelle le nouvel arrivant pourra prendre place dans la colocation
- Le montant de la garantie, du loyer et des charges qui incomberont au nouveau locataire
- Un rappel sur les devoirs du nouveau colocataire, dont le rappel de la clause de solidarité
- L’indication que le nouvel arrivant à bien reçut le règlement des lieux et qu’il en a pris connaissance
Une fois cet avenant signé, le nouvel arrivant pourra emménager en lieux et date indiquée dans le document.
Par souci écologique, la loi Élan de novembre 2018 permet au propriétaire d’envoyer par voie dématérialisée, l’extrait du règlement de copropriété.
Changement de colocataire : état des lieux
Lorsqu’un nouvel arrivant prend la place d’un ancien colocataire, il est tout à fait possible d’établir un nouvel état des lieux. Celui-ci devra être effectué par le propriétaire ou par son représentant, comme une agence immobilière par exemple, en présence de tous les colocataires.
Si un contrat par colocataire avait été mis en place à l’origine, le colocataire entrant aura son propre bail. Dans ce document, la chambre et les parties communes doivent être décrites. Tout dommage existant avant l’entrée de ce nouveau locataire ne pourra pas lui être reproché.
Si le contrat était collectif, un simple avenant au bail pourra être établi. Dans ce cas précis, un nouvel état des lieux n’est pas obligatoire, mais fortement conseillé. Établir un nouvel état des lieux vous permet également d’évaluer l’état général de votre appartement ou maison en location. Vous pourrez alors prévoir de petits travaux si cela est nécessaire.
Les formalités à respecter en cas de changement de colocataire
Comme nous avons pu le voir précédemment, le départ d’un des colocataires ne met pas forcément fin au bail en cours. Il faudra néanmoins faire attention à quelques points essentiels lors du départ et de l’arrivée de nouveaux colocataires.
Faire un état des lieux de la colocation est fortement conseillé même si cela intervient lors de l’arrivée d’un nouvel occupant. Cet état des lieux vous permettra d’effectuer des travaux simples en cas de légères dégradations. En outre, il permettra au nouveau locataire de ne pas être tenu pour responsable des dégradations existantes avant son entrée dans les lieux.
Sauf en cas de signature d’avenant destiné à désolidariser le locataire sortant de la clause de solidarité, vous n’êtes pas tenu de restituer le dépôt de garantie avant le départ du dernier occupant des lieux. Les colocataires restants devront donc s’arranger entre eux pour rembourser la quote-part versée par le colocataire sortant.
Il est également important de veiller à ce que tous les colocataires souscrivent à une assurance multirisque habitation. Ils pourront tous souscrire à une assurance habitation individuelle. C’est la méthode la plus simple qui permet de résilier facilement en cas de départ du logement. Il est également possible que l’un des colocataires souscrire au contrat d’assurance au nom de tous. Tous les individus seront alors indiqués sur le contrat d’assurance unique. En cas de départ du locataire preneur, un nouveau contrat d’assurance devra être établi par l’un des occupants restants afin que le logement ne reste pas sans garantie habitation.
