Les charges locatives récupérables, aussi communément appelées charges réelles, correspondent aux dépenses occasionnées par l’occupation des lieux par le locataire. Ce sont les frais dus à l’usage et à la jouissance locative.Ces charges récupérables sont initialement payées par le propriétaire qui peut demander à son locataire le remboursement d’une partie de ces dépenses. Si le propriétaire a choisi le régime de provisions sur charge, il peut en moyenne percevoir entre 60 et 80% du montant total des charges locatives auprès de son locataire. Alors, que comprennent les charges locatives récupérables sur le locataire ? Comment connaître le montant des charges locatives récupérables? Manda fait le point.
Charges récupérables : principe et fonctionnement
Tous les ans, le syndic de copropriété produit un décompte des charges. Sur ce document, le propriétaire trouvera le montant des charges de copropriété dues pour chaque bien. Le décompte des charges indique également les quotes-parts qui peuvent être refacturées au locataire: ce sont les charges récupérables. Les syndics de copropriété peuvent utiliser des logiciels de comptabilité différents les uns des autres, il est donc impossible de ‘pointer du doigt’ l’endroit exact où sera indiqué le montant des charges récupérables pour chaque décompte de charges. Cependant, par principe, la mention «Charges récupérables sur le locataire» sera présente sous cette forme ou une autre sur le décompte des charges de chaque syndic de copropriété. Le montant total des charges récupérables sur le locataire est indiqué sur le décompte annuel des charges. Celui-ci est fourni par le syndic de copropriété chaque année, généralement en mai-juin.
Charges récupérables locatives : pour quel type de logement ?
Les charges locatives récupérables sur le locataire s’appliquent à tout logement vide du secteur social et du secteur privé (que le logement soit conventionné ou non, logement dit de la loi 48) et tout logement meublé dont le bail a été signé depuis le 27 mars 2014 ou avant cette date si le contrat de location y fait référence. Pour les propriétaires de maisons individuelles en location, les charges récupérables locatives sont quasiment inexistantes, seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagère (TEOM) sera prise en charge par le locataire. En revanche, pour les appartements en copropriété la liste des charges récupérables est beaucoup plus longue!
Que comprennent les charges locatives ?
La liste des charges récupérables est une liste exhaustive fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Toutes les dépenses dont le propriétaire doit s’acquitter pour la location du logement et qui ne sont pas listées ci-dessous, ne sont donc pas des charges récupérables sur le locataire.
I) Ascenseurs et monte-charge
1) Dépenses d’électricité. 2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations : a)Exploitation: – visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ; – examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ; – nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ; – dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ; – tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil. b)Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine. c)Menues réparations : – de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ; – des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ; – des balais du moteur et fusibles.
II. – Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.
1. Dépenses relatives : A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ; A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ; A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ; Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique ; Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ; A l’électricité ; Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.
2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
– nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;
– entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;
– graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;
– remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ; – entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
– vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
– réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ;
– purge des points de chauffage ;
– frais de contrôles de combustion ;
– entretien des épurateurs de fumée ;
– opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;
– conduite de chauffage ;
– frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;
– entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur ;
– contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
– vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;
– nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
– vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.
b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun :
– réparation de fuites sur raccords et joints ; – remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ; – rodage des sièges de clapets ; – menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ; – recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.
III. – Installations individuelles.
1. Dépenses d’alimentation commune de combustible ;
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
– réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ;
– vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe ;
– dépannage ;
– contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée ;
– vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage ;
– réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau ;
– contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide
– eau chaude ;
– contrôle des groupes de sécurité ;
– rodage des sièges de clapets des robinets ;
– réglage des mécanismes de chasses d’eau.
b) Menues réparations :
– remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
– rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
– remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
– remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
IV. – Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation.
1. Dépenses relatives :
- l’électricité ;
- Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel.
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur. 3. Entretien de propreté (frais de personnel).
V. – Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).
1. Dépenses relatives :
A l’électricité ;
A l’essence et huile ;
Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant : ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.
2. a) Exploitation et entretien courant : Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
– les allées, aires de stationnement et abords ;
– les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;
– les aires de jeux ; – les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;
– entretien du matériel horticole ;
– remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.
b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.
VI. – Hygiène.
1. Dépenses de fournitures consommables : Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ; Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.
2. Exploitation et entretien courant : Entretien et vidange des fosses d’aisances ; Entretien des appareils de conditionnement des ordures. 3. Elimination des rejets (frais de personnel).
VII. – Equipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation.
1. La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
2. Exploitation et entretien courant : Ramonage des conduits de ventilation ; Entretien de la ventilation mécanique ; Entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones ; Visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.
3. Divers : Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.
VII. – Imposition et redevance.
Droit de bail. Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères. Taxe de balayage. Le décret du 19 décembre 2008 a modifié et précisé les modalités de prise en compte des frais de personnel et de gardien.
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