De plus en plus d'investisseurs sont attirés par la colocation en raison de ses nombreux atouts, que ce soit en termes de rendement locatif ou de profil des locataires. Par conséquent, les propriétaires bailleurs sont souvent confrontés à la question du choix entre deux types de contrats de bail en colocation : un bail collectif ou des baux individuels. Dans cet article, nous allons examiner en détail les avantages et les inconvénients de chaque option afin de vous aider dans votre prise de décision.
L'importance du choix du bail en colocation
La colocation implique que plusieurs individus qui ne se connaissent pas au préalable acceptent de partager un logement. Ce mode de location est bien souvent plébiscité par les jeunes adultes dans le but de réduire leurs frais de logement, de jouir d’un espace plus grand, mais aussi d’éviter l’isolement.
En tant que propriétaire bailleur, il est essentiel d’avoir des réponses claires à ces questions pour éviter tout litige au cours d’un bail de colocation :
- Qui est responsable du paiement du loyer ?
- Qui doit fournir un garant et pour qui ce dernier sera-t-il responsable ?
- Quelles sont les conséquences en cas de défaut de paiement du loyer ?
Depuis la mise en place de la loi ALUR qui réglemente la colocation grâce à l’ajout de l’art 8-1 dans la loi n° 89-462 du 06/07/1989, la signature d'un contrat est devenue une obligation. Cependant, les réponses à ces questions peuvent varier en fonction du choix entre un bail individuel ou unique.
Le bail unique ou collectif en colocation
Il est possible d'opter pour un bail englobant tous les colocataires : le bail unique ou collectif. Ce type de contrat permet une liberté dans l'occupation des pièces, laissant aux colocataires la responsabilité de s'organiser entre eux, sans intervention de la part du bailleur. Cependant, il est important de veiller à ce que la surface totale du logement fasse au minimum 16 m² pour deux personnes. Pour chaque occupant supplémentaire, il est nécessaire d'ajouter au moins 9 m² à cette superficie minimale.
Il est essentiel d'inclure dans le bail collectif les noms de tous les occupants, ainsi que leurs signatures. En cas de départ d'un colocataire, les autres sont tenus de continuer à payer l'intégralité du loyer. Un avenant est alors signé pour officialiser les départs et les arrivées.
Le dépôt de garantie avec un bail de colocation collectif
Le dépôt de garantie est réparti entre chaque colocataire qui doit verser sa part du montant global. Celui-ci ne doit pas dépasser 1 mois de loyer hors charges (location nue) ou 2 mois de loyer hors charges (location meublée).
La caution avec un bail de colocation collectif
Dans la pratique, il est vivement conseillé d’exiger un garant par colocataire : l’acte de cautionnement doit alors préciser pour quel occupant le garant est responsable en cas de non-paiement du loyer ou de dégradations.
Le paiement du loyer avec un bail de colocation unique
En général, le loyer d'un bail collectif doit être payé en une seule fois, sans possibilité de fractionnement. Les colocataires doivent s'organiser entre eux pour effectuer ce paiement. Il existe plusieurs options disponibles, mais avoir un compte bancaire commun avec virement ou prélèvement automatique demeure la solution la plus intéressante pour le propriétaire.
La clause de solidarité avec un bail de colocation collectif
La clause de solidarité joue un rôle crucial dans un bail de colocation collectif. Bien qu'elle ne soit pas obligatoire, il est fortement recommandé de l'inclure pour renforcer la sécurité juridique du bailleur. En effet, grâce à cette clause, le bailleur peut réclamer le paiement des sommes dues indifféremment à tous les colocataires, voire à leurs garants. Cette disposition est souvent appelée "clause de solidarité et d'indivisibilité" et vise à réduire le risque d'impayés de loyer et de charges. Même en cas de renouvellement tacite ou de reconduction du bail de colocation, la clause de solidarité reste en vigueur.
Pour atténuer les contraintes imposées aux colocataires par le régime de la clause de solidarité, la loi Alur a introduit des assouplissements. Désormais, lorsque l'un des colocataires quitte le logement, la clause de solidarité continue de s'appliquer pendant une période limitée de six mois à partir de la date de résiliation du bail. Toutefois, si un nouveau colocataire entre dans le logement pendant ce délai, l'obligation du colocataire sortant est annulée. Si le colocataire sortant ne donne pas de préavis au bailleur ou s'il notifie un préavis de manière irrégulière, il sera indéfiniment responsable du paiement du loyer et des charges tant que sa situation ne sera pas régularisée.
À retenir : Le colocataire qui quitte le logement et son garant restent solidaires du paiement du loyer et des charges jusqu'à l'arrivée d'un nouvel occupant ou au plus tard six mois après la date de départ.
Les baux individuels en colocation
Cette formule de colocation nécessite la rédaction d'un bail distinct pour chaque colocataire se voyant attribuer :
- Une chambre à usage exclusif (placement non libre) d’une surface d'au moins 9 m² et avec un volume d'au moins 20 m³.
- L’accès aux parties communes du logement : salle d’eau, cuisine, salon…
Ces conditions impliquent donc d'établir des règles de vie cohérentes avec chaque bail de colocation individuel. En ce qui concerne les charges, elles peuvent être calculées en fonction des dépenses réelles et ajustées après présentation de justificatifs, ou fixées forfaitairement sans possibilité de régularisation.
Le paiement du loyer et des charges est géré directement entre le bailleur et chaque colocataire devant fournir un dépôt de garantie et avoir son garant. En cas de départ d'un colocataire, la procédure est similaire à celle d'un bail classique : il convient de trouver un nouveau colocataire pour signer un bail individuel avec lui.
Bon à savoir : Avec un bail individuel, un colocataire n’est pas solidaire quant au règlement du loyer total de la colocation, mais seulement du montant inscrit dans son bail.
Bail collectif ou baux individuels : avantages et inconvénients
Afin de vous aider à faire votre choix, voici les principaux atouts et inconvénients de chaque type de bail en colocation.
La colocation à bail unique présente un avantage indéniable en raison de l’atout qu'offre la solidarité entre colocataires, notamment en cas de loyers impayés. Cependant, cette formule n'est possible que si tous les colocataires emménagent ensemble dans le logement. Si les entrées se font progressivement, il sera impossible d'établir un bail de colocation unique. De même, si les occupants ne se connaissent pas au préalable, il est fort probable qu'ils refusent de s'engager collectivement pour le compte de personnes inconnues. Un bailleur déterminé à signer un bail unique de colocation doit donc trouver des occupants proches (amis, membres d’une même famille, étudiants…), afin qu’ils acceptent la clause de solidarité.
Quel est le type de bail en colocation le plus représenté sur le marché ?
En France, les baux uniques sont majoritaires dans le cadre d’une colocation car ils permettent de sécuriser davantage les bailleurs au niveau financier. Proposer des baux individuels peut donc permettre de se démarquer et de trouver plus rapidement des locataires, mais à condition d’accepter de renoncer à la clause de solidarité.
La réglementation des baux individuels en colocation : les risques à connaître
Il convient de porter une attention particulière au fait que de plus en plus de communes considèrent la location de biens immobiliers sous forme de baux individuels comme une subdivision d’un logement. Afin de prévenir les abus, notamment de la part des marchands de sommeil, ces subdivisions sont strictement réglementées, et même parfois interdites dans certaines zones où la demande de logements est très forte.
Par ailleurs, la location de grandes maisons ou d’immeubles entiers avec des baux individuels peut contraindre au respect des réglementations concernant les établissements accueillant du public. Les normes de sécurité incendie, l'accessibilité pour les personnes handicapées et bien d’autres obligations réglementaires ont alors un impact significatif sur la rentabilité de l’investissement.
Sachez enfin que les règlements de copropriété peuvent interdire la location de logements meublés en colocation via des baux individuels, alors que les colocations avec un seul bail sont souvent autorisées. Il est donc primordial de vérifier ce point avant d'investir dans un bien immobilier destiné à la location situé dans un immeuble collectif.
Comment résilier un bail de colocation ?
Comme pour un bail traditionnel, un colocataire a la possibilité de résilier son contrat à tout moment. Le préavis à respecter est identique à celui d'une location normale, à savoir 3 mois pour un bail de colocation nue (réduit à 1 mois en zone tendue ou pour des motifs spécifiques liés à la situation du colocataire) ou 1 mois dans le cadre d’un bail de colocation meublée. Le préavis doit être envoyé au bailleur par LRAR, par acte d’huissier, ou encore être remis personnellement contre un accusé de réception.
Pour sa part, le bailleur doit attendre l'échéance du bail pour donner congé. Le préavis est de 6 mois pour un bail de colocation nue et 3 mois pour un bail de colocation meublée. Le congé doit être justifié par la vente ou la reprise du bien, voire par un motif sérieux (impayés de loyer, troubles anormaux du voisinage…)
Bon à savoir : Dans le cadre d'un bail meublé étudiant ou d'un bail mobilité, le propriétaire n’a pas l'obligation de donner congé car le contrat se termine automatiquement à son échéance et ne peut pas être reconduit.
Conclusion
La signature d'un contrat de bail individuel en colocation impose davantage de contraintes pour le propriétaire. En revanche, la gestion d’un bail unique s'avère plus aisée et offre une meilleure protection au bailleur, chaque colocataire pouvant être tenu responsable en cas de non-paiement ou de litige grâce à la clause de solidarité. Vous hésitez à mettre votre logement en colocation ou souhaitez avoir des réponses personnalisées à vos questions ? Les experts de Manda, véritables spécialistes de la gestion locative en ligne, sont à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches.
FAQ
Qu’est-ce qu’un bail collectif en colocation ?
Le bail de colocation unique, ou bail collectif, signifie qu’un seul contrat est signé par l’ensemble des colocataires. Ce sont les occupants du logement qui se répartissent les espaces à leur convenance. La gestion est plus aisée pour le bailleur, puisque si un colocataire quitte les lieux, le bail se poursuit sans modification de durée ou de loyer.
Qu’est-ce qu’un bail individuel en colocation ?
Le bail de colocation individuel est signé individuellement par chaque colocataire. La jouissance exclusive d’une chambre est attribuée, ainsi qu’un accès aux parties communes. Le colocataire verse directement au propriétaire sa quote-part du loyer, des charges et du dépôt de garantie. Il n’est pas responsable des défaillances éventuelles des autres occupants (impayés, dégradations…).
Qu'est-ce que la clause de solidarité dans un bail de colocation ?
Uniquement applicable à un bail collectif, la clause de solidarité signifie que tous les colocataires sont solidaires entre eux du paiement du loyer et des charges. Le propriétaire peut donc se retourner contre n'importe lequel des occupants (ou de leurs garants) pour exiger le paiement des sommes dues.
Quels sont les avantages d’un bail collectif pour le propriétaire ?
L'avantage principal d’un bail de colocation collectif est la possibilité d’insérer une clause de solidarité offrant une meilleure protection financière pour le propriétaire. La gestion de l'organisation de la colocation est par ailleurs laissée aux occupants du logement. Enfin, en cas de départ d’un colocataire, la quote-part du dépôt de garantie n’a pas à être restituée.
Quels sont les avantages d’un bail individuel pour le propriétaire ?
La signature d’un bail individuel avec chaque colocataire permet de trouver plus facilement des candidats à la location, ce type de bail étant plébiscité en raison de l’absence de clause de solidarité. Les arrivées et les sorties des occupants sont simples à gérer et similaires à un bail classique (état des lieux, dépôt de garantie…), sans avoir besoin de modifier le bail initial avec un avenant comme cela est le cas avec un bail collectif.
