Lorsque l'on est propriétaire d'un bien immobilier destiné à la location, il est naturel de se poser la question de l'augmentation du loyer en cours de bail. Les raisons peuvent être multiples : des coûts d'entretien en constante augmentation, des charges associées à la location qui se sont alourdies, ou tout simplement la réalisation que les loyers pratiqués pour des biens similaires ont considérablement augmenté ces dernières années.
Cependant, il est crucial de connaître les règles et les procédures à suivre, car une augmentation de loyer réalisée sans respecter ces règles ne serait pas valide. Dans cet article, nous allons examiner en détail les conditions dans lesquelles il est possible d'augmenter le loyer en cours de bail, ainsi que les différentes méthodes légales à disposition des propriétaires pour le faire.
Que vous soyez propriétaire souhaitant ajuster le loyer en fonction des évolutions du marché, ou locataire désireux de comprendre vos droits face à une éventuelle augmentation, nous vous guiderons à travers les dispositions de la loi Alur et les différentes règles qui régissent cette pratique.
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L’indexation du loyer selon la loi Alur
L'indexation du loyer selon la loi Alur offre un cadre légal pour faire évoluer le loyer en cours de bail. Il est essentiel de comprendre les principes et les obligations associés à cette pratique.
Selon la loi Alur, il est impératif que le contrat de location précise la possibilité de réviser le loyer à la hausse. Les locataires doivent être informés de cette possibilité dès la signature du contrat. Pour ce faire, le bail doit mentionner l'indice de référence des loyers (IRL) qui servira de base pour la révision annuelle des loyers.
Zoom sur l’indice de référence des loyers : qu’est-ce que c’est ?
L'IRL est un indice publié trimestriellement par l'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). Les indices IRL sont publiés en avril, juillet, octobre et janvier. Pour augmenter le loyer, le propriétaire doit tenir compte de l'IRL du trimestre de référence et le comparer à celui du même trimestre de l'année précédente.
Il est essentiel que le bail précise également la date à laquelle le contrat pourra être renouvelé. En l'absence de cette indication, la révision du loyer peut être effectuée chaque année à la date anniversaire du contrat de location.
Ainsi, en respectant les dispositions de la loi Alur, les propriétaires peuvent effectuer une révision annuelle du loyer en se basant sur l'indice de référence des loyers approprié. Cela permet d'ajuster le loyer en fonction de l'évolution des prix à la consommation, tout en garantissant une transparence et une sécurité juridique pour les locataires.
Cas pratique : la révision annuelle du loyer
Pour calculer l’augmentation de loyer applicable, on utilise la formule de révision de loyer suivante : ancien loyer x (nouvel indice/ancien indice).
Par exemple, un bail signé le 1er juin 2020 qui fixerait le loyer mensuel à 800€ peut être réévalué au 1er juin 2021 (sauf si le contrat de location donne explicitement une autre date ultérieure).
Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 1er trimestre 2020, soit 130,57.
Le nouvel indice publié à la date de réévaluation est celui du 1er trimestre 2021, soit 130,69.
Au 1er septembre on calcule donc le loyer de la manière suivante : 800€ x (130,69/130,57) = 800,73.
La révision du loyer est donc une procédure qui permet de réviser annuellement le loyer. Il s’agit d’une réévaluation du loyer en cours de bail. Le propriétaire augmente alors le loyer sans changement de locataire. Attention cependant ! Cette augmentation ne peut être effectuée que dans le cadre posé par la clause d’indexation prévue dans le contrat.
Quand augmenter le loyer du locataire ?
Augmenter annuellement le loyer n’est pas une obligation pour le propriétaire, même si c’est la plupart du temps dans son intérêt. Un propriétaire peut décider de ne pas augmenter le loyer en cours de bail une année, puis changer d’avis et augmenter le loyer l’année suivante.
Mais s’il décide de le faire, il doit respecter un certain délai. Depuis 2014, la loi Alur encadre les délais de l’indexation des loyers. Le locataire doit être prévenu de l’augmentation de son loyer, et ce dans les délais impartis. Avec l’entrée en vigueur de la loi Alur, le délai pour effectuer la révision de loyer a été fixé à un an. Au-delà, le loyer ne peut pas être augmenté et sa révision doit être à nouveau calculée l’année suivante, avec l’indice du trimestre en cours.
La réévaluation du loyer pour travaux, c’est possible en cours de bail !
Une augmentation encadrée par le bail
Il est parfois possible pour le propriétaire de réévaluer le loyer en cours de bail sans passer par l’IRL. Mais ce cas de figure requiert des conditions bien précises. Lorsque des travaux sont effectués pendant la location, une augmentation de loyer est envisageable. Mais attention ! Ces travaux ne peuvent pas être imposés au locataire. Pour que les travaux d’amélioration soient possibles, une clause d’amélioration doit être présente sur le contrat de location.
Le contrat de location doit donner des précisions sur la nature des travaux, les modalités de réalisation, les délais de réalisation et la majoration du loyer qui va en résulter. Cette majoration devient effective lorsque les travaux sont terminés, à partir de la date du renouvellement du bail. La hausse du loyer permise par les travaux d’amélioration est souvent supérieure à celle engendrée par la révision du loyer avec l’IRL.
Alors, quels travaux justifient une augmentation du loyer ?
Ce qu’on appelle « travaux d’amélioration » est en fait très encadré. La rénovation de peintures, la vérification des sols, le changement d’équipement de la salle de bain ne sont pas des travaux d’amélioration. Ce sont en effet des travaux normaux d’entretien du logement. Ce type de travaux d’entretien servent à remédier à la vétusté naturelle du logement et sont à charge du propriétaire. Ils ne peuvent jamais justifier une révision du loyer. Ils doivent être réalisés entre deux locataires.
Et de combien peut-on augmenter le loyer du locataire ?
Les travaux doivent représenter au moins 50% d’un an de loyer pour pouvoir permettre une révision du loyer. La révision du loyer est également encadrée : la hausse du loyer ne peut pas excéder 15% du loyer actuel. Enfin, dans le cadre de travaux d’amélioration, la révision de loyer s’applique au moment du renouvellement du bail.
La révision du loyer doit, dans tous les cas de figure, faire l’objet d’un avenant signé par le locataire.
Et lorsque le loyer est manifestement sous-évalué ?
C’est un des cas auxquels peut être confronté un propriétaire : il loue son bien depuis des années et se rend compte un jour que, pour des biens similaires, les loyers sont en moyenne beaucoup plus élevés. Le loyer est donc manifestement sous-évalué.
Contrairement aux cas précédemment évoqués, le loyer ne peut alors pas être révisé en cours de bail. Le loyer peut alors être révisé au moment du changement de locataire.
Quelles sont les démarches à suivre quand le loyer est sous-évalué ?
Afin de prouver que le loyer de son appartement est sous-évalué, le propriétaire doit trouver des loyers référents. Les appartements doivent se trouver dans le même bloc d’immeubles ou dans la même zone géographique, avec des caractéristiques similaires.
Les informations suivantes doivent être mentionnées dans les références :
- L'adresse précise du logement de référence.
- La qualité et l'époque de construction du logement.
- L'étage où se trouve le logement et l'indication de la présence ou non d'un ascenseur.
- La description détaillée du logement, y compris sa surface, le nombre de pièces et les éventuelles annexes.
- Les équipements disponibles dans le logement.
- La durée d'occupation du locataire actuel dans le logement de référence.
- Le montant du loyer hors charges proposé pour le logement de référence.
Selon la zone géographique, un nombre spécifique de références est requis. Dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants, il est nécessaire de présenter au moins six références. Pour les autres zones géographiques, trois références sont requises. De plus, les deux tiers de ces références doivent concerner des logements ayant été loués pendant une période de plus de trois ans.
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