Pour chaque gestion locative d'un logement, le propriétaire prévoit dès la signature du bail le montant des charges locatives que devra régler le locataire, tous les mois, en plus de son loyer. Ces charges doivent donc être calculées car elles ne peuvent pas toutes être imputées au locataire. Nous vous aidons donc à comprendre le calcul des charges locatives et son application durant la location de votre bien.
La liste des charges locatives
Dans le cadre d’une location, il faut prévoir dès le début le montant des charges locatives qui seront ajoutées mensuellement au loyer. Ces charges, imputables au locataire, sont définies par la loi car elles ne correspondent pas à toutes les charges que supporte un bailleur. Suivant le régime de charges choisies, elles seront régularisées chaque année ou non.
Pour la location d’appartement, au sein d’une copropriété, le décret N°87-713 du 26 août 1987 fixe les charges imputables au locataire, on parle alors de charges récupérables.
Ces charges correspondent aux charges de copropriété qu’on considère liées à l’usage de l’immeuble par le locataire. Par exemple, les frais d’électricité des parties communes sont récupérables sur le locataire, alors que les frais de syndic de la copropriété ne le sont pas.
Un de nos articles détaille précisément les charges récupérables, nous vous invitons à le consulter !
Au-delà du calcul des charges locatives en copropriété, dites récupérables, vous pouvez en tant que bailleur prévoir des charges supplémentaires suivant le type de location. Par exemple, lors d’une location meublée, vous pouvez imputer au locataire des charges correspondantes à l’électricité dans le logement et à un contrat internet …
Par ailleurs, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), notée sur la taxe foncière, est récupérable également sur le locataire. Par contre, la taxe foncière en elle-même, ne peut pas être imputée et doit être réglée par le bailleur.
Il est important de connaitre les charges liées à son appartement afin de déterminer le bon montant de charges dès le départ. Celui-ci sera régularisé chaque année, si vous optez pour un régime de provisions pour charges mensuelles. Dans le cadre d’une location meublée, vous pouvez opter pour des charges au forfait, alors aucune régularisation ne pourra être effectuée. Ce montant doit également être correctement fixé, car le locataire pourrait venir le contester si ce n’était pas le cas.
Le calcul des charges locatives peut même jouer dans l’estimation de votre loyer, suivant le marché locatif, il est donc très important d’être rigoureux à ce sujet. Manda accompagne chaque jour de nombreux bailleurs pour déterminer les conditions de location de leur appartement !
Le calcul des charges locatives.
Comme vu précédemment, le calcul des charges locatives est primordial pour s’assurer que la location débute dans de bonnes conditions. Malgré le fait que vous pouvez les régulariser chaque année, si les charges viennent à augmenter pour le locataire, ceci peut le pousser à quitter le logement. A contrario, si vous aviez estimées trop haut vos charges, vous devriez lui rembourser la différence lors du calcul des charges au prorata.
Afin de réaliser le calcul des charges locatives, vous devez vous munir du dernier décompte de charges de copropriété. Ce document est fourni annuellement aux copropriétaires, suite à l’approbation des comptes et à l’assemblé générale annuelle. Sur ce décompte, vous retrouverez l’ensemble des charges de l’immeuble, avec votre quote-part individuelle. Suivant les tantièmes que représentent votre appartement, vous aurez le montant précis de vos charges en fonction du type de charges (chauffage, eau froide, frais administratifs …).
C’est à partir de ce montant qu’il faut réaliser le calcul des charges locatives au tantième. Dans la plupart des cas, les syndics de copropriétés présentent une colonne à droite de charges « récupérables », vous donnant directement le montant à diviser sur l’année. Si ce n’est pas le cas, on considère en moyenne que les charges récupérables concernent entre 70 et 80 % des charges de copropriété.
À ce montant, il faudra ajouter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par exemple, et les autres charges prévues à imputer au locataire. Pour finir, vous avez à diviser le tout par 12 mois, pour obtenir votre provision de charge mensuelle.
Il est important d’obtenir le dernier décompte de charges dressé pour ce calcul, afin d’être sûr d’être le plus proche des charges réelles de l’appartement !
Voici un exemple :
1 = Le détail du décompte des charges locatives récupérables sur le locataire
2 = Le montant total des charges récupérables auprès du locataire est à diviser par 12 pour obtenir le montant des charges par mois. Dans ce cas, le montant total des charges récupérables sur le locataire s’élève à 1625,87 / 12 = 135,49€ par mois.
Ce montant sera donc inscrit au bail, et le loyer charges comprises comprendra une partie de loyer hors charges + la provision pour charges définie lors de votre calcul de charges locatives.
La régularisation des charges locatives
Chaque année, le propriétaire doit procéder à la régularisation des charges locatives auprès de son locataire, ce dispositif ayant été prévu par la loi du 6 juillet 1989.
Il faut donc reprendre les provisions versées chaque mois pendant un an, suite au calcul des charges locatives, et les comparer au nouveau décompte de charges annuel, fourni par le syndic. Plusieurs cas se proposent à vous :
- Le montant est le même, alors vous n’avez aucune régularisation à réaliser.
- Le montant des charges réelles est supérieur aux provisions réalisées sur l’année. Alors le locataire doit régler la différence sur le mois qui suit la régularisation.
- Le montant des charges réelles est inférieur aux provisions réalisées sur l’année. Alors le bailleur doit régler la différence sur le mois qui suit la régularisation. Souvent, le loyer suivant sera donc diminué pour rembourser le locataire.
Si l’écart est important, il est possible d’appliquer un modificatif des charges locatives mensuelles, afin d’éviter que le remboursement de la différence s’applique chaque année.
Par exemple :
Provision pour charges = 20 euros / mois = 240 euros / an.
Si le montant des charges locatives réelles = 120 euros / an. Vous devrez donc rembourser 120 euros à votre locataire.
Afin d’éviter que cela se reproduise, vous pouvez modifier les charges de 20 euros à 10 euros par mois. Ainsi, vous devriez correspondre sur l’année suivante à la réalité des charges pour votre appartement.
Lors de la régularisation des charges, il faut notifier ce calcul au locataire. Ceci peut se faire par courrier simple ou recommandé et le justificatif de charges réelles doit être présenté pour justifier le calcul, depuis le 1er septembre 2015 !
Si vous réalisez cette régularisation avec un locataire qui est en place dans l’appartement depuis moins de 12 mois, il faudra réaliser le calcul des charges locatives au prorata des mois d’occupation.
Si vous avez décidé de faire gérer votre bien par un professionnel, votre gestionnaire immobilier réalisera cette régularisation pour vous, et en informera les locataires. Cela fait partie des missions d’un administrateur de bien !
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Le calcul des charges locatives est donc très important pour chaque bailleur qui souhaite mettre en location son appartement. Ce calcul doit correspondre à la réalité et la régularisation doit être réalisée chaque année, sauf dispositions contraires. La précision du montant des charges, dès le bail de location, permet donc d’installer une relation stable entre propriétaire et locataire, avec des dispositions encadrées par la loi.
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