Ces dernières années, la colocation s’est largement développée en France. De plus en plus de jeunes actifs et d'étudiants se mettent en colocation pour pouvoir contrer les prix élevés des loyers, surtout dans certaines grandes villes. Cela permet également de profiter d’un espace de vie plus vaste, ainsi que d’une chambre privative tout au long du bail. Depuis quelque temps, de nouveaux modes de colocation ont vu le jour. Les personnes âgées, les familles monoparentales ou encore les couples optent de plus en plus pour ce genre de location communautaire. Face à cette nouvelle tendance, la loi Alur a créé, en mars 2014, un statut officiel de colocation. Si vous envisagez de proposer votre logement à la colocation, il y a cependant quelques règles juridiques à respecter. Parcourons-les ensemble pour vous aider dans la gestion de votre colocation.
Choisir son type de bail pour une gestion de colocation efficace
Lorsque vous proposez votre bien à la colocation, deux choix s’offrent à vous concernant le contrat de bail. Vous pouvez soit proposer à vos colocataires des baux individuels, soit leur proposer un bail commun.
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| Critères | Bail unique | Baux individuels |
|---|---|---|
| Définition | Un seul bail signé par tous les colocataires. | Un bail distinct pour chaque colocataire. |
| Engagement des locataires | Colocataires solidaires du paiement du loyer. | Chaque colocataire paie uniquement sa part du loyer. |
| Facilité de gestion | Plus simple à gérer (un seul contrat, un seul loyer à percevoir). | Gestion plus complexe (plusieurs baux, suivi individuel des paiements). |
| Impacts en cas de départ d’un colocataire | Le colocataire restant doit trouver un remplaçant (ou les autres doivent assumer sa part). | Aucun impact sur les autres locataires, seul le bail du partant est concerné. |
| Garanties pour le bailleur | Sécurisé en cas d’impayé grâce à la solidarité des colocataires. | Risque accru d’impayés si un colocataire ne règle pas sa part. |
Le bail individuel de colocation
Avec le bail individuel de colocation, les pièces à usage individuel sont précisément définies. Le propriétaire doit alors clairement indiquer sa chambre au locataire. Celle-ci ne peut pas être inférieure à une superficie de 14 m². Les lieux communs sont également clairement indiqués. Les baux individuels de colocation peuvent être rédigés plus librement.
Le bail communautaire de colocation
Dans le cas d’un bail communautaire, un seul contrat est signé par l’ensemble de la colocation. Les locataires peuvent ensuite se répartir les pièces comme ils le souhaitent. Dans ce cas, aucune superficie de chambre spécifique n’est demandée. Un bail type devra alors être rédigé selon le décret 2015-587 de mai 2015. Plusieurs éléments devront apparaître dans ce contrat, comme le type de bien loué, le nom des différents colocataires ou encore l’adresse du logement et les coordonnées du bailleur.
La durée d’un bail de colocation
La durée d’un bail de colocation dépend essentiellement du type de logement. Pour un bien meublé, le bail sera d’un an et pourra être renouvelé par tacite reconduction. Pour un logement vide, le bail sera de 3 ans avec renouvellement tacite. Une exception existe cependant pour les étudiants, qui pourront signer un bail de 9 mois pour un logement meublé.
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⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Le guide complet pour choisir son bail de colocation”
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Définir le loyer et les charges en colocation
Le loyer aussi répond à certaines règles précises définies par la loi en matière de colocation. Si vous avez établi plusieurs baux, chaque locataire vous enverra son loyer séparément. L’ensemble des loyers perçus ne pourra pas excéder le montant du loyer total du logement. Il faudra donc se référer aux loyers équivalents pratiqués aux alentours de votre bien pour pouvoir établir un loyer de référence que vous diviserez ensuite par le nombre d’occupants. Si vous proposez le logement en ne prévoyant de ne faire signer qu’un seul bail, alors vous aurez plus de libertés. Mais attention, si le montant total de votre loyer est trop élevé par rapport à ceux du secteur, il vous sera beaucoup plus difficile de trouver des locataires.
En ce qui concerne les charges, elles peuvent être versées chaque mois :
- Au forfait.
- Sous forme de provisions puis régularisées au réel.
Dans les deux cas, ce sera au propriétaire et aux colocataires de choisir le mode de paiement des charges.
Bon à savoir : pour éviter de solliciter toutes les personnes présentes dans votre bien, il est possible de ne demander le montant du loyer et des charges qu’à un seul colocataire.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Louer en colocation : tout savoir pour investir”
Que faire en cas de départ d’un des colocataires
Lors d’une colocation, il se peut qu’un des colocataires, pour raisons diverses, vienne à quitter les lieux pour s’installer dans un autre logement. Si ce dernier n’a pas trouvé de remplaçant, les colocataires restants devront s’acquitter de la part du loyer du colocataire sortant, ainsi que de sa part de charges.
Lors de l’élaboration du bail, il est fortement conseillé d’y apporter une clause de solidarité. Il s’agit d’une protection supplémentaire qui permet au propriétaire de récupérer le montant du loyer auprès du locataire sortant en cas de non-paiement par le reste de la colocation, et ce jusqu’à 6 mois après le départ de l’ex-colocataire.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Comment gérer un changement de colocataire ?”
Astuces pour faciliter la gestion d'une colocation
Pour bien gérer votre colocation, certaines astuces sont à connaître !
Le choix des colocataires
Lorsque vous mettez votre bien en colocation, il ne faut pas oublier que ce n’est pas vous qui devrez vivre dans ce lieu et côtoyer des inconnus aux caractères différents. Pour que l’entente reste cordiale, il est fortement conseillé de laisser les colocataires déjà présents interroger et évaluer les potentiels nouveaux venus. En votre qualité de propriétaire, vous aurez bien sûr toujours le mot de la fin, mais ce premier contact permettra à vos colocataires de faire un choix en adéquation avec leur mode de vie. Un détail très important pour une gestion de colocation sans accroc !
L’importance des parties communes dans une colocation
Si vous achetez un bien immobilier destiné à être utilisé pour faire de la colocation, les parties communes ne doivent pas être négligées. Que ce soit le salon ou la cuisine, faites en sorte que ces espaces soient conviviaux pour tous les colocataires. Il est en effet très peu probable qu’ils restent cloîtrés dans leurs chambres… Pour leurs soirées autour d’un film, d’un repas ou même d’un jeu de plateau, n’hésitez pas à aménager un endroit cosy et agréable.
L’entretien courant de la colocation
Proposez-leur également de se répartir les tâches. Que ce soit pour faire les courses ou le ménage, chacun devra mettre du sien pour maintenir un environnement de vie agréable. Si vos colocataires n’ont aucune expérience de ce mode de vie, il est bon de leur conseiller d’établir un planning tournant. Ainsi, toutes les semaines, chacun pourra exécuter une tâche différente et les corvées quotidiennes ne seront plus un problème.
Une bonne entente : la clé d’une gestion de colocation sereine
Enfin, vous pourrez conseiller à vos colocataires de passer du temps ensemble pour que chacun apprenne à se connaître. C’est une étape très importante qui leur permettra de resserrer les liens et d’éviter certains désagréments. Ils pourront par exemple sortir dîner et discuter ensemble, aller au cinéma ou profiter d’un film à la maison. Tout ce qui pourra les rapprocher ne sera que bénéfique dans leurs relations au quotidien.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Les différents types de colocations : explications et définitions”
Cas pratique de gestion d’une colocation
Pierre, propriétaire, loue un appartement de 80 m² à trois étudiants à Bordeaux. Pour optimiser la gestion de sa colocation, il opte pour un bail unique avec clause de solidarité, garantissant que chaque colocataire est responsable du paiement du loyer en cas de défaillance d’un autre. Afin d’éviter les litiges, Pierre définit dès le départ un règlement intérieur clair (répartition des charges, usage des parties communes, gestion des réparations courantes…).
Au bout de 6 mois, l’un des colocataires décide de quitter le logement avant la fin du bail. Grâce à la clause de solidarité, les autres colocataires restent redevables de l’intégralité du loyer jusqu’à ce qu’un remplaçant soit trouvé. Pierre facilite la transition en autorisant les colocataires restants à chercher un nouvel occupant et en validant le profil retenu après vérification de son dossier.
Enfin, pour simplifier la gestion quotidienne, Pierre utilise une application de gestion locative permettant aux colocataires de payer leur part de loyer en ligne et de signaler d’éventuels problèmes techniques. Cette organisation efficace lui permet de minimiser les risques d’impayés et de garantir un bon équilibre entre souplesse et sécurité juridique.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda :
- “Louer en colocation : quels avantages et comment faire ?”
- “Quels avantages et inconvénients y a-t-il à louer en colocation ?”
Conclusion
Gérer une colocation peut être une solution rentable, mais elle implique aussi une organisation rigoureuse et une bonne anticipation des enjeux administratifs, fiscaux et relationnels. De la sélection des locataires à la rédaction du bail, en passant par la répartition des charges et la gestion des éventuels conflits, chaque détail compte pour assurer la pérennité de votre investissement locatif.
Avec Manda, vous bénéficiez d’un accompagnement complet pour simplifier la gestion de votre colocation. Profitez d’une plateforme vous permettant d’automatiser les tâches administratives, d’assurer un suivi précis des paiements et de garantir une gestion sereine des contrats et des quittances. Optez pour Manda et facilitez-vous la vie en toute confiance !
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FAQ sur la gestion d’une colocation
Quel type de bail pour la gestion d’une colocation ?
- Le bail unique : tous les colocataires signent un seul contrat et sont solidairement responsables du paiement du loyer, garantissant une meilleure sécurité financière pour le bailleur.
- Les baux individuels : chaque locataire signe un contrat distinct pour sa chambre. Cette option est plus souple mais engage davantage la responsabilité du bailleur en cas de départ d’un colocataire.
Peut-on exiger un garant pour chaque colocataire ?
Oui, il est recommandé de demander un garant par colocataire. En cas de bail unique, chaque garant peut être tenu solidaire de l’ensemble du loyer, sauf si une clause contraire est précisée. Avec des baux individuels, chaque garant ne couvre que le loyer du locataire concerné.
Quelles sont les règles pour la répartition des charges en colocation ?
Les charges peuvent être fixées au forfait ou au réel. Le forfait est un montant fixe défini dans le bail, ce qui simplifie la gestion. La régularisation au réel implique une provision sur charges avec ajustement en fonction des dépenses effectives. Cette méthode est plus transparente mais demande un suivi comptable rigoureux.
Comment gérer le départ d’un colocataire ?
- Avec un bail unique, le colocataire sortant doit donner son préavis et les autres colocataires doivent compenser son départ ou trouver un remplaçant.
- Avec un bail individuel, seul son contrat prend fin, sans impact sur les autres locataires.
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