Le prix du loyer est un facteur déterminant pour la réussite de votre activité locative. Il se doit d’être en accord avec le marché local, tout en respectant les encadrements en vigueur. Déterminer le juste prix demande donc une étude approfondie, c’est pourquoi il est nécessaire de faire appel à un expert. Dans ce guide, nous détaillons toutes les bonnes raisons de faire appel à un professionnel pour l’estimation du loyer à Lille.
Pourquoi est-il crucial de contacter un professionnel pour l’estimation du loyer à Lille ?
L’évolution constante du marché immobilier
Le marché immobilier est un marché qui évolue perpétuellement. Il est en effet influencé par les fluctuations économiques, l’évolution des taux d’intérêt , ou encore les mises à jour des réglementations. De ce fait, les prix des logements peuvent croître ou décroitre très rapidement. Faire appel à un professionnel pour l’estimation du loyer à Lille, vous permettra donc d’obtenir l’étude la plus récente possible. Vous aurez ainsi la certitude de proposer un loyer en accord avec les prix du marché.
Les variations de prix entre les quartiers
Comme partout en France, les prix des loyers à Lille varient en fonction des quartiers. Certains secteurs sont plus prisés que d’autres, les logements y sont donc plus onéreux. C’est notamment le cas du centre-ville, du Vieux-Lille, ou encore de Wazemmes. A contrario, certaines zones de Lomme ou de l’Épine affichent des loyers plus bas.
Choisir un professionnel de l’immobilier spécialisé dans le secteur où se situe votre appartement est donc primordial. Une agence ou un agent indépendant local connaît en effet les évolutions des prix dans votre quartier, le profil de la demande locative, ainsi que les biens similaires aux alentours. Il saura donc chiffrer la valeur de votre bien immobilier de façon pertinente.
La rentabilité de l’investissement locatif
Déterminer le juste prix de votre loyer est indispensable pour rentabiliser au mieux votre activité locative. En effet, une erreur d’estimation peut vous porter préjudice, dans un sens comme dans l’autre. Si vous sous-évaluez votre loyer, vous réduisez vos revenus locatifs, ce qui amoindrit la rentabilité de votre opération. D’un autre côté, surévaluer votre loyer ne jouera pas non plus en votre faveur. Un loyer trop élevé par rapport aux prix du marché fera fuir vos locataires potentiels. Vous aurez donc plus de difficulté à louer, ce qui augmentera les périodes où votre logement sera vacant.
Faire appel à un professionnel pour l’estimation de votre loyer à Lille vous permettra donc de louer à un prix juste. Vous trouverez alors des locataires rapidement et optimiserez votre rentabilité.
Les réglementations
Une estimation de loyer faite par un professionnel vous permettra d’exercer votre activité de bailleur en toute légalité. En effet, certaines villes françaises sont soumises à des réglementations, notamment à un encadrement des loyers. C’est le cas de la ville de Lille, qui applique un plafonnement des loyers depuis le premier mars 2020.
Un professionnel de l’immobilier veillera donc à estimer la valeur locative de votre appartement, dans le respect de ces plafonds de loyers. Il utilisera les bonnes méthodes de calcul, en prenant en compte la zone géographique, le montant du loyer de référence et les caractéristiques du bien. En tant que propriétaire-bailleur, vous aurez alors la certitude que votre appartement ne dépasse pas le loyer maximum autorisé par la loi. Vous éviterez ainsi tout risque de litige.
BON À SAVOIR : en confiant votre bien à une agence de gestion locative à Lille spécialisée, des professionnels prennent en charge votre bien et s’assurent du respect de toutes les réglementations pendant toute la durée du contrat de location.
Les méthodes utilisées par un professionnel pour l’estimation du loyer à Lille
L’étude comparative de marché
Pour réaliser une estimation de votre loyer à Lille, le professionnel de l’immobilier réalise une étude de marché approfondie. Cette étude a pour objectif d’analyser toutes les caractéristiques de votre logement et de les comparer à des biens similaires, situés dans le même secteur. L’étude de marché comporte également une analyse précise de la situation économique locale, des taux d’intérêt en vigueur, ainsi que de la demande locative. Voici les étapes clés qu’un professionnel de l’immobilier suit pour la réalisation de son étude comparative de marché :
- Définition du périmètre de l’étude
L’agent immobilier détermine la zone de chalandise dans laquelle il va réaliser son étude. Le secteur peut par exemple se concentrer sur un quartier entier, ou sur un morceau de quartier.
- Analyse du bien immobilier
L’agent immobilier récupère toutes les informations concernant le bien (taille, emplacement, surface habitable, espaces communs ou privés, environnement, étages, montant des factures énergétiques…). Grâce à un descriptif complet ainsi qu’à des visites physiques du bien, il identifiera les biens comparables.
- Analyse des biens comparables
L’agent immobilier utilise ses contacts professionnels, sa base de données et les annonces en ligne pour répertorier des biens qui sont similaires aux vôtres. Il étudie leurs points forts et leurs points faibles et s’informe sur les loyers qui sont pratiqués.
- Calcul de la moyenne des loyers
Identifier tous les loyers proposés par les biens similaires permet au professionnel de calculer des loyers moyens. Pour cela, il prend la somme de tous les loyers et la divise par le nombre de biens qu’il a analysés.
- Étude de la saisonnalité de la location
Dans certains secteurs, le marché locatif peut fluctuer en fonction des saisons. Des quartiers fortement demandés par les étudiants peuvent par exemple connaître une plus forte demande avant les rentrées scolaires. A contrario, la demande peut subir une baisse pendant les périodes de grandes vacances. Analyser l’aspect saisonnier peut donc permettre au professionnel d’affiner l’estimation en fonction du moment de l’année où le bien est mis en location.
- Analyse de la conjoncture économique et immobilière
Les fluctuations économiques influencent constamment le marché immobilier. L’inflation joue un rôle dans l’évolution du pouvoir d’achat des locataires. De plus, les taux d’intérêt peuvent impacter les vendeurs immobiliers, mais également les propriétaires bailleurs. En effet, lorsque les taux d’intérêt sont élevés, le nombre d’investisseurs baisse. Les banques refusent plus de dossiers. De ce fait, les acquéreurs qui n’ont pas réussi à acheter restent locataires plus longtemps. La demande locative peut donc augmenter, ce qui peut influencer l’évolution des loyers.
Les logiciels spécialisés
Chaque professionnel de l’immobilier utilise aujourd’hui des logiciels spécialisés pour réaliser des estimations immobilières précises. Ces logiciels permettent en effet d’accéder à une base de données détaillées, nécessaires à l’étude de marché comparative.
Chaque logiciel dispose de certaines spécificités, mais les options principales sont généralement communes à chacun d’entre eux.
Un professionnel souhaitant faire l’estimation du loyer de votre logement à Lille, pourra généralement retrouver sur son logiciel :
- Une liste de biens similaires au vôtre dans le même secteur.
- Les caractéristiques détaillées de ces biens immobiliers (surface habitable, étage, points forts et points faibles…)
- Les adresses des biens similaires et les prix des loyers qui sont pratiqués.
- Des informations sur les différents secteurs (commodités, transports en commun…)
- Des algorithmes permettant de calculer les loyers moyens et de comparer rapidement les points clés de chaque logement.
- L’évolution des prix de l’immobilier en temps réel grâce à des graphiques ou à des rapports réguliers (prix au mètre carré…).
- Des documents détaillant les plafonds pratiqués par l’encadrement des loyers.
- Des algorithmes pour calculer des montants qui respectent l’encadrement des loyers.
- Une interface intuitive qui permet de visualiser les résultats des analyses comparatives de manière claire et digeste, aussi bien pour le professionnel que pour le bailleur.
Les éléments analysés par un professionnel lors d’une estimation du loyer à Lille
Les caractéristiques de l’appartement
L’emplacement du bien sera un premier critère déterminant pour le professionnel qui réalisera l’estimation du loyer. En effet, à Lille comme ailleurs, les prix peuvent considérablement varier selon les quartiers, et même en fonction des rues. Les logements proches de certaines commodités se louent généralement à des prix plus élevés.
Toutes les caractéristiques internes au logement sont également à prendre en compte. Il s’agit de la surface habitable, du nombre de pièces, de l’étage de l’immeuble, de la présence d’un jardin ou d’un autre espace extérieur, des servitudes ou encore des places de stationnement par exemple. Le professionnel qui estimera le loyer doit aussi prendre en compte l’année de construction du logement, l’état général, les matériaux, les équipements et la consommation énergétique.
Le marché local et la demande
Comme nous l’avons mentionné plus haut, l’estimation du loyer à Lille requiert une analyse complète du marché local et de la demande locative. Le professionnel analyse les différents éléments économiques, les tendances du marché immobilier et le profil des locataires potentiels dans le secteur où se situe le logement à louer.
L’encadrement des loyers
Pour réaliser une estimation du loyer à Lille, le professionnel que vous allez engager devra respecter les réglementations en vigueur. Lille est en effet une ville qui est soumise à l’encadrement des loyers, car elle est considérée comme une zone tendue.
BON À SAVOIR : si le bien est déjà en location depuis une ou plusieurs années et que le contrat de bail le prévoit, le bailleur peut aussi réviser le loyer. Cependant, là encore, certaines règles sont à respecter. Augmenter le loyer n’est pas une action anodine. En effet, il est nécessaire de respecter l’indice de référence des loyers, qui impose des règles de calcul strictes afin de limiter la révision du loyer à un certain pourcentage.
Comment choisir un professionnel pour l’estimation du loyer à Lille ?
Avant de choisir un professionnel de l’immobilier pour vous accompagner, nous vous conseillons de comparer plusieurs profils et d’évaluer certains critères clés. Ces critères sont globalement similaires pour tous les projets (achat, vente, mise en location…).
L’expérience et la réputation
Choisir une agence immobilière ou un agent indépendant qui possède une certaine expérience est un premier gage de qualité. En effet, vous aurez ainsi affaire à un professionnel qui possède de solides connaissances du métier et de ses spécificités. Prenez toutefois le temps d’étudier la réputation des différentes agences, ainsi que de lire les avis des propriétaires qui ont déjà fait appel à elles. Nous vous conseillons de fuir les agences qui disposent de trop d’avis négatifs, ou celles qui n'ont aucun avis disponible sur leur site.
Cependant, il est important de noter que des agences récentes et des agents en début de carrière peuvent eux aussi être très compétents. En effet, la réputation et les années d’expérience ne font pas tout. Il y a d’autres éléments indispensables à étudier avant de faire votre choix.
La localisation
Comme nous l’avons mentionné plus haut dans cet article, la localisation est déterminante. Faire appel à un professionnel local, spécialisé de votre secteur est le choix le plus pertinent pour réussir votre estimation de loyer à Lille. Il disposera de toutes les données nécessaires sur le quartier, afin d’estimer parfaitement la valeur de votre bien.
De plus, si vous habitez vous-même dans ce secteur, vous aurez plus de facilité à rencontrer régulièrement le professionnel chargé de votre estimation.
Les services proposés
Il existe plusieurs méthodes et outils pour réaliser une estimation de loyer. Certains professionnels utilisent une méthode, tandis que d’autres en combinent plusieurs afin d’affiner leur estimation. De ce fait, nous vous conseillons d’étudier attentivement les services proposés, et les méthodes employées par les différents professionnels que vous allez comparer. Des outils variés et un compte rendu détaillé sont des éléments essentiels.
A contrario, si un agent immobilier vous donne une estimation trop rapidement en se basant uniquement sur un descriptif du bien, c’est mauvais signe.
La communication et le contact
Les compétences et expertises des professionnels de l’immobilier sont importantes, mais il ne faut pas non plus négliger le côté humain. En effet, en tant que bailleur, vous devez tisser un lien de confiance avec le professionnel qui réalise l’estimation de votre loyer à Lille. Vous allez lui faire confiance pour analyser votre logement et vous aider à maximiser votre rentabilité. Une partie de la réussite de votre activité locative dépend de ce professionnel.
Il est donc impératif que le courant passe bien entre vous. Un agent immobilier idéal :
- Se rend disponible rapidement
- Fait preuve d’une bonne capacité d’écoute
- S’organise correctement
- Répond aimablement à vos questions
- Sait être rassurant tout en restant réaliste sur la valeur de votre bien sur le marché
Conclusion
Faire appel à un professionnel pour l’estimation de votre loyer est donc l’une des clés pour rentabiliser rapidement votre activité locative. Grâce à un montant adapté au prix du marché, vous trouverez facilement des locataires et maximiserez vos revenus locatifs. En outre, vous éviterez les risques de litiges, car votre loyer respectera les réglementations en vigueur.
Manda vous accompagne dans l’estimation du loyer de votre logement à Lille. Pour avoir un premier aperçu chiffré de votre loyer mensuel, vous pouvez notamment utiliser notre outil d’estimation de loyer à Lille. Pour plus de renseignements et un accompagnement personnalisé, n’hésitez pas à contacter un conseiller Manda.
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