La fiscalité sur la plus-value immobilière est au cœur des préoccupations des propriétaires bailleurs au moment de la vente d'un bien immobilier d'investissement. La plus-value imposable représente l'augmentation de valeur que connaît un bien immobilier entre le moment de son acquisition et celui de sa revente. Elle peut être réalisée de différentes manières, notamment en améliorant la qualité du bien en le rénovant ou en le réaménageant. L'augmentation de la valeur peut également être due à l'appréciation des prix dans une zone donnée, ce qui peut se produire dans des secteurs attractifs connaissant une forte demande de logements et une faible offre. La plus-value immobilière est alors imposée par l'État et peut représenter une somme conséquente pour le vendeur. Manda vous liste les différents moyens de minorer le montant de l'impôt que vous devrez payer afin de réduire votre fiscalité sur la plus-value immobilière en tant qu'investisseur particulier ou détenteur de parts d'une SCI non soumise à l'IS.
Utilisation de l'abattement sur la plus-value immobilière selon la durée de détention du bien
L'un des moyens les plus simples pour les propriétaires bailleurs de réduire leur impôt sur la plus-value immobilière est d'utiliser l'abattement fiscal. Calculé en fonction de la durée de détention du bien, l'abattement est une réduction de l'impôt sur la plus-value qui est accordée aux contribuables détenant un bien immobilier depuis au moins cinq ans.
Concrètement, si vous détenez un bien d'investissement depuis plus de 22 ans, la fiscalité sur la plus-value immobilière ne s'appliquera pas au niveau de l'IRPP, mais vous aurez toujours les prélèvements sociaux à régler. Pour obtenir une exonération complète de plus-value (impôts sur le revenu et prélèvements sociaux), il convient de revendre le bien après 30ans de détention.
Exemple
Revente d'un bien au bout de 10 ans, avec une fiscalité sur une plus-value immobilière de 30 000 euros :
· Abattement sur l'impôt sur le revenu de 30 % (6% x 5 ans, de la 6e à la 10e année) : 30 000 € x 30 % = 9000 €, soit 21 000 € de base imposable.
· Abattement sur les prélèvements sociaux de 8,25% (1,65 % x 5 ans, de la 6e à la 10e année) : 30 000 € x8,25 % = 2 475 €, soit 27 525 € de base imposable.
Les impôts et prélèvements sociaux à régler
Une fois déterminée la base de la plus-value imposable, vous devrez vous acquitter :
· De l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % : en reprenant l'exemple ci-dessus, pour une plus-value de 30 000 € et une base imposable de 21 000 €,le montant de l'impôt sera de 3 990 € (21 000 € x 19 %).
· Des prélèvementssociaux au taux de 17,20 % : pour une plus-value de 30 000 € et une baseimposable de 27 525 €, le montant des prélèvements sociaux sera de 4 734 € (27525 € x 17,20 %).
· Au total, la somme à reverser à l'État s'élèveradonc à 8 724 €.
Abattement spécial : zone couverte par une grande opération d’urbanisme ou de revitalisation du territoire
La fiscalité sur la plus-value immobilière peut également être diminuée de façon temporaire, entre le 1er janvier 2021 et le31 décembre 2023, lors de la cession d'un bien dans une zone touchée par de grands projets de développement urbain ou de revitalisation du territoire local.L'abattement est équivalent à :
· 70 % du montant de la plus-value à condition que l'acquéreur construise des bâtiments collectifs.
· 85 % du montant de la plus-value à condition que l'acquéreur construise 50 % de logements sociaux.
Déduction des frais de transaction
Les propriétaires bailleurs peuvent aussi réduire leur fiscalité sur la plus-value immobilière en déduisant les frais de transaction liés à l'achat de leur bien immobilier. Ceux-ci comprennent :
· Les frais d'acquisition, couramment appelés frais de notaire, versés lors de l'achat du bien.
· Les frais de courtage, à savoir la commission de l'agence immobilière si l'achat a eu lieu par l'intermédiaire d'un professionnel.
Ces frais permettent de majorer le prix d'acquisition afin de réduire le montant de l'impôt dû au titre de la plus-value immobilière.Ils sont généralement retenus pour un taux forfaitaire de 7,50 % appliqué au prix d'achat du bien. Dans le cas où leur montant réel serait supérieur, et donc plus avantageux, il conviendrait d'en fournir les justificatifs au notaire en charge de la transaction.
En complément, il est possible de minorer le prix de vente de différentes façons pour diminuer la fiscalité sur la plus-value immobilière :
· Dissociation du prix des meubles de celui du bien, le mobilier n’entrant pas en compte dans le calcul de la plus-value imposable. Vous devrez cependant pouvoir justifier de la valeur indiquée dans l'acte en cas de contrôle du fisc.
· Déduction du montant des diagnostics obligatoires (électricité, termites, amiante…).
· Retrait des frais de mainlevée d’hypothèque.
Déduction des dépenses de travaux de rénovation
Une autre façon d'optimiser la fiscalité sur la plus-value immobilière pour les propriétaires bailleurs est de déduire les dépenses de travaux effectués sur le bien. Ceux-ci sont uniquement déductibles dans la mesure où ils ont été entrepris dans le but d'améliorer la qualité et la valeur du bien pour l’aménager, le mettre aux normes, le rendre moins énergivore, le reconstruire ou encore l’agrandir.
Ces dépenses de travaux permettent d'augmenter le prix d'acquisition du bien. Vous devez les justifier au moyen de factures détaillées et à votre nom. Il est également possible d'opter, si cela est plus avantageux pour le vendeur, pour le forfait de 15 %(application seulement au niveau du bâti), à condition de détenir le bien depuis au moins 5 ans. Cette seconde solution est plus favorable en matière de fiscalité sur la plus-value immobilière dans la majorité des cas lorsqu'il n'y a pas eu d'importants travaux de rénovation.
Affectation du bien en tant que résidence principale
Vous pouvez désigner le logement comme votre résidence principale afin de ne pas le soumettre à l'imposition sur les plus-values immobilières. Pour ce faire, celui-ci ne doit plus être loué (le locataire doit partir de lui-même ou suite à un congé donné en bonne et due forme). Vous devrez par ailleurs habiter réellement le bien et présenter certaines pièces justificatives sur demande du fisc, telles que des factures d'électricité ou de gaz. Dans le cas contraire, la fiscalité sur la plus-value immobilière s'appliquera dans les règles de droit commun. Cette solution peut donc être intéressante dans le cas où vous souhaiteriez récupérer le logement pour en faire votre domicile.
Avantages fiscaux liés à la transmission / donation d'un bien immobilier
La transmission d'un bien immobilier à un membre de sa famille est une autre solution pour les propriétaires bailleurs souhaitant réduire leurs impôts sur la plus-value. Le principe de la donation-cession va en effet gommer toute imposition entre les mains du cédant, à condition que l'opération ne soit pas fictive, ce qui est régulièrement contrôlé par le fisc pour éviter tout abus. Cette méthode est donc adaptée à un propriétaire bailleur ayant une optique de transmission de son capital en optimisant la fiscalité sur la plus-value immobilière liée à l'opération.
À l'inverse d'une vente, la donation ne déclenche pas le paiement de la plus-value réalisée. Quel qu'en soit le montant, celle-ci n'est pas soumise à l'IR et aux prélèvements sociaux. Vous échappez ainsi à toute imposition et pouvez par la même occasion aider par exemple l'un de vos enfants à se constituer un patrimoine en lui transmettant vos actifs immobiliers. Si le bénéficiaire de la donation revend le bien à un prix identique à celui-ci stipulé dans l'acte de donation, il n'aura pas de plus-value à payer. Seuls des droits de mutation au titre de la donation sont à régler (après abattement en fonction du lien de parenté).
Attention cependant, pour éviter toute requalification par l'administration fiscale en matière de fiscalité sur la plus-value immobilière, deux points doivent être absolument respectés :
· La donation doit avoir lieu avant la cession.
· Le donateur ne doit pas, une fois la donation effectuée et lors de la cession du bien, se réapproprier tout ou partie du prix de vente par quelque moyen que ce soit.
Exonérations spécifiques de plus-value immobilière
Le droit fiscal prévoit plusieurs exonérations de plus-value immobilière dans des cas bien particuliers et sous certaines conditions.
Absence d'imposition liée au bien vendu
Il est possible d'échapper à la fiscalité sur la plus-value immobilière dans deux situations :
· Vente d'un bien d'une valeur inférieure à 15 000 €.
· Vente d'un bien dont le prix sera affecté à l'achat ou à la construction de la résidence principale du vendeur dans les 2 ans, à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa RP pendant les 4 années avant la transaction.
Absence d'imposition liée au statut du vendeur
Cinq situations ouvrent droit à une exonération en matière de fiscalité sur la plus-value immobilière :
· Titulaire d'une pension de vieillesse (retraite ou réversion) avec un revenu fiscal de référence d'un montant maximal de 11 885 € en 2021 pour une vente en 2023(augmenté de 3 174 € par ½ supplémentaire), à condition de ne pas être soumis à l'impôt sur la fortune immobilière.
· Titulaire d'une carte mobilité inclusion (CMI) : mêmes conditions applicables que pour les pensions de vieillesse.
· Non résident français, dans la limite d'une plus-value de 150 000 € et à condition :
o D'être ressortissant d'un pays membre de l'UE ou de l'espace économique européen qui a signé une convention avec la France.
o D'avoir été domicilié fiscalement sur le sol français pendant au minimum 2 années consécutives.
Absence d'imposition liée au statut de l'acquéreur
Un propriétaire bailleur peut aussi prétendre à une absence de fiscalité sur la plus-value immobilière en fonction du statut de l'acheteur :
· Le bien est acheté par un organisme en charge du logement social (opération possible jusqu'au 31/12/2023).
· Le bien est acheté par un opérateur privé pour en faire des logements sociaux (opération possible jusqu'au 31/12/2023).
· Le bien fait l'objet d'une expropriation, à condition d'employer le montant total de l'indemnité perçue pour acquérir, construire ou agrandir un ou plusieurs immeubles au cours de l'année suivante.
Fiscalité sur la plus-value immobilière pour les propriétaires bailleurs : les points à retenir
Les propriétaires bailleurs ont à leur disposition plusieurs méthodes pour réduire leur fiscalité sur la plus-value immobilière lors de la revente d'un bien. Outre l'utilisation de l'abattement en fonction de la durée de détention et la déduction de certains frais, la transmission à un descendant peut représenter une alternative intéressante dans le cadre d'une donation. Il convient cependant de prendre en compte la situation personnelle et patrimoniale de chaque investisseur afin de s'orienter vers la solution la plus adaptée pour optimiser le gain d'impôts escompté.
Vous souhaité mettre votre bien en location ? Découvrez l'offre des gestion location Manda à seulement 3,9% !
