Comment réaliser une augmentation de loyer à la suite de travaux ?

Vous envisagez de réaliser des travaux dans un logement que vous avez mis en location ? Les démarches ne sont pas les mêmes en cas de bail en cours ou de nouveau bail. Pour augmenter le loyer de votre locataire déjà en place au moment des travaux, la procédure est en effet plus complexe. Dans ce guide complet, Manda vous explique comment réaliser une augmentation de loyer à la suite de travaux. 

Augmenter le loyer après travaux avant l'arrivée d’un nouveau locataire

En cas de nouveau bail, il convient de respecter certaines conditions afin que la réalisation des travaux dans le logement légitime l'augmentation du loyer.

Quels sont les travaux permettant d’augmenter le loyer ?

Seuls les travaux d'amélioration sont susceptibles d'avoir une incidence sur le loyer, tels que la pose de double vitrage, l'installation d’un chauffage performant ou d’une climatisation, la mise en place d’un ascenseur dans l’immeuble... Ces travaux peuvent porter sur les parties communes ainsi que les parties privatives. En effet, les changements d'équipements dans la cuisine ou la salle de bains, ou encore les rénovations de peinture, ne sont par exemple pas considérés comme des travaux d'amélioration, mais comme des travaux d'entretien.  

L’augmentation de loyer possible après la réalisation des travaux

Les travaux doivent avoir été entamés dès le début du bail (ou du dernier renouvellement) du locataire précédent. Ils doivent représenter au moins 50 % d'une annuité de loyer. Si tel est le cas, vous pouvez demander une hausse du loyer annuel équivalente à 15 % du montant total des dépenses. Dans le cas où les travaux d'amélioration représentent plus d'une annuité de loyer, vous pouvez fixer le nouveau loyer librement.

Attention : dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, l’augmentation du loyer à la suite de travaux doit respecter cette réglementation.

Négocier une hausse de loyer si le locataire reste dans le logement

À partir du moment où le locataire est présent dans le logement lors de la réalisation des travaux, la procédure est différente, même si l'augmentation du loyer reste possible.

Les conditions pour augmenter le loyer après des travaux en cours de bail

En cas de bail en cours, les conditions restent les mêmes que dans le cas d'un nouveau bail. Seuls les travaux d'amélioration légitiment une augmentation de loyer. Ces derniers doivent avoir été exécutés dès le début du bail du locataire (ou de son dernier renouvellement). Là encore, le coût global des travaux doit dépasser 50 % d'une annuité de loyer. Dans ce cas, la hausse du loyer de 15 % du montant des travaux peut être appliquée.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Comment un propriétaire peut-il engager des travaux pendant une location ? ”

Bien gérer une augmentation de loyer après travaux

Si le locataire reste dans le logement au moment des travaux, la démarche est plus complexe. Tout d’abord, il faut prévoir une amélioration notable du lieu de vie du locataire. Ensuite, il est important, avant les travaux, de trouver un accord avec ce dernier. Si vous avez bien anticipé la chose, vous avez prévu d’insérer une clause pour travaux dans le contrat de bail. Si cette clause n’existe pas, il faudra alors négocier la hausse du loyer. En partant du principe que le locataire sera d’accord, vous devrez réaliser un avenant au contrat de location stipulant, entre autres, le nouveau montant du loyer. 

Dans le cas où vous voudriez attendre le renouvellement du bail, le locataire devra être prévenu au moins 6 mois avant la fin du bail. L’article 17 C de la loi du 6 juillet 1989 devra être entièrement reporté et joint au courrier qui sera envoyé avec accusé réception. Cet article concerne la réévaluation du bail d’habitation et aidera à appuyer votre demande d’augmentation de loyer. 

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Cas pratiques : augmentation de loyer à la suite de travaux

Prenons l’exemple d’un propriétaire bailleur d’un appartement dont le loyer mensuel s’élève à 800 € hors charges, ce qui correspond à 9 600 € par an.

Installation de double vitrage

Le bailleur décide d’entreprendre des travaux d'amélioration du logement qu’il loue en faisant installer du double vitrage pour un montant de 5 000 €, ce qui représente plus de 50 % du loyer annuel (9 600 € / 2 = 4 800 €).

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  • Hors zone tendue : augmentation du loyer dans la limite de 15 % du montant des travaux, soit un nouveau loyer annuel de (9 600 € + (5 000 € x 15 %)) = 10 350 €.
  • En zone tendue : augmentation du loyer à 10 350 € par an, sous réserve de respecter l'encadrement des loyers.
• Locataire en place : même principe, mais à condition d’obtenir l'accord du locataire.

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Installation d’un ascenseur dans la copropriété

À la suite d’une décision prise en assemblée générale, il a été décidé de procéder à la mise en place d’un ascenseur dans la copropriété. La part des travaux revenant au bailleur en fonction de ses tantièmes s’élève à 10 000 €, ce qui représente plus que le loyer annuel (9 600 €) :

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  • Hors zone tendue : augmentation du loyer libre.
  • En zone tendue : augmentation du loyer libre, sous réserve de respecter l'encadrement des loyers.
• Locataire en place : même principe, mais à condition d’obtenir l'accord du locataire.

Important : ces règles ne s'appliquent pas en métropole quand le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24/08/2022 et que le logement est classé F ou G sur le DPE après la réalisation des travaux.

Que faire selon la décision du locataire suite à une augmentation de loyer après travaux ?

L’accord d’un locataire en place est obligatoire pour majorer un loyer après travaux. Pour obtenir, de la part de votre locataire, le feu vert pour augmenter le loyer, il convient de respecter certaines règles. 

L’accord du locataire pour augmenter le loyer

Même s’il est fortement conseillé d’effectuer cette démarche avant les travaux, il est possible de négocier le montant du loyer après la réalisation des améliorations du bien. Pour cela, il va falloir prouver que le loyer actuel est sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans les alentours pour des logements présentant des caractéristiques similaires au vôtre. Si votre locataire accepte cette réévaluation, alors il faudra établir un avenant à votre contrat de location qui devra être signé par les deux parties. 

Le refus du locataire d’augmenter le loyer

Le locataire est également en droit de refuser l'augmentation du loyer après les travaux. En cas de refus, vous aurez alors 2 mois pour présenter le dossier à la commission de conciliation. Le médiateur mettra alors tout en œuvre pour trouver le meilleur compromis. Si aucun arrangement n’est trouvé, alors l’affaire pourra être portée devant le tribunal compétent. Grâce aux pièces que vous apporterez, ce sera au juge de décider s’il doit y avoir augmentation du loyer ou non. Si l’accord trouvé par le tribunal ne semble pas satisfaisant à ses yeux, le locataire pourra rompre le bail et quitter le logement en respectant le délai de préavis légal.

Conclusion

Réaliser une augmentation de loyer à la suite de travaux est une démarche encadrée par la loi, mais elle représente également une opportunité de valoriser un bien immobilier et d’améliorer le confort des locataires. En respectant les étapes clés – identification des travaux éligibles, communication avec le locataire et respect des formalités légales – vous pourrez ajuster le loyer en toute sérénité. N’oubliez pas qu’un dialogue avec votre locataire est essentiel : lui expliquer clairement les bénéfices des travaux effectués et l’impact sur sa qualité de vie peut faciliter l’acceptation de l’augmentation du loyer.

Pour toute question, n’hésitez pas à contacter l’équipe de Manda, votre spécialiste de la gestion locative innovante !

FAQ

Quels types de travaux permettent une augmentation de loyer ?

Les travaux qui justifient une augmentation de loyer sont ceux qui améliorent significativement le confort ou la qualité du logement : installation d'un système de chauffage moderne, double vitrage, ascenseur… Les travaux d'entretien ou de réparation courante ne permettent pas une augmentation de loyer.

Quelle est la procédure pour augmenter le loyer après des travaux ?

En présence d’un locataire, le bailleur doit l’informer de son intention d’augmenter le loyer avant de débuter les travaux. Il doit attendre le renouvellement du bail pour appliquer l’augmentation (sauf accord entre les parties) et justifier la hausse par des factures.

Existe-t-il une limite au montant de l'augmentation de loyer ?

Oui, l'augmentation ne peut excéder 15 % du coût total des travaux et ceux-ci doivent représenter au moins 50 % d’une année de loyer hors charges. Si le montant des travaux est supérieur à une année de loyer, l'augmentation est libre. Dans les zones tendues, l'encadrement des loyers doit être respecté. En présence d’un locataire, son accord est obligatoire.

Un locataire peut-il refuser l’augmentation du loyer ?

Un locataire peut contester une augmentation de loyer s’il estime qu’elle est excessive ou injustifiée. Dans ce cas, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou, en dernier recours, le tribunal.

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