En France, le propriétaire ou l'usufruitier d’un bien immobilier est assujetti au paiement de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Cependant, un propriétaire bailleur peut bénéficier d’un avantage non négligeable grâce à l’exonération de la taxe foncière dans le neuf. Manda, numéro 1 de la gestion locative en France vous dit tout sur ce moyen supplémentaire pour rentabiliser votre investissement locatif en optimisant votre fiscalité en 2024 !
Qu'est-ce que l'exonération de la taxe foncière dans le neuf en 2024 ?
Impôt local dû sur les propriétés bâties, la taxe foncière (TF) est basée sur la valeur locative cadastrale du bien concerné, déterminée par l’État, à laquelle est appliqué un coefficient de valorisation. Concrètement, le revenu cadastral qui sert de base d'imposition à la TF est déterminé en appliquant un abattement de 50 % (censé couvrir les frais d’assurance, d’entretien, de gestion…) à la valeur locative cadastrale pouvant être résumée en un loyer théorique annuel qu’un bien pourrait générer s’il était loué.
Un taux d’imposition permet ensuite de déterminer le montant définitif de la taxe. Celui-ci est voté par les collectivités locales (communes, communautés de communes, départements) et révisé chaque année.
La TF s'applique aussi bien aux logements anciens qu’aux neufs. Cependant, et afin de dynamiser le marché, une exonération de taxe foncière dans le neuf est possible, d’une durée d’au moins 2 ans à partir du 1er janvier de l’année suivant celle de l’achèvement de la construction.
Par exemple, un logement qui sera achevé le 01/10/2024 bénéficiera d’une exonération de taxe foncière sur les années 2024 et 2025.
Bon à savoir : l’exonération de la taxe foncière dans le neuf ne dispense pas le propriétaire de s'acquitter du paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Dans le cas d’un bien loué, cette taxe peut néanmoins être récupérée tous les ans auprès du locataire.
Qui peut bénéficier de l'exonération de la taxe foncière dans le neuf en 2024 ?
Tout propriétaire se portant acquéreur d’un logement neuf en 2024 peut prétendre à une exonération de taxe foncière pendant les deux années suivantes. Cet avantage s'applique bien entendu à la résidence principale du contribuable, mais aussi à un bien mis en location, par exemple dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation immobilière.
Les logements concernés par l'exonération de la taxe foncière dans le neuf
L’exonération de taxe foncière dans le neuf concerne aussi bien les maisons individuelles construites avec un CCMI (contrat de construction de maison individuelle) que les appartements achetés en VEFA (vente en état futur d’achèvement), c’est-à-dire sur plan.
Mais d’autres cas moins connus permettent également de prétendre à une exonération de taxe foncière dans le neuf :
- Les reconstructions
- Les ajouts de construction
- Les changements d’affectation (par exemple en convertissant un bâtiment rural en habitation, sous conditions d'entreprendre d’importants travaux).
Les exceptions à l'exonération de la taxe foncière
Chaque commune ou intercommunalité est libre de prendre une mesure de suppression de l'exonération de la taxe foncière dans le neuf pour la part qui lui est propre.
Il est également possible de limiter l'exonération de la taxe foncière dans le neuf à certains biens, par exemple ceux financés à l’aide d’un prêt subventionné :
- Prêt conventionné
- PZT (prêt à taux zéro)
- Prêt aidé
- Etc.
Quelle est la durée de l'exonération de la taxe foncière dans le neuf ?
Selon le type de bien, il est possible de prétendre à différentes exonérations de taxe foncière dans le neuf.
Exonération de taxe foncière pendant 2 ans
La durée d'exonération de la taxe foncière dans le neuf est de 2 années à compter du 1er janvier qui suit la date d'achèvement du bien, sans aucune condition à respecter. Cette exonération est totale, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un logement mis en location.
Exonération de taxe foncière pendant 5 ans
Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, le logement acquis respecte obligatoirement la norme BBC (bâtiment basse consommation). Il est alors possible de bénéficier d’un supplément d'exonération de taxe foncière pendant 5 ans en raison du haut niveau de performance énergétique du bien.
Attention cependant, cette décision revient aux collectivités territoriales qui peuvent la voter, ou non. L'exonération peut en outre n’être que partielle (par exemple de 50 %) ou limitée à une acquisition financée à l’aide d’un prêt subventionné.
Cette mesure s'applique à compter :
- De l’année suivant l’achèvement de la construction.
- Ou de la 3e année suivant l’achèvement de la construction à partir du moment ou l'exonération de taxe foncière pendant 2 ans est possible ; dans ce cas, l'exonération totale de TF peut atteindre 7 ans.
Exonération de taxe foncière en cas de logement vide
Un autre cas d'exonération de taxe foncière est à souligner. Il concerne tout local inoccupé et destiné à la location, qu’il soit neuf ou ancien, à partir du moment où celui-ci reste vide pendant une période d’au minimum 3 mois.
L'exonération se calcule alors par mois d'inoccupation. Celle-ci n’étant pas automatique, il convient d’en faire la demande auprès du centre des impôts dont dépend le bien. Cette démarche doit être entreprise au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle pendant laquelle l'inoccupation a été constatée.
Bon à savoir : Dans certaines communes, il est également possible de bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant 3 ans pour des logements anciens, à condition que ceux-ci aient été achevés avant le 01/01/1989 et que d’importants travaux d’économies d’énergie soient réalisés (entre 10 et 15 000 €).
Comment bénéficier de l'exonération de la taxe foncière dans le neuf en 2024 ?
Pour profiter de l'exonération de taxe foncière dans le neuf en 2024, il est nécessaire de transmettre au centre des impôts fonciers dont dépend le bien une déclaration d’achèvement sous 3 mois maximum. Cette démarche doit s’effectuer en remplissant le formulaire H1 (Cerfa 6650) pour une maison individuelle ou le H2 (Cerfa 6652) pour un appartement neuf.
Bon à savoir : Lors de l'achat d’un bien neuf, les formalités de déclaration sont le plus souvent accomplies par le vendeur. Si l’acte authentique est signé avant l’achèvement du bien, ce qui est la plupart du temps le cas en VEFA, c’est au nouveau propriétaire de remplir la déclaration H1 ou H2.
Les conditions spécifiques d'exonération de la taxe foncière dans le neuf
L’administration fiscale prévoit également une exonération de la taxe foncière dans le neuf selon l'âge du contribuable ou sa situation personnelle (handicap, revenus modestes). L'exonération s'applique sur la résidence principale ou secondaire et concerne différents types de profils :
- Contribuable âgé de 75 ans ou plus à partir du premier janvier de l’année de l’imposition, à condition d’avoir un RFR (revenu fiscal de référence) inférieur à celui prévu dans l’art. 1417-I du CGI durant l’année précédente
- Titulaire de l’ASPA (allocation de solidarité aux personnes âgées)
- Titulaire de l’ASI (allocation supplémentaire d’invalidité)
- Titulaire de l’AAH (allocation aux adultes handicapés), à condition d’avoir un RFR (revenu fiscal de référence) inférieur à celui prévu dans l’art. 1417-I du CGI durant l’année précédente
Condition importante à respecter : le contribuable doit demeurer seul dans le logement ou avec son conjoint, ou encore des personnes à charge au niveau de l’IR, titulaires de la même allocation ou respectant la limite de revenu fiscal de référence de l'article 1417-I du CGI.
Les impacts de l'exonération de la taxe foncière dans le neuf en 2024 pour les propriétaires bailleurs
L'exonération de la taxe foncière dans le neuf est l’un des moyens permettant d’optimiser la fiscalité immobilière d’un propriétaire bailleur. En effet, cette mesure est génératrice d'économies, ce qui induit une meilleure rentabilité locative.
L'impact de l'exonération sur le rendement locatif des propriétaires bailleurs
En moyenne, la taxe foncière, qui est calculée à partir de la valeur locative du bien, représente environ un mois de loyer dans des conditions normales de marché. Sachant qu’il est souvent conseillé, et plus prudent, de calculer la rentabilité d’un investissement immobilier sur 10 mois, l'impact de l'exonération de la taxe foncière dans le neuf pour un propriétaire bailleur n’est pas négligeable, puisqu’il représente 1/10e des revenus espérés.
Exemple : appartement neuf ayant un prix de revient total de 240 000 € avec un loyer en meublé de 12 000 € par an soit 1 000 € par mois (5 % de rentabilité) et une taxe foncière de 1 000 € (équivalent d’un mois de loyer). Pour simplifier, considérons que les charges totales liées à l’exploitation du bien sont de 4 000 € par an (TF incluse) et que le taux de prélèvement sociaux est de 17,20 %. Le régime d'imposition retenu ici est le micro-BIC (les charges totales étant inférieures à 50 % des revenus touchés) :
Rentabilité sans exonération de la taxe foncière :
- Loyers touchés : 12 000 €
- Charges : 4 000 €
- Prélèvement sociaux : (12 000 x 0,50) x 0,172 = 1 032 €
- Revenus nets avant impôts : 12 000 € - 4 000 € - 1 032 € = 6 968 € soit 2,90 % de rentabilité
Rentabilité avec exonération de la taxe foncière :
- Loyers touchés : 12 000 €
- Charges : 3 000 €
- Prélèvement sociaux : (12 000 x 0,50) x 0,172 = 1 032 €
- Revenus nets avant impôts : 12 000 € - 3 000 € - 1 032 € = 7 968 € soit 3,30 % de rentabilité
⇒ L’exonération de la taxe foncière dans le neuf permet donc de gagner 0,40 % de rentabilité annuelle sur cet investissement.
L'impact de l'exonération sur la valeur du bien immobilier
Le montant de la TF impacte peu en général la valeur d’un bien, sauf dans le cas où cette taxe est particulièrement élevée. L’exonération de la taxe foncière dans le neuf peut donc, dans certaines situations, constituer un atout lors de la revente du bien pendant les années durant lesquelles l'exonération est encore effective.
Conclusion
Pour un contribuable, l’exonération de la taxe foncière représente un véritable avantage lors d’un achat dans le neuf. Afin de bénéficier de cette mesure, il est nécessaire d’informer l'administration fiscale dans les 90 jours suivant l’achèvement du bien et de se renseigner au niveau de la commune concernée pour savoir si une décision de suppression ou de limitation d’exonération de la taxe foncière dans le neuf en 2024 n’a pas été votée.
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