Tout contribuable domicilié en France qui décide de mettre en location un logement meublé acquiert le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Notre dossier complet vous explique en détail les conditions à respecter pour accéder à ce régime permettant de réduire vos impôts afin d'optimiser vos revenus locatifs à déclarer en BIC au régime micro ou réel. Propriétaires-bailleurs, découvrez tous les avantages et les inconvénients de la fiscalité LMNP en 2024 grâce à Manda.
Quelles sont les conditions pour devenir loueur en meublé non professionnel ?
Avant de s'intéresser à la fiscalité LMNP à proprement parler, il convient de s’assurer que le logement concerné réponde bien aux exigences permettant de le considérer comme meublé. Deux critères doivent être pour cela respectés : un équipement suffisant et un bail adapté au régime du meublé. Dans le cas où l’une ou l’autre de ces conditions ne serait pas respectée, la location pourrait être requalifiée en nue et les recettes annuelles perçues imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Les équipements obligatoires d’un logement meublé
Dans le cadre d’une location meublée, le locataire doit pouvoir habiter immédiatement le logement, ce qui impose que celui-ci soit entièrement équipé. Depuis août 2015, et afin d’être considéré comme meublé, un bien doit comporter au minimum les équipements suivants :
- Literie complète avec matelas et couverture
- Volets et/ou rideaux pour occulter la lumière et se préserver d’un vis-à-vis éventuel
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur
- Ustensiles de cuisine, vaisselle et verres
- Table avec chaises
- Meubles de rangement
- Luminaires
- Matériel ménager (balai, aspirateur, serpillère, poubelle…)
Le local doit par ailleurs être affecté à usage d’habitation ou touristique et présenter une surface habitable d’au minimum 9 m².
Un bail spécifique à la location meublée
Même si le logement comporte tous les équipements nécessaires à sa mise en location meublée, la fiscalité LMNP s'appliquera à la déclaration des revenus locatifs en BIC uniquement si un contrat de bail en meublé a été signé.
Bon à savoir : Un bail mobilité peut également être signé si le locataire justifie être dans une situation spécifique : stage, études supérieures, formation, contrat d’apprentissage, service civique, mission temporaire ou encore mutation professionnelle.
Découvrez les conditions applicables à un contrat de location en meublé :
Qui peut bénéficier du régime LMNP ?
L’administration applique la fiscalité de loueur en meublé non professionnel à tout propriétaire-bailleur remplissant au minimum l’un des deux critères suivants :
- Les revenus locatifs annuels liés à cette activité sont inférieurs à 23 000 euros.
- Les recettes brutes (loyers + charges) sont inférieures au total des autres revenus perçus par le foyer fiscal (salaires, revenus fonciers…).
D’autres critères sont également à respecter pour pouvoir prétendre à l’application de la fiscalité LMNP :
- Ne pas être inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) sous le statut LMP (loueur en meublé professionnel).
- Déclarer, dans les 15 jours qui suivent la mise en location effective, l’activité auprès du CFE (centre des formalités des entreprises) ou du tribunal de commerce dont dépend le bien.
- Reporter chaque année le montant des recettes locatives sur sa déclaration de revenus.
Comment choisir son régime fiscal pour l'imposition de ses revenus locatifs en LMNP ?
Les recettes fiscales annuelles tirées de la location d’un bien meublé dépendent de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Se pose alors la question du choix entre le régime micro-BIC et le régime réel en matière de fiscalité LMNP.
Régime micro-BIC
Le micro-BIC est appliqué d’office à un propriétaire-bailleur sous le statut LMNP touchant moins de :
- 77 700 € de recettes brutes pour des biens meublés
- 188 700 € de recettes brutes pour des meublés de tourisme ou des chambres d’hôtes
Ce régime n’offre pas la possibilité de déduire les charges réelles en rapport avec la location du ou des biens concernés. Seul un abattement est automatiquement appliqué par l'administration, comme nous le verrons ci-après. Il s’agit donc d’un régime simple et parfaitement adapté aux contribuables ne souhaitant pas faire appel à un professionnel pour tenir une comptabilité détaillée, tout en bénéficiant de la fiscalité LMNP.
Régime réel
Plus intéressant dans la majorité des cas, le régime réel du loueur en meublé non professionnel permet de déduire toutes les charges supportées par le propriétaire-bailleur, mais surtout d’amortir la valeur du logement, des travaux effectués après l'acquisition et des meubles meublants. Il est donc possible de diminuer fortement les revenus locatifs imposables en leur retranchant tous les ans une partie du coût du logement.
En contrepartie, la tenue d’une comptabilité est obligatoire et les démarches administratives plus lourdes. Il est donc essentiel de comparer ces deux régimes en fonction du profil de chaque investisseur afin d'opérer le choix le plus pertinent pour optimiser sa fiscalité LMNP.
Récapitulatif entre les deux régimes et exemple
Exemple : Un contribuable investit une somme de 150 000 € pour louer un logement meublé lui rapportant 6 000 € de recettes brutes annuelles. Ses charges réelles sont de 1 800 € par an et la valeur de l’amortissement total (bien + frais + travaux + meubles) est de 2 500 € par an, soit 4 300 € au total :
- Option pour le régime micro-BIC : revenus imposables = 3 000 € (6 000 € x 50 %)
- Option pour le régime réel : revenus imposables = 1 700 € (6 000 € - 4 300 €)
⇨ Les charges totales représentent plus de la moitié des revenus locatifs, le choix du régime réel apparaît donc être préférable.
Les avantages fiscaux du statut LMNP
La fiscalité LMNP présente différents avantages selon le régime d’imposition choisi.
Abattement fiscal sur les revenus locatifs (micro-BIC)
Option par défaut, le micro-BIC permet de profiter d’un abattement de 50 % sur les revenus bruts encaissés dans le cadre d’une location meublée. Ce montant est porté à 71 % pour les chambres d’hôtes, mais aussi pour les meublés de tourisme s’ils sont classés.
Après l’application de l’abattement, les revenus locatifs nets sont soumis :
- À l’impôt sur le revenu (selon la tranche marginale d’imposition du contribuable) à travers le formulaire 2042-C-PRO.
- Aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.
À retenir : La fiscalité LMNP est plus avantageuse que celle du micro foncier présentant un abattement de seulement 30 %. Le régime du loueur en meublé non professionnel est donc un véritable atout à partir du moment où les charges d'exploitation représentent moins de 50 % des recettes encaissées.
Possibilité de déduire les charges liées à la location (régime réel)
Le régime réel en LMNP permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation d’un bien loué en meublé. Ces charges comprennent, notamment :
- Charges de copropriété
- Assurance du logement
- Dépenses pour l’entretien et les réparations du bien
- Taxe foncière (et taxe d’habitation dans le cas où elle serait à la charge du propriétaire-bailleur)
- Honoraires de gestion locative
- Honoraires de tenue de comptabilité
- Intérêts d’emprunt
- Frais de dossier du crédit immobilier
L’avantage principal de la fiscalité LMNP réside dans le fait que ce régime permet d’amortir la valeur du bien (seul le bâti et pas le foncier), les travaux réalisés après l'achat et les meubles meublants. L’amortissement se pratique grâce à la méthode linéaire selon la durée de vie de chaque poste et leur poids dans le prix d’acquisition.
⇨ De l’amortissement par poste associé à la ventilation du bâti découle l’obligation de tenir une comptabilité. Faire appel à un professionnel pour établir les comptes annuels afin de déterminer le résultat fiscal imposable est donc fortement recommandé.
Imposition avantageuse de la plus-value immobilière
La fiscalité LMNP prévoit de taxer la plus-value immobilière lors de la revente d’un logement loué en meublé au régime général des particuliers. La plus-value brute (différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des frais d'acquisition) permet alors de déterminer la plus-value imposable en appliquant des abattements selon la durée de détention du bien :
- Abattement pour l’impôt sur le revenu (taux forfaitaire de 19 %) :
- 6 % par an après la 5e année de détention et jusqu’à la 21e
- 4 % pour la 22e année
- Abattement pour les prélèvements sociaux (taux de 17,20 %) :
- 1,65 % par an après la 5e année de détention et jusqu’à la 21e
- 1,60 % pour la 22e année
- 9 % par an après la 22e année
Concrètement, à partir de la 22e année, le bien bénéficie d'une exonération de plus-value au niveau de l'impôt sur le revenu. L'exonération devient totale (IR + prélèvements sociaux) à partir de la 30e année de détention.
Bon à savoir : Normalement, les amortissements sont retranchés du prix d'acquisition pour déterminer la valeur nette comptable afin de calculer la plus-value. La fiscalité LMNP ne tient pas compte des dotations aux amortissements, ce qui permet d’obtenir une assiette de plus-value plus basse.
Les inconvénients fiscaux du statut LMNP
Même si la fiscalité LMNP est très avantageuse pour un investisseur, certains points plus restrictifs sont à prendre en compte pour avoir une vision objective du régime de loueur en meublé non professionnel.
Obligation de louer le bien en meublé
Le régime LMNP ne s'applique qu’à la location de biens meublés. Les locations nues sont donc exclues de ce statut, ce qui peut être plus contraignant pour le propriétaire-bailleur :
- Obligation d'équiper le logement et de remplacer le matériel en cas de besoin
- Signature d’un bail d’une durée plus courte (1 an au lieu de 3 pour la location nue)
- Délai de préavis du locataire réduit (1 mois), avec un turnover plus important
Plafonnement des charges déductibles (micro-BIC)
Le micro-BIC en LMNP présente l’avantage de la simplicité grâce à son abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes encaissées. Cependant, les contribuables ayant des charges supérieures à ce montant, mais ne désirant pas passer au réel pour autant, ne pourront pas les imputer en totalité sur leurs revenus locatifs.
Obligation de tenir une comptabilité (régime réel)
La fiscalité LMNP permet d’opter pour le régime réel afin de pouvoir déduire toutes les charges liées à la location de biens meublés. L'amortissement du logement, des travaux et du mobilier constitue le principal avantage de ce régime. Mais en contrepartie, l'administration fiscale rend obligatoire la tenue d’une comptabilité détaillée, nécessitant de faire appel aux services d’un professionnel.
Possibilité d'être soumis à l'impôt sur les sociétés
Le principe de la fiscalité LMNP est un assujettissement des revenus locatifs à l'impôt sur le revenu. Cependant, il convient d’être vigilant sur le choix de la forme juridique pour exercer cette activité, au risque d’une requalification en entreprise commerciale qui aurait pour incidence le paiement de l'impôt sur les sociétés, impactant la rentabilité de l'investissement.
Cela peut être notamment le cas avec une SCI dont l’activité de location meublée, commerciale par nature, n’est pas compatible avec l’objet d’une société patrimoniale. Le risque peut également se présenter avec une SARL de famille dont les associés ne seraient plus tous unis par un lien familial au bout de quelques années (par exemple suite à un divorce, un décès entraînant l'entrée d’un nouvel associé extérieur…).
Bon à savoir : Quel que soit le régime d'imposition du loueur en meublé non professionnel, micro-BIC ou réel, la cotisation foncière des entreprises (CFE) est toujours due en matière de fiscalité LMNP.
En résumé
La location meublée est la seule manière de bénéficier du régime LMNP, à condition que tous les critères d’éligibilité du logement soient respectés. La fiscalité du loueur en meublé non professionnel présente en effet des avantages non négligeables en termes d'imposition des revenus locatifs et de plus-value lors de la revente, sans compter une rentabilité généralement supérieure à celle d’une location nue, en contrepartie d’un bail plus court (1 an). Le régime micro-BIC, simple avec son abattement forfaitaire de 50 %, se révèle souvent moins intéressant que le régime réel, celui-ci nécessitant cependant l’intervention d’un expert-comptable pour garantir le bon calcul des amortissements.
Vous êtes propriétaire-bailleur et souhaitez en savoir plus sur la fiscalité LMNP ? Consultez les experts de la gestion locative Manda pour évaluer les avantages et les inconvénients de ce régime en fonction de votre situation personnelle.
