Gérer son bien : à quels types d’incidents et à quels coûts s’attendre ?
La gestion locative autonome de son appartement n’est pas chose facile. Une fois le locataire trouvé de nombreuses tâches imprévisibles peuvent incomber le quotidien du propriétaire. En se basant sur l’analyse d’environ 1000 logements (construits entre 1850 et 1950 et dont 60% se situe en région parisienne et 40% en province), Manda, spécialiste de la gestion locative en ligne, apporte un véritable éclairage concernant les incidents auxquels un propriétaire peut être confronté, leur fréquence et le prix que cela peut lui coûter en moyenne.
D’après l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en tant que propriétaire d’un logement en location, il est obligatoire de se soumettre à certaines tâches afin d’assurer la bonne tenue de son bien et la satisfaction de son locataire. Si des connaissances juridiques précises et une bonne maîtrise du marché immobilier local sont requises pour traiter les tâches administratives, le propriétaire devra aussi prévoir du temps à consacrer à la gestion des imprévus. Ce temps est souvent sous-évalué par le primo-acquéreur qui a tendance à n’envisager que les tâches prévisibles. Manda a répertorié ces différents impératifs ainsi que la fréquence à laquelle un propriétaire peut être amené à les gérer :
Manda dénombre 25 sujets à traiter par le propriétaire chaque année. Parmi ces impératifs, des tâches administratives prévisibles (15 au total) et 10 tâches imprévues (7 qui relèvent de l’administratif et 3 gestions d’incidents). Pour aider les propriétaires à anticiper ces aléas qui peuvent rapidement se révéler pourvoyeur de temps et d’argent, Manda fait état dans le tableau suivant de leur origine et de leur fréquence :
On constate que les travaux de plomberie/chauffage sont les plus fréquents puisqu’ils interviennent en moyenne chaque année. L’électroménager et l’ameublement arrivent en seconde position (tous les deux ans), puis suit ensuite le dégât des eaux (tous les deux ans et demi). Les travaux d’électricité, serrurerie et huisserie sont à envisager tous les 3 ans environ. L’incident qui se fait le plus rare est celui lié à l’humidité, l’aération ou la VMC puisque Manda est amené à les gérer tous les 5 ans.
A noter : Toutes ces données dépendent bien sûr de l’ancienneté du bien, de l’entretien de l’immeuble (par les résidents et la co-propriété).
Combien de temps de traitement pour ces tâches ?
Si une question d'ordre administratif se résout en moyenne avec 2 échanges (1 échange = 1 aller retour), il faut 5 à 6 échanges en moyenne pour régler un incident technique. Selon le caractère de l’incident, cette partie peut tout particulièrement s’étendre dans le temps notamment parce qu’elle repose sur des tierces parties (réactivité des syndics, des artisans, des assurances, etc).
« Contrairement à ce que l'on pourrait penser, la gestion d’un grand appartement n'est pas beaucoup plus consommateur de temps qu'un petit. En effet, la majeure partie des interactions sont : soit d'ordre administratif, soit liées à la plomberie. Hors l'administratif n'est pas plus chronophage sur un T4 qu'un T3. Également, il n'y a généralement qu'une seule SdB/cuisine/chauffe-eau jusqu'au T3 ou T4 donc peu de risques de problèmes de plomberie additionnels. » Explique Nicolas Parisot, Co-fondateur de Manda.
Logiciels de gestion locative : une aide précieuse
Pour les propriétaires souhaitant gérer eux-mêmes leurs biens, les logiciels de gestion locative peuvent être d'une grande utilité. Ces outils offrent des fonctionnalités variées comme la création automatique de documents administratifs, la gestion des loyers et des charges, ainsi que la simplification des obligations fiscales. Cela permet au propriétaire de centraliser toutes ses informations, et d'accomplir ses tâches administratives de façon plus efficace.
Quel coût annuel moyen envisager ?
En moyenne, un propriétaire de logement en location va dépenser de manière OBLIGATOIRE 240€ à l’année en gestion courante (hors rénovation partielle ou complète d'un logement). Ces 240€ vont être répartis comme suit :
Les travaux de plomberie/chauffage représentent 40% du budget moyen annuel (environ 96€ TTC). C’est un poste de dépense non négligeable pour le propriétaire, comparé aux autres incidents (entre 3 et 8% des 240€). Attention aux interventions liées à des problèmes d'humidité et d'aération qui peuvent se révéler plus coûteuses (17% du budget au total) bien que beaucoup moins fréquentes.
Pour les incidents les plus courants (en région parisienne), à quels types de coûts faut-il s’attendre ?
« En région parisienne, lorsqu’un locataire déclare un incident à la charge du bailleur, celui-ci déboursera rarement moins d’une centaine d’euros s’il souhaite faire intervenir un professionnel. En effet, le professionnel facturera son déplacement, sa main d’œuvre, la fourniture des pièces et les taxes associées ce qui fait vite monter la facture. » Explique Nicolas Parisot, Co-fondateur de Manda.
Location immobilière : avantages et inconvénients de la gestion personnelle
Gérer la location de son bien sans intermédiaire présente divers avantages, notamment la possibilité de réaliser des économies notables en évitant les frais de gestion. Cependant, cela demande un investissement en temps conséquent et une vigilance constante face aux évolutions juridiques et administratives. Néanmoins, pour ceux qui préfèrent être engagés activement dans la gestion de leur patrimoine et garder un contrôle total sur leurs biens, c'est une option très attrayante.
Aération :
Les travaux qui concernent l’aération d’un appartement peuvent s’étendre de 75-100€ (par exemple, pour la création d'une grille d'aération sur une fenêtre existante). Si vous tardez à traiter les problèmes d’humidité, la facture peut monter à plus de 1000€ (création de plusieurs grilles d'aération, traitement des murs contre la moisissure, la peinture de la pièce concernée).
Le rôle des assurances dans la protection locative
Pour sécuriser les revenus locatifs, il est souvent recommandé de souscrire à une assurance loyers impayés. Ce type de garantie peut offrir une protection essentielle pour les propriétaires en couvrant les risques liés à l'absence de paiement de la part des locataires. En outre, une assurance pour propriétaire non-occupant peut également être judicieuse pour se prémunir contre d'éventuels sinistres qui pourraient survenir dans l'immeuble.
Volets :
La réparation simple d’un volet roulant manuel coûtera généralement au propriétaire environ 100-150€. Si on considère en revanche la fourniture et le remplacement total d'un volet roulant de marque premium sur une grande fenêtre, ce type d’intervention peut monter jusqu’à 900€.
Huisserie :
Pour des travaux d’huisserie, un propriétaire dépensera rarement moins de 100€ (ex : graissage + meulage d'une porte bloquée si cela n’a pas été fait par l’ancien locataire). Pour le remplacement complet d’une porte d’entrée il faudra compter au minimum 700€ pour une porte en bois simple (notez que ces prix peuvent s’envoler à plusieurs milliers d’euros pour le remplacement d’une porte blindée).
Plomberie / Chauffage :
En termes de plomberie/ chauffage, si le remplacement d’un robinet peut revenir modestement à 100€, le remplacement complet d'un chauffe-eau et dépose en décharge coûte rarement moins de 1000€.
Électroménager :
Si un propriétaire loue un logement meublé dont les équipements sont mentionnés dans le bail, les pannes dues à leur usure normale restent à sa charge. La réparation d’un équipement électroménager coûtera au minimum 75€. Pour le changement d’un gros équipement (frigo, lave-linge, ...), un professionnel facturera la commande, le suivi de la livraison, le prix de l’équipement, l’installation et le dépôt en déchèterie, ce qui vous reviendra rarement à moins de 500-600€.
Serrurerie :
La serrurerie peut aussi faire l’objet d’une fourchette très large en fonction de l’incident. Par exemple effectuer un double de clés coûtera rarement moins de 50€ mais une ouverture de porte et un remplacement de serrure 3 points peut rapidement coûter entre 500€ et 1000€.
«Les problématiques de serrurerie restent la source de conflit la plus importante. En effet, un changement de serrure est généralement coûteux et fait dans l’urgence par le locataire (qui est bloqué devant sa porte). Pour éviter les mauvaises surprises, il faut prévenir son bailleur en amont pour déterminer à qui incombe la charge avant d’avancer des frais.» Explique Nicolas Parisot, Co-fondateur de Manda.
Note : Tous ces coûts sont basés sur des prestations complètes comprenant fourniture, déplacement, main d’œuvre, taxes en région parisienne sur l’année 2019.
Retrouvez plus d’informations sur la déduction fiscale des travaux locatifs.
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FAQ
Quels sont les principaux avantages de gérer seul son bien immobilier plutôt que de déléguer la gestion à une agence ?
Les principaux avantages de gérer seul son bien immobilier incluent un contrôle total sur la gestion du bien, des économies sur les frais de gestion, un contact direct avec les locataires, et une meilleure connaissance de l'investissement. Cela évite également les frais pour la recherche de locataires et la gestion courante, représentant une économie d'environ un mois de loyer .
Quelles sont les obligations légales et réglementaires que doit respecter un propriétaire qui gère seul son bien immobilier ?
Un propriétaire bailleur doit respecter plusieurs obligations légales et réglementaires khi gérant son bien immobilier. Il doit louer un logement décent, répondant aux normes de sécurité, électriques, et énergétiques, et ne présentant pas de danger pour la santé du locataire . Il est obligé de délivrer un logement en parfait état de sécurité et de conformité, et d’assurer une jouissance paisible au locataire . Le propriétaire doit également réaliser les diagnostics immobiliers nécessaires et maintenir l’entretien du logement . Il est tenu de souscrire une assurance propriétaire non-occupant pour protéger son bien contre des sinistres tels que les dégâts des eaux ou les incendies . Enfin, le propriétaire doit rédiger un bail écrit conforme aux textes législatifs et réglementaires en vigueur, et respecter les formalités légales pour toute action concernant le logement, notamment en cas de résiliation du bail .
Comment doit-on gérer les réparations et les incidents lors de la gestion autonome d’un bien immobilier ?
Pour gérer les réparations et les incidents lors de la gestion autonome d’un bien immobilier, il est crucial de disposer d’un système de suivi centralisé. Utilisez des logiciels de gestion des incidents qui permettent de signaler, suivre et résoudre les problèmes de manière efficace. Ces outils offrent des notifications instantanées, un suivi en temps réel, et des rappels automatiques pour les tâches en attente. Assurez-vous de coordonner rapidement les actions nécessaires, de communiquer clairement avec les locataires et les prestataires de services, et de maintenir des dossiers détaillés des réparations et incidents pour une gestion transparente et efficiente .
Quels sont les coûts d’entretien typiques que doit prévoir un propriétaire qui gère seul son bien immobilier, et comment les calculer ?
Les coûts d’entretien typiques pour un propriétaire gérant seul son bien immobilier incluent les dépenses en plomberie, chauffage, électroménager, ameublement, aération et ventilation. En général, ces coûts représentent environ 1 à 3% de la valeur du bien immobilier par an.
- Plomberie et chauffage : Interventions annuelles.
- Électroménager et ameublement : Interventions tous les deux ans et demi.
- Aération et ventilation : Révisions tous les cinq ans.
- Électricité et serrurerie : Frais imprévus, environ une vingtaine d’euros par an .
Pour calculer ces coûts, multipliez la valeur du bien immobilier par 1 à 3%, puis divisez par 12 pour obtenir le montant mensuel .
