La location meublée non professionnelle est un régime permettant de profiter d'avantages fiscaux intéressants pour les propriétaires bailleurs, notamment grâce à l'amortissement. Comment amortir un bien en LMNP et sous quelles conditions ? Quels sont les atouts de ce dispositif pour optimiser votre investissement locatif ? Manda vous dit tout sur l’amortissement en LMNP en 2024 pour diminuer l’imposition de vos revenus !
Comprendre le fonctionnement de l'amortissement en LMNP
L’amortissement est une notion comptable consistant à enregistrer la dépréciation d’un bien, d’un matériel ou de tout autre actif en raison de son usure due au temps ou à l’obsolescence.
Pour un loueur en meublé professionnel, l’amortissement va donc consister à enregistrer chaque année la perte de valeur du logement, mais aussi des éventuels travaux effectués et des meubles, au fur et à mesure de la durée de location.
Pourquoi amortir en LMNP est avantageux pour un propriétaire bailleur ?
L'amortissement en LMNP permet d'optimiser la fiscalité des revenus locatifs afin de diminuer fortement la base imposable du propriétaire bailleur, voire permettre une absence totale d'imposition.
En effet, le dispositif LMNP permet d’opter entre le régime réel et le micro-BIC :
- Le micro-BIC : les revenus locatifs ne doivent pas être supérieurs à 23 000 € par an ou représenter au maximum 50 % de tous les revenus du foyer fiscal.
- Le réel : régime appliqué d’office dans le cas contraire ou sur demande du contribuable.
Même si le micro-BIC permet de profiter d’un abattement de 50 % des revenus locatifs, il peut arriver que les charges réelles supportées par le propriétaire bailleur soient supérieures à ce montant. L'intérêt d’opter pour le régime réel réside donc dans le fait de pouvoir utiliser l’amortissement afin de diminuer ou d’annuler les bénéfices imposables retirés de cette activité.
Fonctionnement de l'amortissement en LMNP dans le neuf et l'ancien
Qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien loué en meublé, l’amortissement en LMNP a pour but d’effectuer une ventilation des composants (immobilier, frais d’acquisition, travaux, meubles) en appliquant des durées spécifiques d’amortissement. En effet, le fisc admet la dépréciation d’un bien avec le temps et autorise sa comptabilisation comme une charge non décaissée afin de compenser la perte de valeur correspondante.
Généralement, il est convenu qu’il est possible de procéder à l'amortissement de 85 % de la valeur du bien, le reste représentant la part du terrain. Le foncier ne peut en effet pas s'amortir car il ne rentre pas dans le champ des notions d’usure et de vétusté. Dans certaines grandes métropoles, telles qu’à Paris, la valeur attribuée au foncier peut être supérieure, sans rarement dépasser 30 % de la valeur de l’actif.
Bon à savoir : Le LMNP au régime réel permet de déduire tous les ans le montant des amortissements. Pour cela, il est nécessaire que le bien soit inscrit à l’actif du bilan, d'où le terme employé d’actif immobilisé.
Conditions pour faire un amortissement en LMNP
Pour pouvoir bénéficier de l'amortissement en LMNP, il est obligatoire de respecter certains critères :
- Louer un bien en meublé
- Être au régime réel d'imposition, soit attribué d’office, soit sur option.
- Appliquer un taux d’amortissement linéaire avec des durées différentes selon les postes :
Entre 25 et 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acquisition (2,50 à 4 % / an)
Environ 10 ans pour les travaux (10 % / an)
Entre 5 et 10 ans pour le mobilier (10 à 20 % / an)
Il est essentiel de procéder à une ventilation par composant, chacun possédant une durée d’amortissement définie par le fisc :
En location meublée, la durée d’usage s’établit autour de 30 ans. Afin d’éviter toute erreur fiscale, l'intervention d’un expert-comptable est donc fortement recommandée.
Les dépenses amortissables en LMNP
Les dépenses amortissables en LMNP sont :
- La valeur du bien (HT), exceptée celle du terrain
- Les frais d’acquisition : frais d’acte et frais d’agence le cas échéant
- Les travaux effectués après l’achat du bien
- La valeur des meubles (HT)
Afin d’être intégrées dans la comptabilité du LMNP, les factures doivent être datées du jour de l'acquisition du bien ou être postérieures à cette date.
Bon à savoir : Les dépenses inférieures à 600 € TTC au cours d’une année sont considérées comme des charges et non des immobilisations, ce qui ne permet pas de les intégrer dans le calcul de l'amortissement.
Parmi les dépenses amortissables en LMNP (supérieures à 500 € HT), les plus courantes sont les travaux et l'achat du mobilier permettant une mise en location dans les meilleures conditions. À titre d'exemple, les durées d’amortissement suivantes sont couramment employées :
La jurisprudence sur l'amortissement en LMNP
L’amortissement en LMNP représente l’un des principaux avantages de ce régime. Cependant, il convient de rester vigilant et raisonnable concernant les durées d'amortissement employées afin d'éviter tout risque de redressement. Même si ces données incluent une part de subjectivité au moment de leur choix, elles doivent refléter la véritable dépréciation du bien et ne pas être exagérées au risque que la différence constatée par l'administration fiscale soit réintégrée dans le bénéfice imposable du contribuable (BOI-BIC-AMT-10-40-40).
La notion de déficit d'amortissement en LMNP
La déduction de l’amortissement en LMNP est plafonnée. En effet, le montant de l’amortissement ne doit pas être supérieur à la différence entre les loyers encaissés et les autres charges liées à l'activité de LMNP, comme le précise l'administration fiscale conformément au 2 du II de l’article 39 C du CGI.
La formule permettant de calculer la limite d’amortissement est la suivante :
Amortissement maximal déductible = loyers encaissés - charges liées à l’activité
Dans le cas où les charges totales sont supérieures aux recettes encaissées, le déficit ainsi créé ne peut pas résulter des amortissements sous le régime LMNP. En revanche, il est possible de reporter ce montant, sans limite de durée ou de plafond, afin de l’imputer ultérieurement au moment où l’activité dégage un bénéfice imposable. Cela représente donc un avantage très intéressant qui nécessite toutefois de conserver précieusement tous les justificatifs des dépenses sur le long terme. La tenue d’un tableau de suivi des amortissements déductibles de façon différée est également obligatoire. Ce document doit par ailleurs être joint à la déclaration annuelle de résultat. L'enregistrement comptable de ces opérations étant relativement complexe, l’aide d’un professionnel est fortement recommandée.
Exemple : un bien loué sous le régime LMNP au réel génère un amortissement de 5 000 € par an. Les loyers encaissés sont de 12 000 € et les charges liées à l'activité de 8 000 €.
La limite d’amortissement en LMNP est donc de 4 000 € (12 000 € - 8 000 €).
Le montant reportable lié à la part d'amortissement non déductible est de 1 000 € (5 000 € - 4 000 €), sans aucune limitation de temps sur les exercices suivants.
Bon à savoir : Le report des amortissements s’éteint de façon automatique lors de la vente du bien ou de la sortie du régime LMNP au réel (transformation en location nue par exemple).
Exemple concret d'amortissement en LMNP
Prenons l'exemple d’un appartement acheté 220 000 € (amorti à 85 % de sa valeur sur 30 ans), avec 25 000 € de frais d’acquisition (frais d’acte et d'agence). Des travaux de plomberie et de peinture de 10 000 € ont été entrepris, complétés par l'achat de meubles pour 5 000 € et d'électroménager pour 3 000 €.
Le calcul de l’amortissement en LMNP est le suivant :
- Immobilier : 220 000 € x 0,85 / 30 = 6 233 €
- Frais d’acquisition : 25 000 € / 30 = 833 €
- Travaux : 10 000 € / 10 = 1 000 €
- Meubles : 5 000 € / 10 = 500 €
- Électroménager : 3 000 € / 5 = 600 €
Le montant annuel de l’amortissement LMNP sera de :
- 9 166 € pendant les 5 premières années
- 8 566 € pendant les 5 années suivantes
- 7 066 € pendant les 20 années suivantes
L'incidence de l'amortissement en LMNP sur le calcul de la plus-value
L’activité de LMNP étant, par définition, non professionnelle, c’est le régime des particuliers qui s'applique concernant le calcul de la plus-value de cession. En effet, lors de la revente d’un bien en LMNP au régime réel, c’est la valeur d'acquisition et non celle du bien amorti qui est retenue pour calculer l’éventuelle plus-value. L’amortissement n’a donc aucun impact sur le montant à régler à l'administration fiscale, ce qui constitue un véritable atout !
Faut-il faire appel à un expert-comptable en LMNP ?
La fiscalité LMNP au régime réel est complexe, notamment en raison des amortissements pratiqués et de la ventilation par composants. Même si la loi ne rend pas obligatoire le recours à un expert-comptable pour la tenue d’une comptabilité en LMNP, l’aide d’un professionnel est donc bien souvent indispensable afin de remplir correctement la déclaration des revenus et de valider le calcul des amortissements pour éviter tout risque de redressement qui remettrait en cause les avantages du régime.
FAQ sur l'amortissement en LMNP
Les régimes fiscaux correspondants (micro-BIC ou réel)
Le dispositif LMNP peut être adopté sous le régime fiscal micro-BIC, avec un abattement de 50 % des revenus locatifs, ou le régime réel. Cependant, afin de profiter des avantages de l'amortissement en LMNP, il est obligatoire d’opter pour le régime réel, ce qui va permettre de réduire de façon plus importante la base imposable du propriétaire-bailleur, en contrepartie d’une comptabilité plus lourde à tenir.
Quand peut-on commencer l'amortissement en LMNP ?
L’amortissement d’un bien immobilier débute, non pas lors de son acquisition, mais à partir du moment où son propriétaire décide d’opter pour le statut LMNP au réel. De même, la valeur de l’actif retenue pour le calcul de l'amortissement en LMNP n’est pas celle du jour de l'acquisition (pouvant avoir eu lieu plusieurs années auparavant) mais celle correspondant au marché lors du choix du statut LMNP au réel.
Les limites de l'amortissement en LMNP
L’administration fiscale précise que le montant de l’amortissement en LMNP ne doit pas être supérieur à la différence entre les loyers encaissés et les autres charges liées à l'activité de LMNP. Si tel est le cas, le surplus d’amortissement ne peut pas être enregistré sur l’exercice en cours.
Comment rattraper un amortissement non déduit ?
L’amortissement en LMNP ne peut pas créer de déficit au cours d’un exercice. Cependant, il est possible de reporter les amortissements non comptabilisés les années suivantes, sans limite de montant ou de durée, afin de diminuer la base imposable lors d'exercices bénéficiaires futurs.
Quelle est la durée d’utilisation estimée du bien immobilier et des meubles ?
Afin de pratiquer un amortissement en LMNP qui soit acceptable pour l'administration fiscale, il convient de choisir des durées d'utilisation estimées cohérentes. Celles-ci se situent en moyenne entre 25 et 40 ans pour l’immobilier et entre 5 et 10 ans pour les meubles.
En résumé
L’amortissement en LMNP au réel est un régime très avantageux permettant de fortement diminuer la base imposable des revenus locatifs en meublé. Même si avoir recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel pour cette mission parfois complexe et pouvant faire l’objet d’un contrôle de la part de l'administration fiscale. Le passage des écritures comptables, leur vérification et l’établissement des comptes annuels sont en effet des opérations demandant des compétences spécifiques.
Vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez obtenir plus de renseignements concernant l’amortissement en LMNP ? Consultez les experts en gestion locative Manda pour une étude précise en fonction de votre situation personnelle.
