Quel diagnostic faut-il réaliser avant la vente de votre maison ?
Avant de mettre votre maison en vente, vous devez réaliser un diagnostic spécifique pour chacun de ces aspects : les installations, la performance énergétique, la présence de matières dangereuses, le bruit, et l’exposition à certains dangers liés à la localisation.
Dans cet article, nous vous présentons tous les diagnostics obligatoires pour vendre votre maison, que vous devrez intégrer au dossier de diagnostic technique (DDT), et transmettre à votre futur acquéreur.
Le diagnostic plomb et amiante : pour assurer la sécurité lors de la vente de votre maison
Diagnostic plomb
Le diagnostic plomb, aussi appelé constat de risque d’exposition au plomb (Crep) est un diagnostic obligatoire pour la vente d’une maison construite avant 1949. Ce document informe sur la présence ou l’absence de plomb dans un logement. Pour établir un diagnostic plomb, un diagnostiqueur certifié mesure la concentration de plomb à l’intérieur des revêtements de l’habitation.
Le Crep contient le rapport du diagnostiqueur, ainsi qu’une notice d’informations au sujet des dangers du plomb pour la santé des habitants.
Si le diagnostic plomb relève une présence de plomb supérieure à 1mg/cm², la vente de la maison n’est pas autorisée. Vous devez réaliser des travaux pour réduire ce taux.
La durée de validité du Cerp est illimitée si la présence de plomb ne dépasse pas le seuil réglementaire. Dans le cas contraire, il est valable pendant 1 an.
En tant que vendeur, vous encourrez des sanctions si vous ne transmettez pas le diagnostic, ou bien s’il contient des informations erronées. L’acheteur peut en effet demander l’annulation de la transaction et des dommages et intérêts en portant l’affaire devant le tribunal. Vous risquez jusqu’à 300 000€ d’amende et deux ans d’emprisonnement. Avoir recours à un diagnostiqueur non certifié est également puni par la loi, de 1500 € d’amende.
Diagnostic amiante
Le diagnostic amiante, aussi appelé « l’état d’amiante » est également obligatoire pour la vente d’une maison. Réalisé par un diagnostiqueur certifié, il permet de détecter la présence d’amiante dans un logement. Il est obligatoire pour toutes les constructions dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997, car avant cette date, l’amiante était fréquemment utilisé dans les logements.
Si le diagnostic révèle la présence d’amiante, plusieurs étapes sont envisageables. Il est tout d’abord possible d’évaluer régulièrement l’état de conservation des matériaux qui contiennent de l’amiante, puis d’analyser les risques, grâce à des prélèvements de l’air. Ces analyses permettent alors de quantifier le risque réel pour les habitants du logement. En fonction des résultats, il est possible d’entreprendre plusieurs actions, comme la restriction de l’accès à certaines pièces de l’habitation, ou encore des travaux pour retirer l’amiante.
La durée de validité du diagnostic amiante dépend de sa date de réalisation. Tous les diagnostics réalisés avant le premier avril 2013 doivent être renouvelés avant la mise en vente de la maison. Tandis que les autres ont une durée de validité illimitée.
Les sanctions en cas d’absence de diagnostic ou de diagnostic faux sont similaires à celle du Cerp. En tant que vendeur, vous pouvez encourir une peine de 2 ans d’emprisonnement et de 300 000€ d’amende.
Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz : pour la vente d’une maison dont les installations ont plus de 15 ans
L’état de l’installation intérieure de l’électricité
Si l’installation électrique de votre maison a plus de 15 ans, vous devez impérativement la faire contrôler avant la mise en vente. Ce diagnostic de l’état de l’installation doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT).
Ce diagnostic est effectué par un diagnostiqueur certifié, qui respecte une méthodologie précise, définie par l’arrêté du 28 septembre 2017.
Il a une durée de validité de 3 ans. Si vous comptez vendre votre maison au-delà de ce délai, vous devez faire réaliser un nouveau diagnostic.
Comme tous les documents cités précédemment, des sanctions existent pour les vendeurs qui ne fournissent pas de diagnostic, ou qui fournissent des informations erronées. Là encore, il s’agit de 300 000 euros d’amende et de 2 ans d’emprisonnement.
L’état de l’installation intérieure du gaz
Le diagnostic de l’installation intérieure de gaz, aussi appelée « diagnostic gaz », sert à contrôler le niveau de sécurité des installations qui ont plus de 15 ans.
Un diagnostiqueur certifié s’assure que l’installation ne présente aucun risque pour les habitants de la maison. Cependant, si l’installation a déjà subi des modifications et dispose d’un certificat de conformité, le diagnostic gaz n’est pas obligatoire. Le certificat de conformité doit dater de moins de 3 ans à la date où vous signez votre promesse de vente ou votre acte de vente avec votre acquéreur.
Tout comme le diagnostic de l’installation électrique, le diagnostic de gaz suit une méthodologie précise, inscrite dans l’arrêté du 6 avril 2007.
Il a lui aussi une durée de validité de 3 ans.
Quel diagnostic pour la vente d’une maison dans une zone spécifique ?
Le diagnostic termites
Le diagnostic termites sert à détecter la présence ou l’absence d’insectes xylophages, dont les plus connus sont les termites. Ces insectes peuvent mettre en danger la structure de votre maison en s’attaquant au bois, il est donc essentiel de les détecter avant la mise en vente, pour pouvoir les éliminer.
Les logements concernés sont les maisons individuelles et les copropriétés situées dans des zones infestées par les termites, ou à risque, selon un arrêté préfectoral. Pour savoir si votre maison fait partie de ces secteurs, vous pouvez consulter la carte des zones infestées.
Un professionnel certifié se charge de réaliser le diagnostic. Si des termites sont détectés, la vente n’est pas obligatoirement annulée. Cependant, un traitement anti-termites sera obligatoire. La durée de validité du diagnostic est de 6 mois.
L’état des risques
Le diagnostic d’état des risques évalue l’exposition du logement à des risques naturels, miniers, sismiques, randon, ou encore technologiques.
Ce diagnostic est obligatoire si votre maison en vente se situe dans certaines zones spécifiques. C’est notamment le cas des secteurs concernés par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), un plan de préservation des risques miniers (PPRM), ou un plan de prévention des risques technologiques (PPRT). Il peut également s’agir de zones de sismicité de niveau 2 à 5, de zones exposées au gaz radioactif nommé "randon", ou encore aux zones soumises au recul du trait de côte.
En tant que vendeur, vous réalisez vous-même ce diagnostic avant de mettre votre maison en vente. Pour cela, vous remplissez le formulaire de l’état des risques et pollutions.
Vous remettez ensuite le document à l’acheteur lors de sa première visite du bien. Le document doit alors dater de moins de 6 mois.
Le diagnostic bruit pour la vente d’une maison en zone aérienne
Le diagnostic bruit, également appelé l’état de nuisances sonores aériennes est obligatoire pour la location et la vente d’une maison, d’un immeuble, ou d’un bâtiment mixte. Il concerne également la vente des terrains constructibles. Il permet d’estimer l’ampleur des nuisances sonores, dans les zones situées à proximité des aéroports.
Pour le réaliser, il suffit de remplir le formulaire de l’état des nuisances sonores aériennes, et de l’inclure dans le dossier de diagnostic technique (DDT).
Si vous ne fournissez pas ce diagnostic avec l’acte de vente de votre maison, l’acquéreur peut saisir le tribunal, afin de demander l’annulation de la vente ou des dommages et intérêts.
Le diagnostic énergétique obligatoire pour la vente d’une maison
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le diagnostic de performance énergétique sert à évaluer la consommation d’énergie de votre logement. Ce diagnostic est indispensable pour la vente ou la location de votre maison. En effet, l’acheteur ou le locataire doivent être informés de la consommation énergétique de l’habitation, afin d’en estimer les frais.
Le DPE attribue des notes allant de G pour les logements les plus énergivores à A pour les plus performants. Il permet de mesurer les coûts en énergie, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre des bâtiments.
Pour réaliser le DPE, un diagnostiqueur certifié suit une méthodologie précise mise en place par l’Agence de la transition écologique (ADEME). Il contrôle notamment la qualité de l’isolation, la taille des pièces, le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, les éclairages, le type de bâtiment, ou encore le système de ventilation.
Il n’existe pas de prix officiel pour le DPE, chaque diagnostiqueur peut pratiquer les tarifs qu’il souhaite. La durée de validité varie quant à elle en fonction de la date de réalisation. Les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ne sont plus valables depuis le début de l’année 2023. Pour mettre votre maison en vente en 2024 ou après, vous devez avoir un diagnostic de performance énergétique délivré entre le premier janvier 2018 et le 30 juin 2021. Pour toutes les ventes à partir de 2025, un nouveau DPE doit être réalisé.
L’audit énergétique
Depuis le premier avril 2023, le diagnostic de performance énergétique n’est plus suffisant pour mettre en vente votre maison individuelle si elle est classée F ou G. En effet, les passoires thermiques nécessitent également la réalisation d’un audit énergétique, que vous devrez fournir à l’acquéreur.
Cet audit a pour objectif de dresser un état des lieux de la performance de votre logement. Il permet également de proposer des travaux adaptés à votre maison, afin de réduire sa consommation d’énergie et améliorer le confort des futurs acquéreurs.
En 2025, les maisons individuelles et les copropriétés classées E devront également présenter un audit énergétique pour pouvoir être mises en vente. En 2034, cette obligation concernera aussi les logements classés D.
L’audit énergétique doit être effectué par un professionnel RGE (reconnu garant de l’environnement), qui répond aux qualifications inscrites dans le décret n°2022-780 du 4 mai 2022. Pour réaliser cet audit, il visite votre logement, et prend en compte le DPE, vos factures de travaux, ainsi que les diagnostics immobiliers (gaz, électricité…).
Le document final contient une estimation de la performance énergétique du logement, des propositions de travaux, la performance énergétique estimée après les travaux, le coût estimé et les aides potentielles, ainsi que les conditions de la ventilation après les travaux.
Tout comme le DPE, l’audit énergétique n’a pas de prix fixe, il varie d’un professionnel à l’autre. Sa durée de validité est quant à elle de 5 ans.
Conclusion
Avant de mettre votre maison en vente, il est important de faire réaliser chaque diagnostic évoqué dans cet article. Ils jouent un rôle primordial pour la sécurité des futurs acquéreurs et des habitants, qu’ils soient locataires ou propriétaires occupants. Un dossier des diagnostics techniques incomplets peut vous exposer à des sanctions pénales. Veillez donc à faire appel à des professionnels certifiés pour chaque domaine d’expertise. Un dossier complet vous permettra alors de vendre votre maison plus rapidement et d’éviter tout risque de litige.
