Que vous soyez locataire depuis un an ou depuis une décennie, il est essentiel de connaître vos droits. Travaux, loyers, contrat de bail : dans cet article, nous nous intéressons aux baux de longue durée. Voici tout ce que vous devez savoir sur le droit du locataire après 10 ans de location.
Les droits du locataire
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 détaille les droits du locataire, tout au long du contrat de location. Voici les points importants à connaître.
Un logement décent et la jouissance paisible du bien
La loi fixe des critères de décence pour tous les logements mis en location. Ces critères visent à assurer le confort et la sécurité du locataire, pendant toute la durée du bail. Ils réglementent la surface habitable minimale, le bon fonctionnement des équipements, la propreté et la salubrité, ou encore les performances énergétiques.
En outre, le locataire doit pouvoir profiter pleinement de son bien sans être dérangé, et ce, du début à la fin du contrat. Cela signifie notamment que le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans l’accord du locataire, et doit impérativement respecter sa vie privée.
La protection contre les expulsions arbitraires
Le locataire a le droit de vivre en sécurité dans sa résidence principale. De ce fait, le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail et demander l’expulsion du locataire sans motif légitime. S’il a un motif réel et légitime, il doit alors respecter toutes les procédures légales, mais ne peut pas expulser son locataire du jour au lendemain.
La durée et le renouvellement du bail
Lors de la signature du bail de location, le locataire obtient le droit d’occuper le logement pendant une durée déterminée. Elle est généralement d’un an minimum pour un logement en location meublée, et de trois ans pour une location vide. Le locataire et le propriétaire peuvent également se mettre d’accord sur une durée plus longue. En outre, le contrat de bail peut se renouveler automatiquement à la date d’échéance, sauf si l’une des deux parties souhaite mettre fin au bail. Dans ce second cas, une procédure est à suivre (avec un délai de préavis à respecter).
L’encadrement et l’augmentation des loyers
Payer un loyer accessible et adapté au marché immobilier actuel fait partie des droits du locataire. Les zones les plus tendues en France sont donc soumises à un encadrement des loyers. Cet encadrement fixe des montants de loyer à ne pas dépasser. Ils varient en fonction de plusieurs critères comme la localisation du bien, sa taille, ou encore son année de construction. Cela permet d’aider les locataires à se loger plus facilement, en contraignant les propriétaires à ne pas appliquer des loyers trop élevés.
Si le contrat de bail autorise l’augmentation régulière du loyer, le locataire est également protégé par l’indice de référence des loyers (IRL). Cet IRL impose une limite dans l’augmentation des loyers. Il calcule le pourcentage maximal de hausse que le propriétaire peut appliquer.
Les réparations
Pendant toute la durée du contrat de location, le locataire doit se charger de l’entretien du logement et des petites réparations courantes. Cependant, il a le droit de faire appel à son propriétaire pour les réparations majeures. Il peut s’agir de réparations liées à la structure du logement, au système électrique, à la plomberie, aux fenêtres ou encore au système de chauffage par exemple.
Dans un cas de force majeur, le locataire a également le droit de faire intervenir lui-même des professionnels pour effectuer les réparations. Il peut ensuite transmettre la facture au propriétaire pour obtenir un remboursement. Ce cas de figure peut notamment se présenter si le propriétaire est injoignable alors que le logement nécessite une réparation d’urgence.
Les obligations du propriétaire
Fournir au locataire un logement décent
Comme nous venons de le voir, la première obligation du propriétaire est de fournir à son locataire un logement décent. Le bien doit donc remplir toutes les conditions de salubrité et de sécurité.
Garantir la jouissance paisible du bien
Le propriétaire a l’obligation de fournir au locataire un environnement de vie calme, ainsi que de respecter sa vie privée. Il ne peut pas entrer dans le domicile sans son accord, et doit prévenir à l’avance, afin de convenir d’une date de visite si nécessaire.
Prendre en charge les réparations nécessaires
Les réparations majeures sont à la charge du propriétaire. Il doit s’occuper de toutes les réparations qui sont liées à l’usure naturelle du bien. S’il confie son logement à une agence de gestion locative, ce sont les gestionnaires qui se chargent d’organiser les travaux en contactant les ouvriers compétents. Dans tous les cas, le locataire doit pouvoir jouir de son bien même pendant la durée des travaux.
Fournir au locataire tous les documents légaux
Lors de la signature du bail et de l’état des lieux d’entrée, le propriétaire doit fournir tous les documents légaux qui concernent le bien :
- Le diagnostic de performance énergétique
- Les constats des risques (exposition au plomb, pollution…)
- Le règlement de copropriété
- Une attestation d’assurance
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Tenir le locataire informé des changements
Le propriétaire a également l’obligation d’informer son locataire en cas de changements vis-à-vis du bien. Il peut s’agir des dates prévues pour des travaux, ou bien d’un changement de propriétaire ou de gestionnaire par exemple.
L’évolution du droit du locataire après 10 ans de location
L’état des lieux de sortie
Si le contrat de bail prend fin après 10 ans de location, le locataire et le propriétaire procèdent à un état des lieux de sortie. Il a pour objectif d’analyser le logement afin de s’assurer qu’il est conforme à l’état des lieux d’entrée. La conformité des deux états des lieux permet d’attester que le locataire a pris soin du logement pendant toute la durée du contrat. Le propriétaire ou l’agence de gestion locative dispose alors d’un mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire.
Il est également possible d’organiser un pré-état des lieux. Cela permet d’identifier les besoins de réparation avant l’état des lieux de sortie officiel. Il s’agit alors de déterminer la responsabilité du locataire et du propriétaire vis-à-vis des réparations à effectuer.
Si le logement présente des dégâts, l’enjeu est d’identifier s’ils sont causés par la vétusté naturelle liée au temps qui passe, ou par une négligence de la part du locataire.
En clair, si des dégâts ont été causés par une mauvaise utilisation des équipements ou par un manque d’entretien, c’est le locataire qui doit payer les réparations. En revanche, si ce sont des problèmes structurels, ou encore des équipements qui sont devenus obsolètes à cause du temps qui passe, c’est le propriétaire qui est alors responsable.
Une fois que les deux parties ont signé l’état des lieux de sortie, le locataire est en droit de récupérer son dépôt de garantie. Le propriétaire ne peut alors plus lui imputer des défauts, car il n’est officiellement plus locataire.
Les conditions de renouvellement ou de résiliation du bail
Le renouvellement du bail
Après 10 ans de location, le locataire a toujours le droit à un renouvellement de bail standard. Cela signifie que le contrat se renouvelle automatiquement et pour une durée similaire. Les droits et les obligations du locataire et du propriétaire restent également les mêmes (logement décent, entretien du logement, réparations courantes à la charge du locataire, réparations majeures à la charge du propriétaire…).
La résiliation du bail
Le droit du locataire en termes de sécurité de logement reste inchangé après 10 ans de location. Il dispose toujours d’une protection qui empêche le propriétaire de l’expulser sans raison valable. Pour mettre fin au bail, le bailleur doit en effet avancer un motif légitime et sérieux. Il peut notamment s’agir de loyers impayés, de défaut d’assurance, de dégradations, ou encore de la vente du bien immobilier par exemple.
En outre, un locataire ou un propriétaire qui souhaite résilier le bail de location doit suivre la procédure légale. Cela implique de respecter le délai de préavis.
Les réparations et les améliorations après 10 ans de location
Les responsabilités vis-à-vis des réparations
Comme nous venons de le voir, les réparations qui relèvent de la responsabilité du locataire et du propriétaire restent les mêmes après 10 ans de location.
Exemples de réparations à la charge du locataire :
- Le nettoyage courant : vitres, sols, murs, meubles, plafonds…
- L’entretien : serrures, charnières, poignées de porte…
- Les petites réparations : remplacer les ampoules et les fusibles, boucher les petits trous dans les murs, réparer les petites fissures, changer les joints de la plomberie…
- Les équipements : entretenir le système de chauffage, nettoyer les filtres du ballon d’eau chaude, dépoussiérer la VMC, déboucher les éviers, détartrer les sanitaires…
- Le jardin : entretenir les haies et la pelouse, nettoyer les gouttières…
Exemples de réparations à la charge du propriétaire :
- Réparations des dommages importants aux murs, au toit, au sol…
- Travaux de rénovation énergétique
- Réparations sur le gros œuvre : infiltrations d’eau, fondations…
- Mise aux normes des installations électriques, de la chaudière, de la plomberie et des canalisations
- Réparation ou remplacement des équipements défectueux ou obsolètes
- Maintien de l’isolation et de l’étanchéité du logement
- Ravalement de façade ou peintures extérieures
- Mises aux normes de sécurité
Les améliorations dans le logement
Exiger des améliorations dans le logement n’est pas un droit du locataire après 10 ans de location. En effet, peu importe la durée du contrat, le propriétaire n’a pas l’obligation d’apporter des améliorations au bien.
Les améliorations peuvent par exemple concerner la rénovation des meubles de cuisine, la modernisation de la salle de bain, l’installation de serrures renforcées, l’installation d’un vitrage plus épais, ou encore l’installation d’un système de vidéosurveillance.
Les possibilités d’amélioration sont nombreuses. Cependant, il est important de différencier les améliorations facultatives et les réparations nécessaires.
Des travaux d’amélioration énergétique peuvent être obligatoires si le logement ne correspond pas aux normes thermiques en vigueur. En revanche, si le logement affiche un score de DPE conforme, le propriétaire n’a pas l’obligation de réaliser des améliorations.
BON À SAVOIR : Le dialogue et la négociation sont les meilleurs moyens de trouver un terrain d’entente avec son propriétaire pour obtenir des améliorations dans le logement. Même si des améliorations ne sont pas obligatoires, il est parfois possible de trouver un accord.
L’augmentation du loyer après 10 ans de location
Les règles à respecter pour augmenter le loyer
La loi n°2022-1158 du 16 août 2022 dédiée à la protection du pouvoir d’achat impose des limites à l’augmentation des loyers. Pour réviser le montant du loyer, le propriétaire a donc des règles à respecter.
Tout d’abord, la révision du loyer doit être inscrite dans les clauses du bail pour pouvoir être légale. La révision doit ensuite être effectuée une fois par an maximum, il s’agit de la révision annuelle. Le montant est lui aussi réglementé. En effet, le loyer doit être révisé selon le montant de l’Indice de Référence des Loyers, qui applique un taux à ne pas dépasser. Pour réviser le loyer, le propriétaire doit donc se référer au taux en vigueur au moment de la révision (le taux évolue tous les trimestres.).
Le contrôle des loyers
Le droit du locataire après 10 ans de location reste le même en ce qui concerne les loyers. Il dispose en effet du droit à être protégé contre les hausses abusives du loyer :
- Hormis la révision annuelle du loyer, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer arbitrairement.
- L’encadrement du loyer dans les zones tendues permet aux locataires de se loger à des loyers raisonnables.
- Le locataire peut contester une augmentation de loyer s’il la considère comme abusive.
- Le loyer n’augmente pas de façon automatique après des années de location. Les règles à respecter sont toujours les mêmes.
BON À SAVOIR : en cas de doute sur l’augmentation du loyer ou sur tout autre élément, le locataire peut demander l’assistance d’une association de protection des locataires.
Conclusion
Le droit du locataire après 10 ans de location est donc assez similaire, quelle que soit la durée du bail. Les types de travaux et l’entretien qui incombent aux locataires et aux propriétaires bailleurs restent identiques. Le locataire ne dispose pas de droits supplémentaires ou « bonus » après une longue période de location.
Faire appel à un professionnel de la gestion locative est une bonne solution pour connaître ses droits en tant que locataire et se faire accompagner pendant toute la durée du bail. Si vous avez besoin d’informations supplémentaires, n’hésitez pas à contacter un conseiller de l'agence de gestion locative en ligne Manda.
