L’encadrement des loyers a été mis en place notamment par le décret N°2017-1198 du 27 Juillet 2017, qui précise les logements concernés par cette règlementation. Le principe est simple: Contrôler l’évolution des loyers sur certaines zones. Les loyers doivent donc suivre des règles pour être augmentés, et dans certains cas, des plafonds de loyer sont mis en place, on parle alors de «plafonnement des loyers», mesure prenant place au sein de l’encadrement des loyers. Ce dispositif a donc un impact très important sur le marché de la location en France et chaque bailleur doit vérifier si ces règles le concernent ou non. Par ailleurs, lors d’un investissement, il est important de s’interroger sur les règles de cet encadrement des loyers afin de préparer son projet. Manda, l'expert de la gestion locative accompagne au quotidien ses clients dans l’analyse des règles en vigueur pour fixer un loyer et lancer la location de votre logement.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
Les zones tendues
L’encadrement des loyers consiste à contrôler l’évolution des loyers pour les logements vides ou meublés dans des zones précises. Ce contrôle est une limitation de leur augmentation, et ces zones correspondent à des secteurs dans lesquels la demande dépasse l’offre de logement, on parle alors de «zones tendues». 28 principales agglomérations françaises sont donc encadrées par ce dispositif, cela représente plus de 1000 communes. Vous retrouverez la liste précise de ces villes dans l’article détaillant le mode opératoire de l’encadrement !
L’application de l’encadrement des loyers
Le principe est simple : Le propriétaire d’un logement en location en zone tendue ne peut augmenter son loyer entre deux locataires, ou lors du renouvèlement du bail. La seule augmentation possible reste donc la révision du loyer annuel en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).
Les exceptions à cet encadrement
Certaines exceptions existent, permettant alors au bailleur d’augmenter son loyer lors de la relocation de son logement:
- Un loyer manifestement sous évalué (attention, il faudra pouvoir le prouver avec des références de loyers).
- Des travaux d’amélioration représentant plus de 50% des loyers de l’année précédente. On pourra alors augmenter le loyer dans la limite de 15% du montant des travaux, répartis sur l’année.
- Des travaux d’amélioration représentant plus d’un an de loyers, alors la fixation du loyer devient libre.
- Absence de locataire pendant plus de 18 mois.
Ces exceptions sont détaillées dans cet article de notre blog !
Le plafonnement des loyers en 2023
Avec le dispositif de l’encadrement des loyers, une autre mesure est présente, pour des zones très précises: Il s’agit du plafonnement des loyers. Le plafonnement des loyers consiste à appliquer des loyers de références lors de la fixation du loyer, même en cas de première mise en location. Ces loyers de références sont déterminés en fonction du nombre de pièces, de l’époque de construction du logement et de la typologie de la location (meublée ou vide). Vous obtenez alors les loyers de référence applicables à votre logement en fonction de sa surface. Ce loyer de «base» ne doit donc pas dépasser le «loyer de référence majoré».
Un propriétaire souhaitant mettre son bien en location à Paris devra donc respecter le plafonnement des loyers dans la fixation du premier loyer appliqué, puis respecté l’encadrement des loyers lors des renouvèlements ou des changements de locataires. Dans certains cas très précis, la loi prévoit la possibilité d’appliquer un «loyer de complément», qui viendrait dépasser le plafond pour des prestations exceptionnelles. Un de nos articles détaille précisément le plafonnement des loyers ! Toutes les communes en zones tendues, ont le droit de demander à appliquer le plafonnement des loyers depuis la loi ELAN du 25 Novembre 2018, on pourrait donc s’attendre à voir apparaître ce dispositif sur d’autres secteurs également.
Retour de l’encadrement des loyers : L’impact sur les baux en cours.
L’encadrement des loyers est en place depuis un certain temps, et le plafonnement des loyers avait été supprimé en 2017 sur Paris, pour être à nouveau instauré en 2019. Ces dispositifs ont un impact immédiat sur les locations en cours.
Les bailleurs face à l'encadrement des loyers
Chaque propriétaire doit respecter le plafonnement des loyers (s’il est concerné) lors de la première mise en location, puis respecter l’encadrement des loyers lors des futurs locations de son bien. S’il souhaite augmenter son loyer entre deux locataires, il devra prouver que sa situation correspond bien à une exception prévue par la loi. Le bail doit d’ailleurs contenir ces informations afin d’informer le locataire. Lors d’un renouvèlement du bail, si le bailleur souhaite augmenter son loyer, ceci devra être notifié au locataire par écrit, en précisant la raison prévue par la loi.
Les locataires face à l'encadrement des loyers
Lors d’une mise en location, le locataire peut exercer un recours auprès du bailleur, dans les 3 mois qui suivent la conclusion du bail, si le loyer venait à dépasser le loyer de référence majoré, dans les zones ou le plafonnement des loyers est appliqué. Lors d’un renouvèlement, si le locataire souhaite exercer une action en diminution de loyer, il peut faire cette demande au bailleur, 5 mois avant le terme du bail, et en prenant en compte le loyer de référence majoré en vigueur à la date de la demande. En cas de litige, c’est la commission départementale de conciliation qui devra être saisie afin de parvenir à un accord. Le dispositif d’encadrement des loyers permet donc de règlementer la fixation des loyers et leur évolution au fur et à mesure des années. Il est très important pour un bailleur de se renseigner sur les règles applicables à son logement lors de sa mise en location afin d’éviter tout litige avec son locataire par la suite. Le plafonnement des loyers, régulièrement attaqué comme en 2017, pourrait se voir instauré dans de nombreuses communes, ou bien être retiré suivant les phases d’expérimentation en cours.
