Le marché de l’immobilier bordelais est particulièrement dynamique, et ce, depuis plusieurs années. L’attractivité de la ville entraîne une demande locative en constante augmentation, ce qui a provoqué une flambée des prix des locations. Depuis 2022, les loyers sont donc encadrés, afin de limiter l’inflation et favoriser l’accès aux logements. Ce dispositif vise également à protéger les propriétaires et les locataires en régulant le montant des loyers dans les contrats de bail. Voici ce que vous devez savoir sur l’encadrement des loyers à Bordeaux.
L’encadrement des loyers, c’est quoi ?
L’encadrement des loyers est une mesure gouvernementale qui a connu plusieurs évolutions au fil des années. Aujourd’hui, c’est la loi Elan qui fixe les règles de cet encadrement, en appliquant des montants de loyers à ne pas dépasser dans les zones tendues. Ces zones se distinguent par leur très forte demande locative, qui rend l’accès au logement difficile pour de nombreux ménages. Les propriétaires et les locataires doivent respecter les conditions stipulées dans le contrat de bail pour assurer une location équitable.
L’encadrement des loyers a donc trois objectifs principaux. Il vise à limiter le montant des loyers pour empêcher l’explosion des prix, à faciliter l’accès aux logements pour les locataires et les futurs locataires, ainsi qu’à éviter les effets de spéculation immobilière. De plus, ce dispositif aide les propriétaires bailleurs à maintenir des contrats de bail justes et équilibrés.
En France, les loyers peuvent être encadrés de deux manières. Certains logements sont tout d’abord soumis à différentes réglementations. Il s’agit par exemple des habitations dépendant de la loi 1948, des bâtiments HLM, des locations meublées de tourisme, des sous-locations, ou encore des logements conventionnés par l’Anah. Chacun de ces dispositifs applique des règles en matière de loyers, afin de les limiter selon des critères précis et à travers des contrats de bail adaptés.
Le second type d’encadrement des loyers en France concerne certaines zones tendues spécifiques. Il s’agit notamment de Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, la zone Plaine commune (comme Aubervilliers, La Courneuve ou encore Saint-Denis), ainsi que la zone Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Montreuil…). Dans ces zones tendues, les loyers sont plafonnés à l’aide de trois indicateurs que nous allons voir dans la suite de cet article : le loyer de référence hors charges, le loyer minoré et le loyer majoré. Les locataires peuvent utiliser un simulateur en ligne pour estimer la conformité de leur loyer avec les plafonds en vigueur à la date de signature du bail.
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L’encadrement des loyers à Bordeaux
Fonctionnement, dates et logements concernés
L’encadrement des loyers à Bordeaux a été demandé par la commune en novembre 2020, avant d’être validé par décret le 2 septembre 2021. Il est ensuite entré en vigueur pour tous les baux signés ou renouvelés à partir du 15 juillet 2022. L’encadrement des loyers concerne les locations nues et les locations meublées, les colocations, ainsi que les baux mobilité. Les propriétaires doivent s'assurer que les contrats de bail respectent les montants fixés par la réglementation en vigueur.
Tout comme les autres villes concernées par cette réglementation, les loyers de Bordeaux sont réglementés chaque année par un arrêté préfectoral. Celui-ci désigne le loyer de référence médian, le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. Pour rappel, le loyer de référence majoré est 20% plus élevé que le loyer de référence médian. Le loyer de référence minoré, quant à lui, est 30% inférieur au loyer de référence médian. Les propriétaires bailleurs doivent s'assurer que le montant du loyer fixé dans le contrat ne dépasse pas ces seuils pour éviter toute contestation de la part des locataires.
Simplification de l'estimation des loyers
Il est désormais possible d'estimer rapidement le montant de votre loyer de référence grâce à des simulateurs en ligne. Ces outils prennent en compte les caractéristiques spécifiques de votre logement, comme l'époque de construction, le type de location, et le nombre de pièces, afin d'ajuster le loyer en fonction des conditions du marché au moment de la signature du bail.
Les zones géographiques de l’encadrement des loyers à Bordeaux
La ville de Bordeaux est divisée en quatre secteurs. Les plafonds mis en place par l’encadrement des loyers varient en fonction de chaque zone.
La zone 1 englobe une bonne partie du centre-ville. Elle concerne notamment les quartiers Quinconces, Mériadeck, Saint-Genès, ou encore Paul Doumier. La zone 2 se compose de secteurs proches du centre, mais également de quelques zones en périphérie. Elle englobe par exemple une partie du quartier Caudéran et Mondésir, le nord-ouest du quartier Saint-Michel, le nord-ouest des Pins-Francs, ainsi qu’une partie du sud de la ville : Nansouty et Saint-Jean. La zone 3 s’étale sur des secteurs plus disparates, comme La Bastide, Cardoze, Les Pins-Francs, ou encore le sud-est du quartier Saint-Jean. Enfin, la zone 4 concerne surtout la périphérie sud-est et nord-est de Bordeaux. Les agences immobilières locales offrent des services spécialisés pour aider les propriétaires et les locataires à trouver un logement adapté à leur localisation préférée.
Les règles de l’encadrement des loyers à Bordeaux
Calculer le loyer maximal à Bordeaux
Comme nous l’avons vu précédemment, l’encadrement des loyers à Bordeaux fixe trois types de loyers. Le loyer de référence (loyer médian), est calculé selon une moyenne des prix du marché, prenant en compte les montants pratiqués par les propriétaires bailleurs dans la région pour une année donnée.
Ce loyer de référence dépend de plusieurs caractéristiques, telles que :
- L’année de construction du logement (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1970 et 1990 ou bien après 1990)
- Le secteur géographique (les 4 zones)
- La surface habitable
- Le nombre de pièces
- Le type de logement (maison ou appartement)
Le loyer de référence minoré est calculé de la façon suivante :
Loyer de référence médian – 30% ou Loyer de référence médian x 0,70.
Le loyer de référence majoré est quant à lui calculé comme ceci :
Loyer de référence médian + 20% ou Loyer de référence médian x 1,20.
Simuler votre loyer de référence
En complément, des simulateurs en ligne sont accessibles pour vous aider à vérifier si votre loyer respecte les plafonds imposés à la date de signature du contrat de bail. Ces outils permettent de saisir directement la surface habitable et le montant actuel de votre loyer pour obtenir une estimation instantanée de sa conformité aux règles d'encadrement.
Lors de la première location de votre logement, votre loyer maximal ne peut pas excéder le loyer de référence majoré. Dans le cas contraire, votre locataire est en droit d’entamer une procédure judiciaire, impliquant possiblement un juge ou un conciliateur de justice, pour obtenir la diminution du loyer et contester le montant indiqué dans le contrat de bail.
Pour connaitre rapidement le loyer maximal de votre logement à Bordeaux, vous pouvez toutefois vous passer des calculs. En effet, vous pouvez directement vous référer au tableau situé à l’annexe 3 de l’arrêté préfectoral de l’encadrement des loyers à Bordeaux, que vous pouvez télécharger en format PDF pour une consultation facile.
En outre, Manda met à votre disposition un simulateur de loyer à Bordeaux. Il vous suffit d’entrer les caractéristiques de votre logement pour connaître les estimations du loyer de référence, minoré et majoré, facilitant ainsi la fixation du montant approprié dans votre contrat de bail.
Fixer le loyer lors d’un renouvellement du bail
Renouvellement à moins de 18 mois
Si vous renouvelez votre bail après une période d’inoccupation de moins de 18 mois, plusieurs règles peuvent s’appliquer. Le nouveau loyer peut se calculer en fonction de la date de la dernière réévaluation, ou en fonction du montant de travaux de rénovation réalisés par le propriétaire, par exemple.
Pour en savoir plus sur la relocation, n’hésitez pas à consulter le détail de l’encadrement des loyers sur le site des services publics ou télécharger la page PDF correspondante pour référence future.
Cependant, il est important de retenir que tous les cas de figure appliquent une règle en commun : celle de ne pas dépasser le loyer de référence majoré lors du renouvellement de bail, conformément aux dispositions de la loi. Tout dépassement peut entraîner une procédure juridique de la part du locataire pour contester le montant du loyer fixé dans le contrat.
Renouvellement à plus de 18 mois
Si votre logement reste inoccupé pendant plus de 18 mois, vous pouvez réévaluer le montant du loyer sans règles précises. Cependant, vous devrez respecter l’indice de référence des loyers (IRL), et, là encore, ne pas dépasser le loyer de référence majoré stipulé dans le contrat de bail. Toute action non conforme peut être contestée par le locataire, entraînant des procédures juridiques.
Le complément de loyer
Le complément de loyer peut être un moyen pour les propriétaires d’augmenter votre loyer au-delà du plafond majoré. Cependant, tous les propriétaires ne sont pas autorisés à le faire. Pour pouvoir légalement appliquer un complément de loyer à votre contrat de bail, votre logement doit présenter des caractéristiques particulières. Celles-ci peuvent concerner la localisation du bien, ou bien les équipements qu’il contient. Voici quelques exemples de critères qui peuvent justifier un complément de loyer :
- Une proximité immédiate ou une vue sur un monument historique
- La présence d’un jacuzzi, sauna ou piscine
- Un balcon de plus de 9m² dans une zone à forte densité de population
- Un jardin en plein centre-ville
- Une grande hauteur sous plafond
En clair, le complément de loyer se justifie par des caractéristiques exceptionnelles du logement par rapport aux autres logements de même catégorie et sur un même secteur, ce qui doit être clairement indiqué dans le contrat de bail entre le propriétaire et le locataire.
A contrario, certains critères vous interdisent automatiquement d’appliquer un complément de loyer. C’est notamment le cas si le DPE de votre logement est de classe F ou G. La loi du 23 novembre 2018 liste 8 autres caractéristiques qui interdisent le complément, protégeant ainsi les locataires contre des pratiques injustes de la part des propriétaires.
Des sanitaires présents sur le palier du logement
Enfin, le complément de loyer est également interdit dans le cadre d’un bail mobilité. En cas de complément abusif, votre locataire peut entamer une procédure judiciaire en contactant un conciliateur de justice dans les trois mois suivant la signature du bail. Cette action peut être portée devant un juge si une conciliation n'est pas possible, garantissant ainsi le respect des règles de l'encadrement des loyers.
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Les avantages de l’encadrement des loyers à Bordeaux
Comme nous l’avons vu précédemment, l’encadrement des loyers à Bordeaux vise à faciliter l’accès aux logements pour un maximum de locataires. Cela leur permet de se loger pour des prix raisonnables, malgré des revenus limités, et de bénéficier de contrats de bail équilibrés qui protègent leurs intérêts.
En tant que bailleur, vous pouvez voir ces plafonds comme une potentielle perte de revenus locatifs pour vous. Cependant, cet encadrement est surtout un avantage, même pour vous. En effet, lutter contre l’explosion des prix des loyers permet de maintenir la demande locative à Bordeaux, ce qui vous permet de pérenniser vos revenus dans le secteur immobilier. Dans le cas contraire, les locataires en capacité de louer votre logement se feraient de plus en plus rares. Votre bien resterait vacant de plus en plus longtemps, et votre rentabilité locative serait impactée.
L’encadrement des loyers à Bordeaux permet donc de conserver des loyers abordables pour les locataires, et des revenus constants pour les propriétaires grâce à une régulation juste des montants des loyers dans les contrats de bail.
Les inconvénients de l’encadrement des loyers à Bordeaux
En fonction des caractéristiques de votre logement, l’encadrement des loyers à Bordeaux peut représenter un inconvénient financier pour votre activité locative. En effet, si vos charges locatives sont plutôt importantes, les plafonds des loyers peuvent vous limiter et imputer votre rentabilité locative. Cela est d’autant plus vrai si vous n’avez pas la possibilité d’appliquer un complément de loyer à votre contrat de location. De ce fait, pour certains bailleurs, le choix le plus rentable est d’orienter leurs investissements locatifs vers des villes qui ne sont pas considérées comme des zones tendues. Des villes où cet encadrement ne s’applique donc pas, facilitant ainsi la gestion locative pour les propriétaires.
Les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers à Bordeaux
Le non-respect de l’encadrement des loyers à Bordeaux vous expose à une amende conformément à la loi. Celle-ci peut s’élever à 5000€ pour une personne physique et à 15 000€ pour une personne morale, compromettant ainsi la validité du contrat de bail et pouvant entraîner des sanctions supplémentaires.
Voici un schéma récapitulatif des recours possibles en fonction du montant du loyer et de sa réévaluation :
Conclusion
L’encadrement des loyers à Bordeaux, mis en place depuis 2022, est une mesure nécessaire pour préserver l’accès au logement et réguler le marché immobilier tendu. En tant que propriétaire-bailleur, il est de votre devoir de respecter cette réglementation, afin d’exercer votre activité locative en toute légalité. Pour fixer un loyer correspondant aux plafonds en vigueur et pour faciliter la gestion locative de votre bien, n’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel. Les experts Manda sont à votre disposition pour accompagner dans la gestion de votre bien à Bordeaux, que ce soit pour la signature du contrat de bail ou pour toute action de conciliation en cas de litige avec un locataire.
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FAQ
Quels logements ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers à Bordeaux
Les bâtiments HLM, soumis à la loi 1948, ou bien conventionnés par l’Anah ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers à Bordeaux. Il en est de même pour les locations de tourisme et les résidences de services, telles que les résidences étudiantes par exemple. Toutes ces habitations respectent en effet d’autres plafonds de loyers en fonction du dispositif et de leurs caractéristiques, permettant aux propriétaires de gérer leurs contrats de location selon des règles spécifiques.
Les loyers de référence sont-ils différents d’une ville à l’autre ?
Oui. Chaque ville fixe des loyers de références différents, car ceux-ci sont calculés selon les prix du marché local. En fonction de la ville et du quartier, un même logement ne sera pas soumis aux mêmes plafonds, ni aux mêmes conditions d’application de complément de loyer, ce qui peut être vérifié à l'aide d'un simulateur ou en consultant les agences immobilières locales.
Quelles sont les locations concernées par l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers peut aussi bien concerner une location vide qu’une location meublée. Le logement doit cependant être utilisé à titre de résidence principale, et les contrats de bail doivent refléter les montants des loyers conformes aux réglementations en vigueur pour protéger les droits des locataires et des propriétaires.
