À l’approche des Jeux olympiques de Paris 2024, les locations de courtes durées génèrent une demande locative particulièrement élevée. Les propriétaires sont donc de plus en plus nombreux à mettre en location leur logement, dans l’espoir de maximiser leurs gains. Dans cet article, nous détaillons les éléments qui influencent la rentabilité d’une location saisonnière.
Qu’est-ce que la location saisonnière ?
La location saisonnière concerne les logements meublés de tourisme. Selon la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, le contrat de location peut s’étendre jusqu’à un maximum de 90 jours consécutifs avec le même locataire. La plupart du temps, la location saisonnière concerne des maisons et des appartements en copropriété, situés dans des lieux touristiques et prisés, car elle s’adresse à une cible de vacanciers. Les secteurs les plus rentables sont donc à proximité des montagnes, des plages et des lieux historiques et culturels.
En tant que logements meublés, les locations saisonnières doivent fournir tous les équipements obligatoires pour assurer le confort des locataires pendant leurs séjours. Ces équipements sont inscrits dans le décret qui réglemente les logements décents.
Le marché de la location saisonnière
Le marché immobilier locatif saisonnier est particulièrement dynamique en ce moment. Dans la capitale et ses alentours, les Jeux olympiques de Paris 2024 sont essentiellement responsables de l’explosion de la demande des locations de courte durée.
L’afflux de plusieurs millions de touristes ont en effet poussé de nombreux propriétaires parisiens à mettre en location leur logement pendant la période des JO, qu’il s’agisse de leur résidence principale, secondaire, ou d’un logement loué de manière standard.
Les prix des loyers pour ce type de location ont donc considérablement augmenté. Cependant, le marché locatif se stabilisera à la fin de l’événement, pour revenir à des tarifs plus raisonnables. Après les JO, beaucoup de propriétaires envisageront donc de passer de la location saisonnière à la location longue durée.
Les avantages de la location saisonnière
Le rendement locatif élevé
Le premier avantage de la location saisonnière est le rendement locatif élevé. En effet, les bailleurs fixent le montant du loyer librement, sans contraintes liées à l’encadrement des loyers, même dans les zones tendues. Seules les locations longues durées peuvent être réglementées, avec des plafonds de loyers. Les propriétaires peuvent donc louer leurs logements saisonniers avec un prix à la nuitée plus élevé que s’il s’agissait d’une résidence principale. De plus, les montants des loyers sont généralement plus hauts en location meublée.
En outre, les locataires ne restent pas plus de 90 jours dans ces logements. Cela offre aux bailleurs de nombreuses opportunités pour augmenter le prix du loyer entre deux locations, si les prix du marché évoluent en ce sens. Ils peuvent alors s’adapter rapidement aux fluctuations de prix afin de maximiser leur rendement. Les JO de Paris 2024 que nous avons évoqués précédemment en sont un parfait exemple, puisque le marché de la location saisonnière voit ses prix augmenter rapidement.
La flexibilité d’usage
Les propriétaires bailleurs des locations saisonnières peuvent louer leur bien pendant la saison haute afin de maximiser leurs revenus, puis l’occuper pendant la saison basse, afin d’avoir une résidence secondaire ou une maison de vacances. Ce type de logement offre ainsi une très bonne flexibilité d’usage, qui permet aux propriétaires d’en disposer comme ils le souhaitent, sans les contraintes d’un contrat de bail de longue durée. Il s’agit d’une combinaison des avantages financiers et de confort.
La minimisation des risques
La location saisonnière permet de réduire les risques locatifs, au niveau financier, mais également au niveau des dégradations. Les risques financiers sont minimisés, car les séjours sont payés à l’avance, souvent en ligne, via les plateformes de location (airbnb, booking…). Les bailleurs évitent ainsi les risques de loyers impayés qui peuvent survenir lors d’une location longue durée, quand les loyers sont payés mensuellement.
Les risques de dégradations sont également réduits, car les locataires restent en place pendant une période courte.
Les coûts associés à la location saisonnière
Les frais d’entretien
L’entretien des logements en location saisonnière peut représenter un budget assez important. En effet, dans la plupart des cas, des professionnels interviennent dans les biens entre chaque réservation, afin de procéder à un nettoyage complet. Les coûts varient en fonction de la taille du logement, du nombre de pièces et des équipements présents. En moyenne, sur les plateformes comme Airbnb, les frais de nettoyage sont compris entre 30 et 150€.
La maintenance et les petites réparations peuvent s’ajouter aux frais d’entretien. Les interventions les plus courantes concernent la plomberie, l’électricité ou encore l’entretien des appareils électroménagers.
Les frais de gestion et de communication
Un logement meublé de tourisme nécessite un certain budget dédié à la gestion locative, ainsi qu’au marketing.
La gestion locative peut être assurée par une agence spécialisée, ou par un agent immobilier indépendant. Cela représente un budget plus ou moins conséquent en fonction des professionnels sélectionnés et de la fréquence de location du bien. Le propriétaire peut également s’occuper de la gestion seul, mais cela demande du temps et de l’investissement.
Ce type de location nécessite également un budget régulier pour la communication en ligne, qui permet d’attirer des locataires. Les plateformes comme Airbnb et Booking prennent généralement entre 3 et 15% de marge sur le montant de chaque réservation. À cela s’ajoutent les opérations marketing, comme le boost de publications sur les réseaux sociaux, le référencement, ou l’utilisation d’annuaires payants par exemple.
Les taxes et les assurances
Assurer son logement est aussi important en location saisonnière qu’en location longue durée. Les principaux contrats à financer sont les suivants :
- Une assurance-habitation ou assurance multirisque habitation (MRH)
- Une assurance de responsabilité civile propriétaire non occupant (PNO)
- Les charges de copropriété
- Les taxes locales
- Une assurance de loyer impayé et dégradation (optionnelle)
- La taxe foncière
- Les impôts sur le revenu (en fonction du régime fiscal micro-bic ou du régime réel)
Les facteurs qui influencent la rentabilité d’une location saisonnière
L’emplacement
La localisation du bien joue un rôle déterminant dans la rentabilité d’une location saisonnière. Comme nous l’avons vu précédemment, les logements qui génèrent le rendement le plus élevé sont ceux qui sont les plus prisés par les vacanciers. Les lieux touristiques sont donc à privilégier. Ils attirent une demande locative élevée, que ce soit de la part des Français ou des touristes étrangers. On pense notamment à :
- La montagne, à proximité des stations de ski
- Les côtes, en bord de mer et d’océan
- Les grandes villes culturelles et historiques
- La campagne ou les secteurs plus reculés qui disposent de points d’intérêt rares
Certains emplacements seront plus prisés que d’autres en fonction de la saisonnalité (les stations de ski en hiver et les plages en été par exemple).
Le type de bien
Les caractéristiques du bien immobilier jouent également un rôle majeur dans sa valeur locative. La surface habitable et le nombre de pièces déterminent tout d’abord la capacité d’accueil. Plus le logement peut accueillir de locataires, plus son prix à la nuitée est élevé.
La qualité du bien est également essentielle. Elle prend en compte la modernité des meubles, de la décoration et des équipements, ainsi que la qualité de l’agencement et la propreté.
Les services associés
Les services annexes permettent d’améliorer l’expérience des locataires et justifient une augmentation du prix des locations. Il peut s’agir de :
- Petits déjeuners et de repas préparés sur place ou livrés
- Services de nettoyage pendant le séjour
- Technologie et divertissement : wifi haut débit, télévision, ordinateur, abonnements à des plateformes de streaming
- Équipements supplémentaires pour les enfants
- Équipements de sports et de loisirs
- Spa, massages, cours de yoga, fitness
- Organisation d’excursion pour des activités locales
- Sécurité : alarmes, coffre-fort…
Comment maximiser la rentabilité d’une location saisonnière ?
Optimiser l’annonce
Le marketing et la communication sont des leviers indispensables pour optimiser la rentabilité d’une location saisonnière. Communiquer efficacement permet de maximiser la visibilité du logement et d’attirer une demande locative importante. Pour cela, il faut multiplier les canaux de diffusion, et soigner l’annonce immobilière.
L’annonce doit présenter un descriptif détaillé et attrayant du logement, en mettant en avant tous les points forts sans faire de publicité mensongère. Les visuels doivent être de qualité professionnelle, afin de présenter le bien sous son meilleur jour et susciter l’envie chez les locataires potentiels. Avant de prendre les photos et les vidéos, il faut donc s’assurer de ranger parfaitement les pièces et d’optimiser la luminosité.
L’ensemble de l’annonce doit être clair, ne pas porter à confusion et permettre aux locataires de contacter rapidement le propriétaire, ou d’accéder facilement à la plateforme de réservation.
Gérer sa réputation en ligne
La réputation en ligne est primordiale pour un propriétaire bailleur en location saisonnière. En effet, les avis positifs des anciens locataires influencent grandement le choix des futurs locataires. En plus de présenter un logement parfaitement propre et accueillant, les bailleurs ont intérêt à soigner les échanges avec les locataires, en se montrant cordiaux et réactifs. Ils obtiennent ainsi de bonnes évaluations sur les plateformes telles que Airbnb ou encore Booking.
Les mauvais avis, en revanche, peuvent susciter la méfiance des futurs locataires et faire chuter la demande drastiquement, ce qui impacte la rentabilité de la location.
Profiter des événements particuliers
Les événements ponctuels ou exceptionnels sont d’excellentes occasions d’augmenter la rentabilité d’un logement touristique. Cela permet de générer un attrait particulièrement élevé de la part des locataires, sur une période limitée. C’est notamment le cas des JO de Paris 2024, qui entraînent une explosion de la demande pour les locations de courte durée, dans toute la capitale et les villes alentour.
Les propriétaires peuvent donc profiter de cette occasion pour réaliser une nouvelle estimation de loyer et augmenter les prix pour maximiser leurs revenus locatifs.
Conclusion
La rentabilité d’une location saisonnière varie considérablement en fonction de la localisation, du type de bien et de la saisonnalité. Certaines opportunités peuvent permettre aux propriétaires d’augmenter rapidement leurs revenus, comme les JO de Paris 2024.
Comme toutes les locations, la communication, la gestion locative, le régime fiscal et l’organisation rigoureuse sont des éléments déterminants, qui influenceront directement la rentabilité. Pour maximiser leurs gains, les propriétaires ont donc tout intérêt à s’entourer de professionnels de leur secteur.
