La location saisonnière concerne la mise à disposition d'une résidence principale ou d'une résidence secondaire sur une courte durée. La fiscalité de la location saisonnière est un sujet qui préoccupe les propriétaires bailleurs. Ce type de location est soumis à des règles spécifiques qu'il convient de maîtriser pour optimiser sa rentabilité locative. Fiscalité de la location saisonnière et rentabilité locative : votre expert de la gestion locative Manda fait le point.
Location saisonnière : quelles spécificités ?
Avant d’aborder les points concernant la fiscalité location saisonnière, quelles sont les spécificités de ce type de location ? La location saisonnière est une forme de location meublée. Elle est caractérisée notamment par sa durée, plus courte qu’une location immobilière « classique ». La location courte durée est régie par le Code civil et par le Code du tourisme. Au titre du texte de loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), « est considérée comme une location saisonnière (…) la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs ». De courte durée par définition, la location saisonnière peut s’effectuer à la journée, à la semaine ou encore au mois. La location doit ainsi être destinée à un usage de vacances et de tourisme. Il s'agit d'un type de location très courant dans les grandes villes de France comme Lyon, Toulouse et Bordeaux.
Les régimes d'imposition pour une location saisonnière
La location saisonnière n’est pas soumise aux mêmes règles que les baux d’habitation classiques. La durée de location, le prix et les conditions figurant dans le contrat sont fixées librement par les deux parties. En matière d'impôts et de fiscalité, la location saisonnière présente un nombre important de différences. Celle-ci faisant l’objet de règles spécifiques. Les recettes enregistrées en location saisonnière entrent dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe deux régimes d’imposition. Ils diffèrent en termes de seuils et d’abattements, selon la nature de la location :
Le régime forfaitaire ou micro-BIC
Le régime forfaitaire est également appelé « micro-entreprise » ou « micro-bic ». Il permet d’appliquer un abattement sur les recettes locatives annuelles, charges comprises. Sur la déclaration d’impôts, les revenus locatifs sont à inscrire sur le formulaire 2042 C PRO, dans la case 5ND réservée aux locations saisonnières « classiques », ou la case 5NG en cas de location saisonnière « classée ». Le régime forfaitaire s’applique automatiquement aux locations saisonnières dont les recettes sont inférieures à 70 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur les sommes perçues. Dans le cadre d’une location saisonnière classée, le régime fiscal est plus avantageux. Les recettes ne doivent pas excéder un maximum de 170 000 € par an. L’abattement forfaitaire monte quant à lui à 71 %.
Le régime réel
Ici, on considère le montant réel des frais et charges supportés au titre de la location saisonnière. Ensuite, on le déduit des recettes annuelles (loyers et charges). Le loueur entre automatiquement dans le cadre du régime réel, si les loyers et charges qu’il perçoit excèdent 70 000 € pour une location saisonnière classique et 170 000 € pour une location saisonnière classée. Quel que soit le régime fiscal choisi, les prélèvements sociaux et autres taxes viennent se greffer au montant à payer. Les sommes correspondant aux prélèvements sociaux sont de 17,2 %. (CSG : 9,9 %, CRDS : 0,5 %, prélèvement social : 4,5 %, contribution additionnelle : 0,3 %, prélèvement de solidarité : 2 %).
Fiscalité location saisonnière: les autres taxes
Toutes les taxes ne sont pas indexées sur les recettes locatives d'un bien en location saisonnière. Le propriétaire devra en effet s'acquitter d'autres taxes: taxe de séjour, taxe d'habitation et taxe foncière. Rappelons qu'en tant que location meublée, la location saisonnière n'est pas soumise à la TVA.
Louer une partie de sa résidence principale
Vous pouvez bénéficier d'une exonération d'impôt en louant une partie de votre résidence principale. C'est notamment le cas pour les exploitants de chambres d'hôtes, qui louent une fraction de leur résidence principale. Il faut cependant remplir deux conditions cumulatives pour bénéficier de cette exonération d’impôts :
- louer une ou plusieurs chambre(s) d'hôtes
- les revenus perçus ne doivent pas dépasser 760€ sur l'année
A noter, quand bien même vous respecteriez ces conditions, vous serez redevable de la cotisation économique territoriale (CET), en tant qu'exploitant de chambre d'hôtes.
Ce qu'on oublie en matière de location saisonnière
Les contraintes à connaître vont bien au-delà de l’impôt location saisonnière. En réalité, la fiscalité n’est pas le seul élément à considérer avant de vouloir mettre son bien en location saisonnière. L’évaluation de la rentabilité d’une location saisonnière nécessite de prendre en compte les informations suivantes :
Des copropriétés interdisent les locations saisonnières
Certaines associations de copropriétaires peuvent, pour des raisons qui leur sont propres, se montrer frileuses, voire même réticentes au projet de location saisonnière de l’un des leurs. Aussi, vous ne pourrez pas louer votre logement en courte durée, si cela est contraire au règlement de copropriété.
Des démarches administratives complexes
Les démarches administratives liées à la location saisonnière peuvent être contraignantes. Si le logement meublé constitue la résidence secondaire du loueur, ce dernier doit déclarer la location saisonnière en mairie. Il doit également demander une autorisation préalable de changement d’usage. Alors que, en principe, aucune déclaration n’est requise si le logement meublé constitue la résidence principale du loueur.
Des règles de compensation coûteuses
A Paris, Bordeaux, ainsi que dans l’hypercentre de Lyon (pour les logements supérieurs à 60 m²), les règles de compensation, en cas de changement d’usage du logement, peuvent fortement alourdir les coûts incombant aux propriétaires, diminuant parallèlement la rentabilité de la location saisonnière.
Des autorisations préalables à obtenir
Certaines villes imposent une autorisation préalable pour la mise en location saisonnière d’une résidence secondaire. Il s’agit notamment des villes de plus de 200 000 habitants, les communes de la petite couronne parisienne et des villes de plus de 50 000 habitants incluant des zones tendues dans lesquelles il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. L’autorisation implique alors que l’habitation devienne un logement commercial. Cela entraîne des conséquences sur le local ou sur les finances du propriétaire.
Des contrôles et des sanctions en hausse
La loi Elan du 24 novembre 2018 encadre la location saisonnière. Elle codifie notamment les contrôles et sanctions applicables en matière de location saisonnière :
- Une durée maximale annuelle de 120 jours par an pour la location saisonnière des résidences principales.
- Des sanctions élevées pour les loueurs qui ne respectent pas la législation en vigueur en France. Comme par exemple un oubli dans la télédéclaration de location touristique auprès de la mairie, un oubli dans la transmission du décompte des nuits ayant fait l’objet d’une location, etc. Les amendes peuvent atteindre jusqu’à 50 000 euros par logement. Accompagnées d’une astreinte calculée sur la surface du logement (jusqu’à 1000 euros par jour) en cas de non-respect des règles de changement d’usage du local mis en location.
- Les frais de gestion (nettoyage, pressing, réparations…) peuvent, selon les cas, atteindre des sommes importantes, jusqu’à 20 à 25% de la location. (par rapport à 10% pour une location meublée et jusqu’à 5% pour une location nue)
L’alternative à la location saisonnière
La fiscalité location saisonnière est attractive à première vue. Mais pour bien des raisons, ce type de location paraît moins avantageuse à posteriori. Le simple fait de s'exposer à de lourdes sanctions et à des amendes en cas de non-respect des contraintes. D'autant plus qu'elles tendent à se durcir avec le temps. Saviez-vous qu’il y a d’autres solutions que la location saisonnière pour pleinement jouir des avantages de votre bien immobilier ? Qu’il est possible de louer votre logement plus de 120 jours par an en toute tranquillité ? Que des baux flexibles et tout à fait légaux existent (bail mobilité, bail saisonnier…) ? Il est temps de porter un regard lucide sur la location saisonnière. Considérez d’autres aspects que la simple fiscalité location saisonnière pour prendre une décision. Contactez Manda pour en discuter.
