Depuis novembre 2021, les propriétaires bailleurs lyonnais doivent adapter le montant de leur loyer à certains plafonds. En effet, depuis que Lyon est considérée comme une zone tendue, l’objectif est de limiter la hausse des prix, afin de favoriser l’accès aux logements pour les ménages lyonnais. Voici les règles à respecter pour louer votre logement en respectant l’encadrement des loyers à Lyon.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers vise à limiter le montant des loyers dans les villes où le marché locatif est le plus tendu. Il s’agit de secteurs où la demande locative surpasse l’offre. Ce déséquilibre peut alors rapidement entraîner une pénurie de biens et une explosion des prix.
L’encadrement des loyers à donc pour objectif de favoriser l’accès à aux logements pour de nombreux ménages, dans des villes particulièrement demandées. Cette mesure a été portée par plusieurs loi et décrets, dont plus récemment la loi ELAN.
L’encadrement des loyers à Lyon
Les villes de Lyon et de Villeurbanne sont soumises à l’encadrement des loyers depuis le premier novembre 2021.
L’encadrement des loyers à Lyon fixe des loyers de référence, ainsi que des loyers minorés et majorés. Le loyer minoré est 30% inférieur au loyer de référence. Le loyer majoré est quant à lui 20% supérieur au loyer de référence.
Cette mesure concerne tous les logements lyonnais, hormis ceux qui sont soumis à d’autres types d’encadrement. On peut citer par exemple les logements sociaux, les locations soumises à la loi 1948, les logements conventionnés par l’Anah, ou encore les résidences de services et les résidences étudiantes.
Les règles de l’encadrement des loyers à Lyon
L’encadrement des loyers divise les quartiers lyonnais en quatre secteurs distincts. Des loyers de référence, minorés et majorés sont fixés pour chacun d’entre eux. Les quartiers autour du centre-ville sont globalement les plus onéreux en termes de loyers. Les quartiers périphériques, quant à eux, ont tendance à être plus abordables, car les plafonds de loyers sont plus bas.
Pour fixer le montant de votre loyer à Lyon, vous devez prendre en compte plusieurs caractéristiques, telles que :
- La localisation de votre logement (en fonction des quatre zones)
- Le type de location (location nue ou location meublée)
- La date de construction du logement (avant 1946, avant 1970, avant 1990 ou après 1990)
- La surface habitable et le nombre de pièces
- Les éventuelles caractéristiques spécifiques
Fixer le montant du loyer pour la première mise en location
L’arrêté du 28/09/2022 (page 3) vous propose un tableau détaillé des loyers à appliquer dans la ville. Vous y retrouvez tous les montants correspondants aux quatre zones, et aux caractéristiques que nous avons citées précédemment. Le loyer initial apparaît dans la colonne « Loyer de référence ». Ce tableau vous indique également les montants des loyers minorés et majorés.
Fixer le loyer lors d’un renouvellement de bail ou d’une relocation
Le renouvellement du bail
Si votre contrat de bail mentionne une clause qui prévoit la réévaluation du loyer lors du renouvellement, vous pouvez proposer un nouveau montant à votre locataire. Cependant, certains critères sont toujours à respecter pour être en accord avec l’encadrement des loyers à Lyon.
En effet, le loyer réévalué doit toujours rester inférieur au loyer de référence majoré. Dans le cas contraire, votre locataire peut entamer une action pour faire baisser le loyer.
A contrario, si le loyer réévalué est inférieur au loyer de référence minoré, vous pouvez l’augmenter davantage, afin de vous aligner sur ce dernier.
BON À SAVOIR : Depuis le 24 août 2022, les propriétaires des passoires thermiques ne peuvent plus augmenter leurs loyers (logements de classe G et F).
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La relocation après une longue période
Si votre logement reste vacant pendant 18 mois avant sa relocation, vous êtes en droit de réévaluer le montant de votre loyer. Là encore, il devra respecter le plafond du loyer de référence majoré qui s’applique le jour de la signature du bail.
En revanche, si vous relouez votre logement avant la période de 18 mois, vous pouvez réévaluer le loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué. En outre, la réévaluation est possible dans les deux cas suivants :
- Si le loyer n’a pas été réévalué depuis 1 an.
- Si vous avez réalisé des travaux de rénovation.
Calculer le loyer maximal à Lyon
La méthode de calcul du loyer maximal à Lyon est assez simple. Il vous suffit de vous référer au montant du loyer majoré, en fonction des caractéristiques de votre bien et de son secteur.
Comme nous l’avons vu précédemment, le loyer minoré représente le loyer de référence – 30%. Le loyer majoré représente le loyer de référence +20%. Il est important de noter que ces loyers sont toujours calculés hors charges et hors compléments de loyers.
Pour connaître rapidement le montant maximal de votre loyer à Lyon sans faire de calcul, vous pouvez utiliser le simulateur de loyers à Lyon de Manda. Il vous suffit d’entrer les caractéristiques de votre logement pour connaître instantanément le loyer de référence, ainsi que les loyers minorés et majorés.
En un clic, vous pouvez également contacter un conseiller spécialisé qui vous fournira une estimation précise de la valeur de votre bien.
Augmenter son loyer malgré les plafonds
La première possibilité pour contourner l’encadrement des loyers à Lyon est de ne pas louer votre logement à titre de résidence principale. En effet, d’autres types de location, comme la location saisonnière, ne sont pas soumis aux plafonds.
Si vous louez votre logement à titre de résidence principale, certaines conditions peuvent vous permettre d’obtenir un complément de loyer. Ce complément vous permet d’augmenter votre loyer au-delà du loyer de référence majoré. Pour y avoir accès, votre logement doit présenter des caractéristiques particulières. Elles peuvent concerner :
- La localisation : une proximité ou une vue sur un monument historique ou un lieu d’exception par exemple.
- Le confort : La présence d’équipements haut de gamme et particuliers, comme un sauna, un jacuzzi, du mobilier luxueux, une hauteur sous plafond de plus de 3,5m, ou encore un balcon de plus de 9m² par exemple.
BON À SAVOIR : Les caractéristiques particulières dépendent de la localisation de votre bien. Elles peuvent donc différer d’une ville à l’autre. Pour être valides, elles doivent être considérées comme exceptionnelles par rapport aux autres logements similaires situés dans le même secteur.
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Les avantages de l’encadrement des loyers à Lyon
Permettre aux locataires lyonnais de se loger plus facilement
L’encadrement des loyers à Lyon représente un avantage majeur pour les locataires, car il les protège de l’explosion des prix des logements. La majorité des ménages peuvent ainsi se loger plus facilement, même en disposant de revenus modestes.
Maintenir le taux d’occupation des logements à Lyon
L’encadrement des loyers à Lyon représente une limite de revenus locatifs pour les propriétaires bailleurs, qui ne peuvent pas augmenter le prix de leur location au-delà du plafond autorisé.
Vous pouvez donc voir cet encadrement comme un inconvénient financier. Cependant, il s’agit plutôt d’un avantage. En effet, les loyers plafonnés permettent de maintenir une forte demande locative, de la part de locataires qui sont en capacité d’assurer le paiement du loyer et des charges. Si les loyers venaient à exploser, les locataires auraient de plus en plus de mal à suivre, et se feraient de plus en plus rares. De ce fait, vous feriez rapidement face à une pénurie de demande et à des périodes de logements vacants de plus en plus longues. Il est donc primordial que les loyers restent raisonnables, afin que vous puissiez conserver et stabiliser votre rentabilité locative.
Empêcher la spéculation immobilière
Contrôler le montant des loyers dans les zones tendues permet également de lutter contre la spéculation immobilière. En effet, sans les plafonds, de nombreux investisseurs pourraient être tentés d’acquérir des biens immobiliers pour pouvoir les louer à des prix plus élevés par la suite. La ville de Lyon pourrait alors se retrouver dans un cercle vicieux qui ne ferait que déséquilibrer le marché encore davantage, ce qui serait préjudiciable tant pour les locataires que pour les bailleurs.
Les inconvénients de l’encadrement des loyers à Lyon
Le principal inconvénient de l’encadrement des loyers à Lyon est qu’il peut freiner un certain nombre d’investisseurs, qui souhaitent démarrer une activité locative. En effet, en fonction des biens immobiliers, il peut arriver que les loyers de références majorés ne soient pas suffisants pour assurer une rentabilité locative correcte. De ce fait, certains investisseurs, par préférences ou par contraintes, se tournent vers des villes qui ne sont pas concernées par l’encadrement des loyers.
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Conclusion
Pour louer votre logement à Lyon en toute légalité, vous devez impérativement respecter l’encadrement des loyers. Pour vous faire accompagner dans le calcul de votre loyer et dans la gestion locative de votre bien, n’hésitez pas à contacter les experts Manda.
FAQ
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers à Lyon ?
Ne pas respecter l’encadrement des loyers peut vous exposer à une amende de 5000€ si vous êtes une personne physique et 15 000€ si vous êtes une personne morale.
Comment augmenter son loyer malgré l’encadrement des loyers à Lyon ?
Si votre logement présente des caractéristiques spéciales, comme une localisation privilégiée ou des éléments de confort, il est possible d’ajouter un complément de loyer.
Est-ce qu’une place de parking peut donner droit à un complément de loyer ?
Une place de parking n’est généralement pas un élément suffisant pour vous permettre d’ajouter un complément de loyer. Il en va de même pour la présence d’une cave ou d’un grenier. En revanche, si cet élément est rare ou unique dans l’immeuble en question ou le secteur en question, le complément est envisageable, car il s’agit d’une caractéristique particulière.
Quelles sont les sanctions en cas de complément de loyer abusif ?
Un complément de loyer abusif est un complément de loyer qui n’est pas justifié par l’une des caractéristiques obligatoires (localisation ou confort). Si vous appliquez un complément de loyer qui n’est pas légitime, votre locataire peut porter une réclamation. Les sanctions sont alors similaires à celles du non-respect de l’encadrement des loyers : de 5000 à 15 000 euros d’amende en fonction de votre statut de personne physique ou de personne morale.
L’encadrement des loyers à Lyon concerne-t-il les résidences secondaires ?
Non, l’encadrement des loyers à Lyon est uniquement valable pour les locations de résidences principales. Les locations secondaires, les locations saisonnières et de courte durée ne sont pas concernées.
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